河西浯水道22833元/平米挂地 市区楼面价改写！

　　今日，天津土地交易中心释放了一宗编号为津西解放（挂）2018-201号地块，市区宅地又添新丁。

　　1住宅配建幼儿园

　　该地块位于河西区浯水道与沂山路交口东南侧，其四至为：东至太湖路，南至梦湖西道，西至沂山路，北至浯水道。

　　该地块出让土地面积45791.3平方米，规划住宅用地414907.7平米，容积率小于1.9，绿地率大于等于40%，建筑密度小于等于20%，另需配建12班制幼儿园。

　　根据挂牌文件显示，该地块起始总价180000万元，起始楼面价约为22833元/平米，规定最高限价195000万元，折合最高楼面价为24736元/平米。今日挂牌浯水道地块起始楼面价高出前几日摘牌陈塘庄地块1000元左右。

　　2市区频繁挂地楼面价有何变化？

　　近一个多月中，市区挂地比较频繁，河西、河北、南开、河东区域均有涉及，未来地块项目入市将为天津市区内新房市场注入新鲜血液。

　　以上是对近期市区挂牌地块相关信息汇总，河西区和河北区地块已于近日摘牌，中交绿地河西地块周边汇聚着天房美棠、天物郁江溪岸、格调绮园、天房六合国际等住宅项目，高层销售均价约41000-42000元/平米，洋房大概均价45000-46000元/平米，与摘牌地块楼面价每平米相差2万+。

　　纵观整个区域，河西区因出地频率较低，可对比性并不强。而河北区近两年来土拍市场的关注度和话题度颇高，天房勤俭桥地块至今仍以42443元/平米楼面价稳居榜首。2017年12月21日，中铁建以楼面价30423元/平米摘得万柳村大街地块，案名“中铁建西派国印”；2018年11月1日，中铁建再度出手，摘得河北赵沽里打包地块，综合楼面价约21465元/平米。区域内的楼面价在一年半时间里直降近50%。

　　待摘牌两地块均需配建不同面积棚改安置房，这无形当中提高了项目楼面价。南开地块周边新房项目较少，依照挂牌文件给出的61.5亿元最高限价，折合最高综合楼面价约23800元/平米；回顾区域内最近一次土拍，天保以27亿元总价，商住楼面价32927元/平米入驻天拖，虽然地段不同，但与挂牌地块的最高楼面价也相差近万元。

　　从表面上看，楼面价都不同程度打了折扣，但很多细节我们不能忽略。每个项目都带有附加条件，不是配建学校、商业就是配建不同面积的棚改安置房，细算下来，“隐形”成本必然更高。这些成本未来或多或少也会影响到项目定价。谈房价，成本、区域售价、政策环境三大因素缺一不可，楼面价可以作为我们对未来市场的预测标准之一，但绝不是唯一。

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市区刚需新房：首创大河公馆

项目详情：首创大河公馆项目位于河北区海河沿线，目前在售52平-77平小户型，买一层赠一层，均价26000元/㎡，总价130万~220万。预计2021年6月份带装修交房。

参考价格：38000元/㎡

推荐理由：上东金茂府位于东丽津滨大道与雪山路东北侧，金茂“府”系产品，将营造全新生活方式，引领城市奢宅标杆。

东丽新房：天骥筑璟

项目详情：天骥筑璟占地面积9.5万平米，预计9月初排开小高层，预计9月底开盘，主推户型建筑面积为83、85、90平米，预计均价11000元/㎡。

推荐理由：东丽新房天骥筑璟项目位于东丽区东丽湖板块，临近空港，配套完善。

参考价格：10500元/㎡

推荐理由：金辉优步湖畔主打的79㎡通透户型，双卧➕客厅朝南，全明户型，首付26万左右即可。另外，规划Z2线距项目仅1.2公里。

西青新房：中骏雍景府

项目动态：西青新房——中骏雍景府项目预计9月中旬新加推，加推产品为18层到顶高层，两梯四户，此次推出89㎡、99㎡户型，均价20000元/㎡~22000元/㎡。

津南新房：大唐盛世

项目详情：津南新房——大唐盛世9月3日，二号地全新产品荣耀加推。本次加推4栋中式电梯洋房共计108套、2栋高层共计116套;其中洋房楼号为30、38、39、46，高层48号楼为13层到顶，56号楼为16层到顶;高层 2梯4户，85㎡-105㎡户型面积，总价82万起；洋房为6层到顶，1梯2户，98㎡-113㎡户型，总价105万起！目前全城热销中。

最新动态：富力又一城目前主力在售六期合茂园15#、16#，房源在面积为90、113、135、148㎡，90㎡均价14000元/㎡，135㎡均价12000元/㎡，113、148㎡均价12500元/㎡。

最新动态：中海公园城于目前在售高层和别墅产品，高层主推85平米～138平米，均价8500元/㎡起。另外联排别墅滟湖苑在售，1-31号楼建筑面积133-166平米，均价15000元/平米。

参考价格：21000元/㎡

推荐理由：天悦风华项目有旭辉地产开发，项目坐落于海教园内，周边高校林立，学府氛围浓厚，项目紧邻规划的地铁8号线，未来出行便利。

津南新房——仁恒海和院

项目详情：

　　仁恒海和院一期洋房1、2、3、4、5、11、12号楼在售，毛坯均价21000-22000元/平米，非毛坯均价25000元/平米，主力户型为101平米三室和126平米三室。

参考价格：9500元/㎡

项目详情：团泊新房——富力新城于中秋节推出80多平小户型房源，均价9500元/平，目前在售90-134㎡瞰景高层，均价9500元/㎡，85-115㎡新型墅，总价105万起!129-136㎡墅质洋房，均价10800元/㎡。

　　2.富力新城占地团泊东区59%土地占有率，是团泊第一大盘，不仅品质出众，高层9500元/㎡，洋房10800元/㎡的均价在团泊板块堪称团泊新房的 。是刚需置业、投资客户置业优选。

　　4.富力新城坐落团泊湖以东，团泊湖水域面积相当于12个西湖，板块内无任何工业污染，空气质量等同一级风景区。60多种珍禽鸟类栖息繁衍，是天津湿地、鸟类自然保护区。富力新城不仅享有瞰景景观视角，更能享受板块内带动的生态宜居生活。

团泊新房——鸿坤理想城　

项目详情：鸿坤理想城于9月8日开盘高层产品，开盘加推2栋高层产品，共224套房源，面积户型为98㎡和110㎡产品，预计均价9000元/㎡，目前火爆排卡中。

推荐理由：鸿坤理想城是团泊新城西区新房项目，项目依托团泊湖优越的生态资源、景观价值和发展规划，是板块中主打的低密社区，社区在售包含洋房、叠拼别墅、联排别墅，容积率仅1.5，周边有团泊示范镇、团泊小学、团泊中学、天津大学仁爱学院、天房光合谷度假等配套。是集生态宜居及便利生活的新房选择。

静海团泊新房——中骏云景台

最新动态：团泊新房——中骏云景台在售88㎡、108㎡、111㎡洋房产品，88㎡户型均价13000元/㎡，108㎡和123㎡户型均价12000元/㎡。超高性价比且卖且珍惜！超级园林景观，品质社区典范。

     团泊新房——愉景城

最新动态：团泊西区新房——愉景城带装修洋房在售，一梯两户，七层到顶，户型面积92㎡三室、115㎡四室，总价150万起！项目可1成首付15万起!社区整体打造容积率1.5、绿化率40%，人车分流的舒适居所。

推荐理由：愉景城位于团泊西区板块，团泊新城板块将打造成天津第四个大学城，医疗配套规划打造三所医院，教育配套——北师大附中坐落在愉景城项目对面，预计今年9月即可开学。北师大附属学校12年一贯制教育，是全国中学排名第33位的优质教育资源。另外地铁Z1线预计2020年开通。

团泊湖新房——中昂安纳西小镇 

参考价格：14600元/㎡

推荐理由：中昂安纳西小镇位于团泊西区板块，团泊新城板块将打造成天津第四个大学城，医疗配套规划打造三所医院，教育配套有全国中学排名第33位的北师大附中，北师大附中预计今年9月即可开学。另外预计2020年开通的地铁Z1线距离项目较近，未来出行非常便利。

团泊西区最新楼盘：天津金科天湖

参考均价：15000元/㎡~18000元/㎡

金科天湖最新动态：团泊湖西区板块新房——金科天湖目前主力在售户型100㎡3室2厅1卫，125㎡4室2厅2卫，142㎡3室2厅2卫户型，价格区间15000-18000元/平米。

推荐理由：金科天湖位于团泊西区板块，团泊西区最新规划将打造成天津第四个大学城，医疗配套规划打造三所医院，教育配套有全国中学排名第33位的北师大附中，北师大附中预计今年9月即可开学。另外预计2020年开通的地铁Z1线距离项目较近，未来出行非常便利。