上一篇
明日海教园区两土拍!楼面价9929元/㎡起!下一篇
年内土地流拍数量突破800宗,房企新一轮“自救”已启动8月22日,浙江嘉兴桐乡市出让2宗商住地。其中,桐土储[2018]19号地块,因只获1轮报价,未达底价而流拍。
在近期流拍频现的土地市场上,这样的消息并不引人注目。据《华夏时报》记者不完全统计,7月份至今,包括该幅地块在内,华东地区已有21幅地块流拍,仅在上海就有5幅地块在竞拍前中止出让。而全国范围内,这样的情况更是严峻。
对于此次全国土地市场出现的“流拍潮”,中信建投证券发布的《房地产:基于土地流拍和2000个样本项目的总结》研报认为,与2014年的情况不同,今年全国热点地区土地市场整体降温,是房企基于利润率以及去杠杆下的理性选择,“恰恰是市场化的逻辑对非市场化土地制度的回应”。
根据中国指数研究院数据,2010年以来,百城住宅用地共流拍2261宗,其中2011年土地流拍515宗,流拍宗数最高,之后流拍数量处于下降趋势,2014年流拍地块规划建筑面积出现小波峰,2016年土地流拍仅80宗,为近年来最低水平;2017年流拍宗数开始回升。
有分析认为,土地市场流标数量和范围有可能会继续扩大,未来土地市场将继续趋于平稳和理性。而随着调控手段的进一步从严,在融资监管越发严格的大背景下,资金压力倍现的房企在土地市场的敏感度和谨慎度还将提高。
土地市场持续降温
在上海竞拍前中止出让的5幅地块中,其中包括一幅原定于8月22日出让的杨浦内环内纯宅地——而早在一个月前,这幅地块就因无竞买申请人悄然“下架”。热点二线城市苏州,甚至出现过一天之内3幅宅地流拍的案例。
放眼全国市场,流拍的程度更为严重。8月10日,太原举行近年来市场上规模最大的一次土地拍卖,但出让的8幅地块全部流拍。一时间,市场哗然。
根据中原地产研究中心公布的数据,前7个月,全国房地产市场土地流拍一共有796宗。其中,一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高。中信建投的监测数据显示,前7个月全国土地流拍率约为6%,这个数字甚至高于近轮周期中最低迷的2014年(4%)。
即使是成交的地块,房企的参与热情也不算高,低溢价率成为常态,楼板价甚至低于前一二年的地价。
例如,大华集团在8月9日竞得的上海宝山新城顾村一幅地块,楼面价21000元/平方米。而在两年前,顾村一幅成交的土地价格高达3.7万元/平方米。此外,根据南京国土资源局的数据,截至2018年6月13日,已成交的22幅地块中有18幅以底价成交,占总数的82%;7月,杭州市余杭区未来科技城挂牌的3宗商办用地,总计78万平方米,以底价138亿成交。而中国指数研究院的统计数据显示,上半年全国300个城市各类用地溢价率为20.2%,较去年同期下降15.6个百分点。从20家代表房企来看,其新增土地储备的溢价率均值为21.1%,同比下降24.1个百分点,土地溢价率大幅回落。
资金压力大
“这说明房地产开发商面临着非常严重的资金链压力。”苏宁金融研究院特约研究员江翰告诉《华夏时报》记者,土地储备对于房地产开发商来说意味着未来的发展。地块频频流拍,“土地价格有可能的确较高,这让房地产开发商都有些望而却步了”。江翰称,今年以来,在融资监管越发严格的大背景下,房企融资渠道逐步收紧,公司债大幅萎缩,信托规模增速下滑……种种情况都加剧了房企的资金压力。
在销售回笼方面,房企的回资周期也被拉长。住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌近日表示,由于当前许多热点城市实行限购限价限售限贷的“四限”政策,加上个人住房贷款审核趋严,放款时间有所延长,使得开发商销售渠道上的资金回笼速度会有所延迟。
持续趋紧的楼市调控政策无疑也是重要因素。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,当前土地流拍是一种市场供求矛盾的体现:“限购和限价等政策下,各类开发商会更加注重未来土地交易的风险,所以多少会有观望情绪。”
以上海市场为例,过去2年,因为楼市的火爆,房企们在上海的土地市场上展开了激烈竞争,一时间“”频出。去年开始,上海先后出台限价、限售等多项调控措施,茶水费、捆绑装修、车位等市场乱象得到明显整治,土地市场、楼市也更趋理性。
新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷补充说,事实上一些流拍的地块本身缺乏市场吸引力。比如有些地块位于城市新区,地理位置偏远,但价格并不低,盈亏难以平衡,出现流拍现象不足为奇。而部分城市核心区域的优质地块的流拍则主要由于起拍底价往往较高或具有多种苛刻的条件,相当于进一步变相推高地价。
房企趋于保守
包括中原地产首席分析师张大伟、中信建投证券分析师陈慎在内的多位业内人士公认,土地市场流标数量和范围有可能在7月后会继续扩大,未来土地市场将继续趋于平稳和理性。
根据国家统计局于8月14日发布的数据,尽管前7个月房地产开发企业土地购置面积同比增长11.3%,但4 个一线城市7月的土地成交建筑面积为176.3 万平方米,环比下降25.2%,同比下降57.6%,成交均价为12840元/平方米,同比下降12.1%。
克而瑞研究中心分析认为,这说明地方政府确实加强了土地供给力度,尤其是热点城市不再只是小批量的“择优出让”土地;另一方面也说明开发商的拿地态度变得更为谨慎,对于热点城市、热门区域的地块不再盲目参拍。陈慎亦指出,与2014年那轮因为市场销售低迷导致开发商拿地能力与意愿均十分疲弱的“流拍潮”不同,此次流拍的蔓延主要是房企基于利润率以及去杠杆下的理性选择。
眼下,房企越发趋向保守、理性。龙湖集团CEO邵明晓近日直言,拿地成本逐年上升,龙湖拿地会保持“量入为出”,旭辉集团则提出“减一线、稳二线、增强三线,一线城市以持有经营型为主,增量减少”的拿地策略。
“土地市场流拍增多并非是市场下行的信号。”欧阳捷强调,这恰恰是土地市场回归理性的信号,“通过市场紧缩、洗牌,淘汰掉一批体质羸弱的中小房企,反而会为实力房企腾挪出更大的发展空间。”
从市场调控的严格程度来看,未来房企在土地市场的敏感度和谨慎度还将提高。据中原地产数据显示,今年1-7月主要城市房地产调控次数多达260次,较去年同期多120多次,仅7月就有60余个城市发布超过70次的各类型房地产调控政策。
参考价格:26000元/㎡
项目详情:首创大河公馆项目位于河北区海河沿线,目前在售52平-77平小户型,买一层赠一层,均价26000元/㎡,总价130万~220万。预计2021年6月份带装修交房。
推荐理由:首创大河公馆位于市内六区的河北区,地铁6号线双地铁交汇,总房款100多万,即可购买一套带装修两室新房。另外,项目很多房源,都可以看到海河及天津之眼,景观资源亦比较。该项目为LOFT产品,买一层赠一层,性价比较高。适合不愿意离开市区便利生活,同时又对社区品质有一定需求的购房者。
参考价格:36000元/㎡
项目详情:北岸中心目前在售带装修高层、洋房产品,高层目前还有20多套房源在售,户型110㎡、140㎡,均价36000元/㎡。6层到顶带装修洋房共72席,在售户型146㎡带装修三室户型,一梯两户,均价40000元/㎡。
推荐理由:北岸中心隶属红桥区,紧邻地铁1号线勤俭道站,是的市区带装修新房,仁恒品质带装修,是性价比非常高的市区新房项目。
参考价格:28000元/㎡
项目详情:东丽纯新房上东金茂悦、上东金茂府:项目已于7月7日开盘加推,上东金茂悦:主推高层面积83、99、120平米,总价260万起;上东金茂府:高层主推105、127平米户型,总价400万起;
推荐理由:上东金茂悦位于东丽区程州道与迭山路西北侧,是津门首个12大黑科技住住宅,科技带装修,智能家居,即可开启舒适智能生活。
参考价格:10500元/㎡
项目详情:空港东部新房——金辉优步湖畔项目于上周加推二期13#号楼,主推79㎡通透两室,97㎡通透三室,113㎡通透三室户型在售,均价:10500元/㎡。
推荐理由:金辉优步湖畔主打的79㎡通透户型,双卧➕客厅朝南,全明户型,首付26万左右即可。另外,规划Z2线距项目仅1.2公里。
参考价格:20000元/㎡~22000元/㎡
项目动态:西青新房——中骏雍景府项目预计8月5日新加推,加推产品为18层到顶高层,两梯四户,此次推出89㎡、99㎡户型,均价20000元/㎡~22000元/㎡。
推荐理由:中骏雍景府为西青新房,项目紧邻地铁3号线南站,出行便利,项目周边商业配套完善,完全满足业主的生活需求。
参考价格:9500元/㎡
项目详情:津南新房——大唐盛世目前在售3#,9#号楼,在售115㎡和127㎡户型面积,均价9500元/㎡,后期无加推。
推荐理由:大唐盛世位于津南区津南天嘉湖板块,项目周边环境优越,价格刚需,是性价比非常高的津南新房项目。
最新动态:富力又一城于在7月31日加推六期产品,目前在售135㎡和148㎡户型,预计2021年底交房。
推荐理由:富力又一城是津南超大体量热盘,由四大上市企业联合开发的品质小区,社区内部学校、医院、会所、商业、文化健身设施等非常齐全。
最新动态:中海公园城于目前在售高层和别墅产品,高层主推85平米~138平米,均价8500元/㎡起。另外联排别墅滟湖苑在售,1-31号楼建筑面积136-166平米,均价15000元/平米。
推荐理由:津南新房—中海公园城项目位于天津市津南区八里台镇天嘉湖风景区, 总体占地约为247万㎡,建筑面积约为251万㎡,容积率1.01,是天津低容积率的大盘。
参考价格:21000元/㎡
最新动态:海教园新房——天悦风华项目目前在售洋房103㎡和129㎡户型,均价20500元/㎡,项目预计中下旬加推新楼座,加推产品为洋房120㎡和140㎡户型。
推荐理由:天悦风华项目有旭辉地产开发,项目坐落于海教园内,周边高校林立,学府氛围浓厚,项目紧邻规划的地铁8号线,未来出行便利。
参考价格:23000元/㎡
项目详情:
仁恒海和院南苑 118㎡、138㎡目前在售。
仁恒海和院一期洋房1、2、3、4、5、11、12号楼在售,毛坯均价21000-22000元/平米,非毛坯均价25000元/平米,主力户型为101平米三室和126平米三室。
仁恒海和院6月9日已加推洋房7#,13#,16#,17#,26#-29#,一梯两户,7-11层到顶,面积为101平米,126平米。毛坯均价22158元/平米。
参考价格:9500元/㎡
项目详情:团泊新房——富力新城新推高层和洋房产品,C2地块高层目前在售90㎡小三室,115㎡和130㎡三室户型,均价9500元/㎡。此次还首推H3地块洋房产品,户型面积129㎡和136㎡户型,一梯两户,均价10800元/㎡左右。
推荐理由:富力新城位于团泊东区板块,建面268万方,是团泊第一大盘,项目周边环境优越,性价比非常高,富力携手翔宇学校,斥资2亿为富力业主打造专享的优质,是团泊区域热门新房项目。
参考价格:高层9500元/㎡左右,洋房12000元/㎡左右。
项目动态:团泊纯新盘——融信西海岸项目目前在售高层和洋房产品,项目首开2栋高层和3栋洋房产品,其中高层户型89㎡和115㎡,两梯四户,22-23层到顶;洋房产品户型91㎡和130㎡,一梯两户,6-7层到顶,洋房一楼带小院50-130㎡,中户南北院,端户环院!!预计均价高层9500元/㎡左右,洋房12000元/㎡左右。
参考价格:11000元/㎡~13000元/㎡
项目详情:鸿坤理想城预计8月中旬开盘高层产品,目前主力在售洋房、别墅产品,洋房户型118㎡三室,总价130万~150万之间,叠拼别墅面积有133㎡上叠,135㎡下叠户型,均价13000元/㎡,联排别墅155㎡中户、177边户户型,均价14000元/㎡在售。
推荐理由:鸿坤理想城是团泊新城西区新房项目,项目依托团泊湖优越的生态资源、景观价值和发展规划,是板块中主打的低密社区,社区在售包含洋房、叠拼别墅、联排别墅,容积率仅1.5,周边有团泊示范镇、团泊小学、团泊中学、天津大学仁爱学院、天房光合谷度假等配套。是集生态宜居及便利生活的新房选择。
参考价格:12500元/㎡
最新动态:团泊新房——中骏云景台于8月4日推出8套特价房!户型面积有88㎡、108㎡、123㎡洋房产品,超高性价比且卖且珍惜!超级园林景观,品质社区典范。
推荐理由:中骏云景台项目坐落于团泊新城东区板块,光合谷公园、团泊示范镇、团泊仁爱大学等都在项目周边,项目是板块内高端低密洋房社区,主打6/7层到顶电梯洋房,容积率仅为1.5,小区人车分流,绿化率40%,小区享有市政集中供暖,是区域板块内的舒适宜居。
责任编辑: xinwenbianji2
热门楼盘
查看更多热门楼盘>>团购报名
如何实现高质量发展?这家房企给出了答案
2旭辉敬呈满分交付答卷 都会江来优质交付
3旭辉超硬核交付!圈粉无数!滨海江来卷出新高度
4@天津人,请收下这份五一国潮狂欢游园攻略!
5好消息!天津房产政策又迎来新变化,买房放宽限
6购房指南|天津房价降了吗?时下买房合适吗?
74月买房正当时即将交房楼盘推荐优质好房先
8南开买房攻略|在售房源有多少?这几个楼盘值
9韧而弥坚,信达地产加速进化破局
10拨开神秘面纱!中建·理想城物业公司怎么样?先
@天津人,请收下这份五一国潮狂欢游园攻略!
2024-04-30 18:17:34
南开买房攻略|在售房源有多少?这几个楼盘值得关注!
4月买房正当时即将交房楼盘推荐优质好房先看再买
购房指南|天津房价降了吗?时下买房合适吗?
天津一曲天辰新房位置如何?有购物中心吗?
旭辉超硬核交付!圈粉无数!滨海江来卷出新高度!
买房你必须知道的小技巧
天津买房办理公积金都需要哪些条件呢?
2021年楼市调控政策加紧,天津买房怎样才能避免踩坑?
天津限购政策包含滨海新区吗?天津限购政策要去区分外地人吗?
旭辉敬呈满分交付答卷 都会江来优质交付
旭辉超硬核交付!圈粉无数!滨海江来卷出新高度!
@天津人,请收下这份五一国潮狂欢游园攻略!
好消息!天津房产政策又迎来新变化,买房放宽限购
购房指南|天津房价降了吗?时下买房合适吗?