半年报|卖地500亿！地价天花板有多高？

　　上周五6宗地连拍，其中2宗地以流拍收尾，3宗地以底价成交，惹得粉丝群里一片感慨：土拍还真是转冷了。

　　天津土地真的不再火热了吗?还是看过这篇半年报，再下结论。

　　半年卖地500亿 同比上涨22%

　　2018年上半年，天津市成功出让了55宗住宅及商服用地，出让总用地面积约为370.4万平米，成交金额累积达到500.2亿元，同比去年上涨了22%，平均成交楼面价为8675元/平米。

　　55宗出让地块中，纯商服用地占了8宗，还有7宗地用于还迁安置房建设，其余40宗地为纯住宅或商住混合地块。

　　再看各区域出地情况：

　　可以看出，市区供地缩水严重，仅南开区摘牌了天拖二期地块，不过今年2月，王顶堤故里成交两宗地，虽在挂牌文件中划归西青，按行政区划分，王顶堤街道及上述地块所处位置应该为南开区的，后期业主落户在哪还没有定论。

　　此外，环城四区有22宗地成功摘牌，其中西青区、北辰区供地频率较高，分别占有9宗和7宗，出地区域主要集中在精武镇、张家窝、中北镇、李七庄、刘园、淮河道、双街镇等板块。

　　远郊板块地块供应只略逊于环城，出让21宗地，其中静海区、宝坻区是主角，今年宝坻区除了继续大批量补给还迁房用地，也在京津新城发展商品房市场，而静海区的土地供应依然集中在团泊。

　　滨海新区有11宗地成交，中新生态城(原生态旅游区)成为供地大户，5月份，区域内4宗宅地接连摘牌，全部被北科泰达斩获，楼面价均在8千以上，自持住房面积在3千到6千不等。

　　土拍回顾 哪一次最吸睛?

　　01 体量最大 东丽湖地块

　　编号为津丽(挂)2018-02号地，被海尔以15.02亿元底价摘得，折合楼面价5770元/平米，根据地块规划，竞得人不仅要设立京津冀区域性企业总部，还要自持经营6.5万平米以上商业，同时，该项目C地块处规划有地铁出入口。

　　02 总价最高 北辰区北辰道地块

　　地块编号为津北辰北(挂)2017-189号，由招商以46亿元最高限价，楼面价18367元/平米收入囊中，竞配建棚改房面积2000平米。此外，地块自身另配有安置房建筑面积2.5万平米，销售均价为16100元/平米。

　　03 楼面价最高 王顶堤故里地块

　　有关王顶堤故里地块出让始末，前文也有提及，楼面价最高的宗地编号为津西青盈(挂)2018-011号，被王顶堤工贸以10.02亿元总价收回，原王顶堤故里项目已基本建成，并且绝大部分建筑物将予以保留，后续基本没有什么规划空间了。

　　虽然项目已经基本完工，但一直存在产权属性争议，此次公开挂牌出让，明确土地用途为城镇住宅和商服，出让后，住宅属性将由还迁房正式升级为70年“大产权”商品房。

　　04 自持比例最高 塘沽新城镇地块

　　编号为津滨塘(挂)2017-1号地，由景瑞以5.3775亿元总价、6682元/平米楼面价竞得，自持住房面积比例30%。1号地位置是在塘沽湾东部启动区一侧，周边除了大片还迁房，还有禹洲悦府、中建城澜和湾等商品房项目。

　　不过严格来说，今年一些商服用地的自持比例更高，像天房在团泊东拿下的纯商服地块，还有绿地拿下的大张庄镇地块商业部分，要求都是全部自持，可见一些新住区板块在配套跟进上，已经不惜下血本了。

　　7月土拍 你想追哪几场?

　　半年盘点过后，7月份的土拍又到了眼前，本月可以说是远郊、滨海新区主场，环城仅北辰区有一宗宅地供应：

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　　快报：7月土拍还未开锣，就有四宗地“出师未捷身先死”，宣布停牌!它们分别是滨海新区于家堡地块、滨海新区经济技术开发区地块，以及宁河桥北新区两宗地块。

　　”自2017年下半年，天津市场上，房企抢地劲头、成交楼面价水平都开始回归到一个合理线内，可以看出，今年上半年，这种趋势依然在延续，主要表现在2个方面：

　　高溢价地块大幅缩水，底价成交、近乎底价等字眼开始频繁出现在土地成交信息中，达到最高限价的宗地只有寥寥数个;

　　流拍事件更为普遍，尤其是一些新板块、商服地块、高比例配置地块，受冷遇的几率变高，开发商拿地更多考虑到回流周期、资金压力和运营成本。

　　下半年，土拍还会怎么变?咱们拭目以待。

天津市区新房推荐

市区100万+新房：首创大河公馆

参考价格：26000元/㎡

项目详情：首创大河公馆项目位于河北区海河沿线，目前在售52平-77平小户型，买一层赠一层，均价26000元/平方米，总价130万~220万。预计2021年6月份带装修交房。

推荐理由：项目位于市内六区的河北区，地铁6号线双地铁交汇，总房款100多万，即可购买一套带装修两室新房。另外，项目很多房源，都可以看到海河及天津之眼，景观资源亦比较。该项目为LOFT产品，买一层赠一层，性价比较高。适合不愿意离开市区便利生活，同时又对社区品质有一定需求的购房者。

天津市区红桥带装修洋房：北岸中心

参考房价：35000元/㎡

项目详情：北岸中心高层目前还有20多套房源在售，均价35000元/㎡。即将加推六层到顶带装修洋房，共72席，146㎡三室户型，预计均价40000元/㎡。

推荐理由：北岸中心隶属红桥区，紧邻地铁1号线勤俭道站，是的市区带装修新房，仁恒品质带装修，是性价比非常高的市区新房项目。

上东金茂悦

参考价格：28000元/㎡

项目详情：上东金茂悦已于五月底开盘，目前在售高层，83㎡总价230万~250万，118㎡，115㎡价格300多万，均价28000元/㎡。

推荐理由：项目位于东丽区程州道与迭山路西北侧，是津门首个12大黑科技住住宅，科技带装修，智能家居，即可开启舒适智能生活。

津南刚需新房推荐：

大唐盛世

参考价格：9500元/㎡

项目详情：大唐盛世近期开盘加推了87㎡~127㎡户型，均价9500元/㎡。

推荐理由：大唐盛世位于津南区天嘉湖板块，项目周边环境优越，价格刚需，是性价比非常高的津南新房项目。

天悦风华

参考价格：21000元/㎡

项目详情：海教园新房——天悦风华项目目前在售洋房93㎡和103㎡户型，均价21000元/㎡，预计6月中下旬加推新楼座，洋房120㎡和140㎡户型。

推荐理由：天悦风华项目有旭辉地产开发，项目坐落于海教园内，周边高校林立，学府氛围浓厚，项目紧邻规划的地铁8号线，未来出行便利。

团泊新房推荐：

富力新城：

参考价格：9300元/㎡

项目详情：富力新城于上周日5月27日加推H3地块最后一栋楼，主推户型为83㎡、85㎡两室、129㎡三室户型，均价9300元/㎡左右，后期将无小户型。

推荐理由：团泊新房——富力新城位于团泊东区板块，项目周边环境优越，性价比非常高，是团泊区域热门新房项目。

鸿坤理想城　

参考价格：11000元/㎡~13000元/㎡

项目详情：鸿坤理想城目前洋房、叠拼、联排别墅在售，洋房118㎡三室户型在售，均价11000元/㎡~13000元/㎡区间，叠拼别墅面积有133㎡上叠，135㎡下叠户型，均价13000元/㎡，联排别墅155㎡中户、177边户户型，均价14000元/㎡在售。

推荐理由：鸿坤理想城坐落团泊新城西区板块，项目依托团泊湖优越的生态资源、景观价值和发展规划，是板块中主打的低密社区，是性价比非常高的团泊新房项目。社区在售包含洋房、叠拼别墅、联排别墅，容积率仅1.5，周边有团泊示范镇、团泊小学、团泊中学、天津大学仁爱学院、天房光合谷度假等配套。是集生态宜居及便利生活的新房选择。

中骏云景台

参考价格：12500元/㎡

中骏云景台分三期洋房在售，目前主要在售52#、54#号楼，户型面积有108㎡、111㎡三室两厅两卫和123㎡四室户型在售，均价12500元/㎡左右。

推荐理由：团泊热门新房——中骏云景台项目坐落于团泊新城东区板块，光合谷公园、团泊示范镇、团泊仁爱大学等都在项目周边，项目是板块内高端低密洋房社区，主打6/7层到顶电梯洋房，容积率仅为1.5，小区人车分流，绿化率40%，小区享有市政集中供暖，是区域板块内的舒适宜居。