房租惩罚的不是无房一族 而是城市的未来

　　最近，楼盘君有一个好消息和一个坏消息和大家分享：好消息是房价降了，坏消息是房租涨了。这两天，与房租有关的话题“甚嚣尘上”，各方势力都在发声，让人分不清是非真假。

　　事情的源头是，北京某小区租赁房源被多家住房租赁企业哄抢，导致租金在短期内暴涨;随后我爱我家副总裁胡景晖发文批驳称，“租金上涨的罪魁祸首是长租公寓”，一语引爆房地产市场舆论。

　　房租上涨的罪魁祸首是否长租公寓还有待商榷，但热点城市的租房市场出现非理性暴涨，却是不争的事实。数据显示，在过去一年里，全国13个一二线城市房租涨幅超过20%。涨幅最高的是成都，以30.98%的涨幅霸榜;紧随其后的深圳涨幅也高达29.68%，重庆、西安、天津、合肥等二线城市，涨幅全线超越北上广。

　　诚然，长租公寓的发展也并非一蹴而就。随着2015年“租购并举”的提出，长租公寓才正式进入快速发展的风口期。典型的如开发系的万科泊寓，中介系的魔方公寓、支付宝春眠公寓等;而根据是否持有物业，又可分为重资产和轻资产两种运营模式。

　　至于胡景辉炮轰的对象，显然是后者，即不持有资产的中介系。地产系长租公寓，有自己稳定的品牌和房源，享有自由定价权;而中介系则不然，在长租公寓发展的风口，房源供应跟不上旺盛的需求，矛盾就爆发了。

　　谁出价高，谁就拥有更多的话语权，就有机会抢占更多的市场份额。而这种“价高者得”的恶性竞争，遭殃的无疑是终端消费者。同类型的还可以参照共享单车，前期的“烧钱大战”抢占市场份额，一旦资本退潮，便只剩下“满地鸡毛”。

　　要说长租公寓发展的时间不长，那么长租公寓资本史的历程更短。除银行贷款外，长租公寓融资也倚重于风投和ABS(证券化)。例如今年1月，自如就获得了由华平投资、红杉资本、腾讯领投的40亿A轮融资。而据不完全统计，2017年长租公寓ABS产品成立数或不超过4只，而仅今年上半年发行量就已超过去年全年。

　　资本究竟是天使还是魔鬼，恐怕各方的答案莫衷一是。一个毋庸置疑的现实是，长租公寓由资本加持，想赚钱就得先烧钱，大量资本涌入租房市场，各大中介公司为争抢房源哄抬租金价格，最终将竞争溢价向刚需用户转嫁。

　　通常房企、中介或运营商以公寓产权、预期租金或租房贷款作为“老本”，在证券市场上公开发行ABS产品募资。小到自如、魔方公寓、蛋壳公寓等租房企业，大到恒大、万科、保利等房企巨头都有先例可循。由于ABS产品收益可观，吸引了不少投资者，租赁企业也有了提高租金的动力。

　　还有一个突出问题，虽然长租公寓有政策利好的加持，有市场需求的背书，但初期盈利不高税负不低却是不争的事实。为了维持正常运转乃至战略扩充，将高企的资金摊派给终端市场也是符合常理的。不合理的是，在供需失衡和监管不完善的情况下，热门片区的紧俏房源租金上涨过快，已经超出很多消费者承受能力。

　　要知道，不是所有人都买得起房，尤其是刚毕业的大学生和困难群众。居住是人最基本、最重要的的需求之一，所以我们提倡“房住不炒、住有所居”。那如果连租都租不起了呢?这后果细思极恐，房租稳定是民生和社会稳定的基石，租金上涨的后果远超经济范畴。

　　居住权是一个城市最低的底线之一，房租大幅度上涨，首先伤害的就是居住权的公平性。房租高企必然挤压其他方面的消费。房租上涨将直接抬升生活成本。相比房价，房租上涨更容易挤压消费，因房租是CPI(居民消费价格指数)的构成元素。

　　房租稳定具有社会福利属性，我国两亿多流动人口中，超过一半需要租房。在历次“涨租潮”中，大多数人在房东和中介面前毫无议价能力。真到了“租不起”的地步，危害远大于“买不起”。

　　更严重的是，消费者还经常要面对阴阳合同、房租套路贷、房东毁约等一系列问题，这加重了底层民生之艰。大量流动人口和新市民涌入城市，推动新兴城市建设，这些人群普遍收入偏低，支付能力有限，如果租金上涨过快，无法获得正常的居住生活保障，将对他们融入城市构成障碍，由城市逆向流回农村，进而抬升大城市服务成本，导致城市化倒退。

　　国际研究显示，租房支出超过个人可支配收入的1/3，租房者就会面临生活困难。所以，即便发达国家不管制房价，但管制租金却成为国际惯例。8月17日，北京监管部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等企业负责人，明确提出“三不得”要求，禁止市场溢价或哄抬租金抢占房源，并商定拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。

　　而面对质疑的万科也发声了，万科总裁、首席执行官祝九胜介绍，万科已形成青年公寓、家庭公寓、服务式公寓三类产品，为客户提供多种租住解决方案，尽可能满足不同类型、层次的需求。业内人士也认为，等到这16万间房源被改造完毕投向市场，整体供应量会上升，价格上涨未必有我们想象的恐怖。

　　楼盘君认为，房租飙涨的危害性一点不亚于房价暴涨，或者更甚。当满怀希望的年轻人在一个城市求职、工作，追寻自己的梦想与未来，却被高企的居住成本扼杀了一切，这不得不说是莫大的悲哀。

天津新房推荐：

市区刚需新房：首创大河公馆

参考价格：26000元/㎡

项目详情：首创大河公馆项目位于河北区海河沿线，目前在售52平-77平小户型，买一层赠一层，均价26000元/㎡，总价130万~220万。预计2021年6月份带装修交房。

推荐理由：首创大河公馆位于市内六区的河北区，地铁6号线双地铁交汇，总房款100多万，即可购买一套带装修两室新房。另外，项目很多房源，都可以看到海河及天津之眼，景观资源亦比较。该项目为LOFT产品，买一层赠一层，性价比较高。适合不愿意离开市区便利生活，同时又对社区品质有一定需求的购房者。

天津市区带装修洋房：北岸中心

参考价格：36000元/㎡

项目详情：北岸中心目前在售带装修高层、洋房产品，高层目前还有20多套房源在售，户型110㎡、140㎡，均价36000元/㎡。6层到顶带装修洋房共72席，在售户型146㎡带装修三室户型，一梯两户，均价40000元/㎡。

推荐理由：北岸中心隶属红桥区，紧邻地铁1号线勤俭道站，是的市区带装修新房，仁恒品质带装修，是性价比非常高的市区新房项目。

东丽新房：上东金茂悦

参考价格：28000元/㎡

项目详情：东丽纯新房上东金茂悦、上东金茂府：项目已于7月7日开盘加推，上东金茂悦：主推高层面积83、99、120平米，总价260万起;上东金茂府：高层主推105、127平米户型，总价400万起；

推荐理由：上东金茂悦位于东丽区程州道与迭山路西北侧，是津门首个12大黑科技住住宅，科技带装修，智能家居，即可开启舒适智能生活。

东丽新房：天骥筑璟

参考价格：11000元/㎡

项目详情：天骥筑璟占地面积9.5万平米，预计9月初排开小高层，预计9月底开盘，主推户型建筑面积为83、85、90平米，预计均价11000元/㎡。

推荐理由：东丽新房天骥筑璟项目位于东丽区东丽湖板块，临近空港，配套完善。

空港东部新房：金辉优步湖畔

参考价格：10500元/㎡

项目详情：空港东部新房——金辉优步湖畔项目于上周加推二期13#号楼，主推79㎡通透两室，97㎡通透三室，113㎡通透三室户型在售，均价：10500元/㎡。

推荐理由：金辉优步湖畔主打的79㎡通透户型，双卧➕客厅朝南，全明户型，首付26万左右即可。另外，规划Z2线距项目仅1.2公里。

西青新房：中骏雍景府

参考价格：20000元/㎡~22000元/㎡

项目动态：西青新房——中骏雍景府项目预计8月5日新加推，加推产品为18层到顶高层，两梯四户，此次推出89㎡、99㎡户型，均价20000元/㎡~22000元/㎡。

推荐理由：中骏雍景府为西青新房，项目紧邻地铁3号线南站，出行便利，项目周边商业配套完善，完全满足业主的生活需求。

津南新房：大唐盛世

参考价格：9500元/㎡

项目详情：津南新房——大唐盛世目前在售3#，9#号楼，在售115㎡和127㎡户型面积，均价9500元/㎡，后期无加推。

推荐理由：大唐盛世位于津南区津南天嘉湖板块，项目周边环境优越，价格刚需，是性价比非常高的津南新房项目。

津南新房：富力又一城

最新动态：富力又一城目前主力在售六期合茂园15#、16#，房源在面积为90、113、135、148㎡，90㎡均价14000元/㎡，135㎡均价12000元/㎡，113、148㎡均价12500元/㎡。

推荐理由：富力又一城是津南咸水沽超大体量热盘，由四大上市企业联合开发的品质小区，社区内部学校、医院、会所、商业、文化健身设施等非常齐全。

津南新房：中海公园城

最新动态：中海公园城于目前在售高层和别墅产品，高层主推85平米～138平米，均价8500元/㎡起。另外联排别墅滟湖苑在售，1-31号楼建筑面积136-166平米，均价15000元/平米。

推荐理由：津南新房—中海公园城项目位于天津市津南区八里台镇天嘉湖风景区， 总体占地约为247万㎡，建筑面积约为251万㎡，容积率1.01，是天津低容积率的大盘。

津南新房：天悦风华

参考价格：21000元/㎡

最新动态：海教园新房——天悦风华项目目前在售洋房103㎡和129㎡户型，均价20500元/㎡，项目预计中下旬加推新楼座，加推产品为洋房120㎡和140㎡户型。

推荐理由：天悦风华项目有旭辉地产开发，项目坐落于海教园内，周边高校林立，学府氛围浓厚，项目紧邻规划的地铁8号线，未来出行便利。

津南新房——仁恒海和院

参考价格：23000元/㎡

项目详情：

仁恒海和院南苑 118㎡、138㎡目前在售。

　　仁恒海和院一期洋房1、2、3、4、5、11、12号楼在售，毛坯均价21000-22000元/平米，非毛坯均价25000元/平米，主力户型为101平米三室和126平米三室。

　　仁恒海和院6月9日已加推洋房7#，13#，16#，17#，26#-29#，一梯两户，7-11层到顶，面积为101平米，126平米。毛坯均价22158元/平米。 

静海团泊新房——富力新城

参考价格：9500元/㎡

项目详情：团泊新房——富力新城 将于近期开盘加推H5地块90墅产品!加推户型有85㎡两室两厅，115㎡三室两厅小型别墅，有赠送院子面积，85平米的临街别墅均价13000元/㎡，起价105万!115平米别墅均价14000-15000元/㎡，起价157-178万！目前火爆排卡中。

另外还有高层和洋房在售，C2地块高层目前在售90㎡小三室，115㎡和130㎡三室户型，均价9500元/㎡。此次还首推H3地块洋房产品，户型面积129㎡和136㎡户型，一梯两户，均价10800元/㎡左右。

推荐理由：富力新城位于团泊东区板块，建面268万方，是团泊第一大盘，项目周边环境优越，性价比非常高，富力携手翔宇学校，斥资2亿为富力业主打造专享的优质，是团泊区域热门新房项目。

团泊新房——融信西海岸

参考价格：高层9500元/㎡左右，洋房12000元/㎡左右。

项目动态：团泊纯新盘——融信西海岸项目目前在售高层和洋房产品，项目首开2栋高层和3栋洋房产品，其中高层户型89㎡和115㎡，两梯四户，22-23层到顶；洋房产品户型91㎡和130㎡，一梯两户，6-7层到顶，洋房一楼带小院50-130㎡，中户南北院，端户环院！！预计均价高层9500元/㎡左右，洋房12000元/㎡左右。

团泊新房——鸿坤理想城　

参考价格：11000元/㎡~13000元/㎡

项目详情：鸿坤理想城预计8月底开盘高层产品，开盘加推2栋高层产品，共224套房源，面积户型为98㎡和110㎡产品，预计均价9000元/㎡，目前火爆排卡中。

目前在售洋房、别墅产品，洋房户型118㎡三室，总价130万~150万之间，叠拼别墅面积有133㎡上叠，135㎡下叠户型，均价13000元/㎡，联排别墅155㎡中户、177边户户型，均价14000元/㎡在售。

推荐理由：鸿坤理想城是团泊新城西区新房项目，项目依托团泊湖优越的生态资源、景观价值和发展规划，是板块中主打的低密社区，社区在售包含洋房、叠拼别墅、联排别墅，容积率仅1.5，周边有团泊示范镇、团泊小学、团泊中学、天津大学仁爱学院、天房光合谷度假等配套。是集生态宜居及便利生活的新房选择。

静海团泊新房——中骏云景台

参考价格：12500元/㎡

最新动态：团泊新房——中骏云景台月底加推38#47#48#，目前火爆排卡中，另外云景台顺销在售108㎡、111㎡三室两厅两卫和123㎡四室户型洋房产品，均价12000元/㎡左右。超高性价比且卖且珍惜！超级园林景观，品质社区典范。

推荐理由：中骏云景台项目坐落于团泊新城东区板块，光合谷公园、团泊示范镇、团泊仁爱大学等都在项目周边，项目是板块内高端低密洋房社区，主打6/7层到顶电梯洋房，容积率仅为1.5，小区人车分流，绿化率40%，小区享有市政集中供暖，是区域板块内的舒适宜居。