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暴雷不断的长租公寓行业 “青客”公寓赴美上市房贷利率换锚的消息让很多贷款买房的人都有点紧张,但正式实施后,据悉基本平稳。
据第一财经报道:10月8日,房贷利率正式换锚,新发放个人住房贷款利率将有所调整。目前已有多地公布了基于LPR(贷款市场报价利率)的新版房贷利率。纵观调整后的房贷利率,相比首套房,多数城市二套房贷利率微涨,但整体变动并不大,体现了利率稳定的导向。另外,目前大部分城市的房贷利率、放款周期基本平稳,虽有轻微波动,但平稳过渡仍是主流。
>>已办理的房贷会受到什么影响?
很多已经办理了贷款的人好奇是否会对自己造成影响?位于北京CBD的某股份制银行网点相关负责人谈到:“已经按揭贷款的人,至少在今年12月31日之前,利率按照原先合同约定执行,折扣或者上浮都不变。明年1月1日,如果银行政策有变化,也肯定会打电话通知到客户。”他还说:“我自己也有房贷,比较了一下,按LPR加点后的利率和原先的利率相比,基本没有变化。”
一家国有大行山东分行负责人告诉记者:“房贷利率将严格执行监管政策要求。对10月8日前已确定放款的客户,将根据LPR利率和之前谈好的利率确定加点数,基本与实际执行利率一致,不增加客户贷款成本,保持平稳过渡。对10月8日后的增量贷款,定价将完全按新政策执行。”
某大行浙江地区二级分行负责人表示:10月8日为定价基准转换日,该日期之前的存量个人房贷业务仍按原合同约定执行。存量房贷的确定标准有两个:一是已发放的贷款;二是在10月8日前与该行已签订借款合同并生效,但未发放的贷款。
江苏某农商行人士则提到:LPR执行后,个人住房贷款还可以选择固定利率或浮动利率的利率执行方式。她表示:“具体方式看客户选择的中介,既可以采用固定利率,也可以采用LPR。选择固定利率的,贷款利率由LPR加点确定,且在借款期限内,该利率保持不变。”
>>“换锚”后房贷利率是升是降?
二套房贷利率普遍微涨
根据央行此前发布的《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》:10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成,首套房贷利率不得低于相应期限LPR,二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个bp(基点)。
以9月20日公布的5年期以上LPR计算,新版的首套房贷利率不得低于4.85%,二套房则不得低于5.45%。基于此,不少地方近期调整了房贷利率,比如北京、上海、天津、江西等地。
第一财经记者了解到,新规实施后,北京地区首套、二套个人住房贷款利率下限分别为5.4%、5.9%,即LPR基准分别加点55bp和105bp;上海地区首套个人住房贷款利率下限则为基准降20bp,即不得低于4.65%,二套房为基准加60bp,即不得低于5.45%;天津地区首套、二套利率分别为不低于5.15%和5.45%;
江西地区首套房为LPR基准利率,二套则为不低于5.45%。
值得注意的是,在一线城市中,上海首套房贷利率出现了在LPR基础上减点的情况,颇出乎市场意料。对此,接近央行上海总部的人士对第一财经记者表示,这主要是考虑到个人住房贷款利率对市场供求影响较大。
按照之前的情况,上海首套房贷款利率最低为基准利率九五折,约4.65%,如果按新定价机制,等于上海首套房利率要加20个点,将对市场产生较大影响。“不想因为LPR定价基准改革而影响到房地产市场原有的均衡,所以根据上海房地产市场总体‘量稳价稳’的态势,采取这一措施。”他进一步透露。
不过记者从沪上多位房贷经理处了解到,目前多家银行具体执行利率还未下发。
同时,可以看到,在执行LPR贷款利率后,相比首套房,多数城市二套房贷利率变化幅度稍大。易居研究院针对全国14个典型城市的报告也显示,按照贷款本金100万元计算,新规实施后,首套房的月供额比过去增加了6元,而二套房的月供额比过去增加了15元。
具体来看,10月份,北京、上海、广州和深圳4个一线城市首套房的平均LPR房贷利率为5.15%,相比9月份的5.14%上升1bp;4个一线城市二套房的LPR房贷利率为5.61%,相比9月份的5.58%上升3bp。
杭州、苏州、南京、宁波、合肥、重庆、海口等二线城市首套房的平均LPR房贷利率为5.67%,相比9月份的5.64%上升3bp;二套房的LPR房贷利率为5.99%,相比9月份的5.94%上升5bp。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经记者表示:采用新的利率定价机制后,房贷利率只有微小的变动,体现了利率稳定的导向。“就结构上来看,二套房利率的变动幅度稍大一点,另外,二线城市的首套房和二套房利率上升幅度都要超过一线城市,这和二线城市房地产政策近期略偏紧的因素有关。”他称。
>>房贷利率存在进一步下调的可能
从全国主要的一二线城市看,目前房贷利率水平相比二季度有轻微波动,但多数城市依然维持在过去两年的最低利率。融360大数据研究院此前的监测数据显示,8月,全国首套房贷款平均利率为5.47%,环比上涨了3bp;二套房贷款平均利率为5.78%,环比上涨2bp。
房贷利率换锚后,LPR每月20日会公布一次,理论上商业银行也可根据实际情况修改所加基点的数量,因此,利率后续存在调整的可能。购房者还关心,未来房贷利率可能出现怎样的变化?
央行公告明确,LPR执行后,借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期可由双方协商约定,最短为1年,最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。
严跃进对记者说:就目前而言,LPR不会有太大的变动,基点在短期内也不会有太大变动,如何调整的关键还要看贷款合同约定。
“如果约定每年调整一次,那么到期的时候,就会根据‘新LPR+老基点’来调整,一年内并不会变动;如果约定30年不调整,那么就相当于一直不变了,即‘老LPR+老基点’。”他说道。
对于各大商业银行而言,其将根据实际经营状况和房地产政策导向,基于LPR基础利率和基点等要素,重新计算房贷利率和进行房贷的发放。有专业人士表示,后续各行利率自行调整的空间会更大。
另从趋势上看,当前全球降息的动作依然会持续,国内降息预期同步增强,将对LPR及房贷利率产生影响。有观点分析,房贷政策短期内不会放松,但后续随着金融环境的进一步宽松,以及房地产市场的周期性调整,预计LPR房贷利率存在进一步下调的可能。
责任编辑: zhoulingling1
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