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8月份30城房价变化,17城房价涨幅下滑,跌幅最大近7%
就在各方均对金九银十不抱期待之际,近日包括上海、天津在内的多地楼市有所回暖,房价渐有抬头之势。中金公司研究院报告指出,过去两个月推盘数字已呈显著放量态势,考虑到9月、10月为传统旺季,预计市场将迎全年供应高峰,叠加去年同期因政策影响销售基数偏低,未来两月新建商品住宅销量有望持续走强,预计全国销售面积增速可达10%以上。
天津楼市回暖
金九银十,是传统意义上的楼市旺季。然而,在严厉的政策调控面前,所有的经济固有规律都得为大环境让路。2017年,楼市在这一常规旺盛周期内表现低迷,令开发商、炒房客备感失望。
今年的金九银十到来前夕,一份份亮丽的房企中报密集发布。包括万科、中海地产、碧桂园、恒大在内的一线房企和以阳光城、绿城、富力、旭辉为代表的千亿军团,送上了堪称历年最佳的财务报表。如此利好刺激下,各地新盘项目重整齐鼓、磨刀霍霍,以期借势创造更佳业绩。
上东金茂府、朝阳领御、远洋琨庭……连日来,津城新盘项目在各大门户网站狂刷存在感,亮相、排卡激起阵阵涟漪;一些次新项目也不甘人后,纷纷推出双节特惠、一口价房源,用真金白银的促销烘热市场。
抢客大战一触即发,真实的市场需求能否支撑?新金融记者走访多个楼盘了解到,近期天津楼市热度确有明显回升,从房源去化速度上便可见一斑。
克而瑞数据显示,7月23日至7月29日的一周,天津全市有6个新盘入市,共计推出1123套房源,然而当周只完成去化596套,去化率仅53%。就在各方感叹楼市“凉凉”之际,新盘销量出人意料地节节攀升。7月30日至8月5日,天津全市主要有4个新盘入市,共计720套房源,当周去化468套,去化率升至65%。到了8月20日至8月26日,天津全市有6个新盘入市,共计986套房源,当周去化823套,去化率高达83%。
8月26日,河东海河东路板块某新盘项目加推两栋高层的部分房源,户型为185平方米至212平方米的共80套带装修房源被一扫而空。售楼处咨询师陈诚对新金融记者表示,如此热销场面让他们对9月的加推增添了更多期待。“售楼处一改半年前的冷清景象,客户都抢着冻结20万元款项以获得购房资格。”
成功入手此处房产的业主赵洪(化名)对新金融记者坦言:“该项目地处内环海河沿线,临近小白楼CBD,区位价值高、周边配套成熟,迎合了高端客户的改善性需求。最重要的是,在严格的价格管控下,此次加推高层均价48000元/平方米,与此前的报价基本持平,具有明显的价格和品质优势。”
事实上,天津新建商品住宅均价在2017年3月抵达高点15939元后,便因调控进入深度调整期。2018年1月,天津新建商品住宅均价一路跌至15369元。
不过,作为新一线城市,天津在京津冀协同带动下发展前景可期。易居研究院数据显示,从2月起,天津房地产市场热度逐渐回升,新建商品住宅均价已连续微涨6个月,至7月达到16308元,第一次突破16000元关口,存销比也连降4个月至20.8。二手房方面,天津从5月的低点21461元/平方米更新为9月的23426元/平方米,回归至去年10月水平。
据不完全统计,9月天津将有35个楼盘项目入市,涵盖高层、洋房、别墅等多个类型,武清区和静海区部分项目甚至还有四合院形式。业内人士表示,进入下半年,天津政策调控仍在加码,以务实的态度坚决遏制房价上涨势头,同时保护和支持刚性购房需求。“目前的天津房价走势符合‘房住不炒’的整体基调。从长远来看,天津房地产市场值得被看好,下半年是适宜的购房窗口期。”
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全国房价反弹
事实上,临近金九银十,各地房价均呈现抬头之势。
上海房地产市场月报显示,8月上海共有43个新建商品住宅项目进入市场,供应面积创2016年5月以来新高。当月,上海新建商品住宅成交面积约87.8万平方米,环比增加22.2%,同比增加90.5%;成交均价55836元/平方米,环比上涨3.9%,同比上涨14%。
作为全国楼市风向标,1至8月上海新房成交均价为50320元/平方米,同比上涨5.4%,涨幅较1至7月扩大2.7个百分点。
与此相对应的是,2018年7月易居研究院监测的100个典型城市,新建商品住宅成交均价为12809元,环比增长1.2%,同比增长8.6%。
观察历史数据,在2010年至2016年上半年,百城房价走势相对平缓,但2016年下半年开始房价明显拉升,到2017年年底终结了过快上涨态势。值得注意的是,当前百城房价已连续11个月超过12000元,且不断接近13000元。
具体分析7月百城新建商品住宅成交均价,可发现一线、二线、三四线城市分别为41965元、13610元、10586元,同比增幅分别为2.4%、13.3%和7.3%。总体上看,三类城市同比增幅曲线均有持续收窄态势,不过二线热点城市的房价同比增幅仍较明显,风险有所积聚。
目前看来,百城中新建商品住宅成交均价最高的为深圳,达到55533元。另外,上海、北京、厦门、三亚、杭州、福州、宁波、南京、珠海和燕郊的新建商品住宅成交均价突破20000元,苏州、海口也开始接近20000元的水平。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对新金融记者表示,从近期部分城市房价表现看,要警惕下半年百城房价同比增幅曲线反弹的风险。
严跃进解释称,7月房价环比上涨的城市数量为80个,相比6月的74个进一步增加。如果观察今年前7个月的房价上涨城市数量,大概每月有70%的城市房价是上涨的。“下半年要警惕更多城市步入房价上涨行列中,这也是当前调控政策频频加码和‘打补丁’的原因所在。”
横向对比看,一线城市同比增幅最高点出现在2016年9月,这恰是“9·30新政”出台的时候,随后此类城市房价同比增幅曲线开始收窄。受一线城市房价降温影响,到了2017年下半年,二线城市、三四线城市也呈现降温态势,即同比增幅曲线从高位开始下行。
在中原地产高级置业顾问沈连凤眼中,今年第三季度房价反弹的风险值得防范。“尤其是部分三四线城市房价涨幅过大,往往会倒逼各类管控政策出台,包括二套房贷政策收紧、限购、限售、售楼处督查等内容。”
事实上,早在今年8月7日,住建部相关负责人在沈阳召开部分城市房地产工作座谈会便指出,将建立房地产市场监测体系,完善对地方房地产调控工作的评价考核机制,对办事不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。
8月28日,发改委、财政部接连喊话,称要下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。从7月数据分析,宜昌、金华、北海的新建商品住宅成交均价同比增幅分别达到48%、42%和40%,近期将面临约谈和问责。
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库存亟待补充
9月到来之际楼市回暖,背后除了旺季价值回归之外,库存下降因素不容忽视。
截至2018年7月底,易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为42369万平方米,环比减少0.6%,同比减少8.0%。观察历史数据,2015年以来全国百城库存规模就呈现出持续性的下跌态势,充分体现了近三年全国去库存战役取得了较好效果。当前全国百城库存规模相当于2011年11月的水平,从某种意义上说全国性的去库存周期已完成。
截至7月底,一线、二线、三四线典型城市新建商品住宅库存总量分别为2259万平方米、21715万平方米和18395万平方米,环比增幅分别为4.5%、-1.5%、-0.2%,同比增幅分别为3.1%、-11.3%和-5.1%。
从同比增幅数据看,一线城市在连续34个月库存同比下跌后,6月第一次出现同比正增长态势,7月继续同比正增长,这意味着一线城市正进入补库存阶段。与此同时,二线城市库存总量同比跌幅最大,其中大连、杭州和金华的跌幅分别为58%、46%和43%,这也可以解释近期此类城市房价上涨过快的现象。
从存销比数据看,7月百城新建商品住宅去化周期为9.6个月,相比6月的9.8个月继续下跌。总体而言,今年前7个月百城新建商品住宅存销比在历史低位水平运行,这和库存规模持续下滑、市场销售表现好于预期等因素有关。
经历了本轮去库存政策消化期,典型城市的新建商品住宅存销比数值差异较大,但必须注意到百城中有63个城市的存销比小于12个月,特别是三四线城市新建商品住宅存销比创下2009年以来的月度最低值。
随着9月房地产市场销量回升,一旦库存不足导致存销比快速走低,房价可能会因供求失衡而出现较为明显的上涨。
严跃进表示,7月全国百城库存水平继续下跌,充分说明当前库存市场正步入缺货阶段。“应该说库存市场的基本面正发生根本性的变化,下半年相关城市的库存政策会有新的调整。比如说呼和浩特已明确提出了停止去库存的政策思路,这也是为了促进供求关系的再平衡和房价的稳定。”
在补库存方面,中原地产首席分析师张大伟认为,除了加大土地供给、增加市场化库存,也应增加政策性土地供应,如增加回迁房安置房比例、建设人才住房等。“在库存已经不足的情况下,棚改仍以货币化的方式安置,不利于稳定市场。房价上涨过快的城市,应当重新回到实物安置。”
面对房地产库存不断减少的现状,包括天津在内的热点城市已行动起来。
3月22日,天津国有建设用地供应计划公布,2018年全市计划供应国有建设用地3500公顷,其中在住房用地方面确定850公顷的供应量,计划较2017年供应面积多出150余公顷。
8月30日,首创经中公司在2018年京津合作示范区推介会上宣布,示范区今年将有约2000亩的居住用地具备招商引资条件。其中,一期计划出让居住用地分两批次出让:第一批次住宅地块出让9块,用地面积766亩,计划9月上市;第二批次住宅地块出让13块,用地面积1131亩,计划11月上市。
据悉,京津合作示范区又名中国·光年城,占地38平方公里,总建筑面积约2275万平米,建设周期15年,建成后预计常住人口约31万、就业人口约18万,将被建设成为非首都功能疏解重要承载地、京津深化全方位合作重要平台和区域改革创新发展试验基地。
在业内人士看来,京津冀区域已成为房企的重要战场,京津合作示范区享有两地政府共建、共管、共享的先天优势,价值尤为可期。
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责任编辑: tianjinadmin
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