天津拼团购房200群（123）

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专家建议完善法律法规解决公摊面积争议

发布时间： 2018-08-20 09:04:26

来源：人民网

分类：房产时评

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　　专家建议完善法律法规解决公摊面积争议

　　对话人

　　中国人民大学教授　　　　　　　　刘俊海

　　上海律师　　　　　　　　　　　　王艳辉

　　《法制日报》记者　　　　　　　　　韩丹东

　　记者:公摊面积计入房产总价、再收取物业费的做法是否合理?

　　刘俊海:公摊面积是房地产市场从无到有、从不规范到规范的过程中出现的历史性概念。公摊面积对应着得房率,即套内建筑面积占建筑面积的比率。将公摊面积计入总价、收取物业费确实不合理。按建筑面积计算房价,唯一的两个数据方就是开发商和物业管理公司,开发商卖房卖得多,物业公司物业费收得多。实际上,消费者真正能够支配的面积是套内使用面积,而非建筑面积。另外,对于业主共有设施的维护,应由消费者另外配给物业公司。所以,按照使用面积来计算更为合理,业主买房都按使用面积来计算,就不会有人沾关系或吃亏。

　　王艳辉:要辩证看待公摊面积计入总价收取物业费是否合理的问题,不能说完全不合理,而是要看是否有政策调整、公摊面积是否真的起到了公共部位的作用。完全取消公摊面积显然是不切实际的,这样可能会极大地压缩公共部位,不仅会使生活环境外部不美观,也会对居民生活的便利造成一定影响。所以,问题在于开发商应当如何安排公摊面积的用途、如何让这些公共部位真正为业主服务。在安排得当的情况下,公摊面积的存在还是合理的。

　　记者:现有部分小区在公摊面积上设广告位、车位来营利,这样的做法是否存在问题?

　　刘俊海:这种行为一方面让消费者均摊了这些公摊面积的费用,另一方面又利用这些面积牟利,俨然是一物两卖,属于不当得利,有失公平。

　　王艳辉:公摊面积是属于业主享有的权利,如果小区的开发商或者物业部门在未取得业主同意的情况下就用这部分面积营利,那么其行为已经侵犯了业主的权利,业主可以通过诉讼等方式要求侵权者停止侵害并且赔偿损失。

　　记者:对于目前公摊面积暴露出来的问题,怎么做可以消除问题,您有哪些建议?

　　刘俊海:问题的解决应立足于消费者的知情权、选择权和公平交易权,以此来衡量开发商的信息披露义务是否履行完毕。尊重消费者的知情权,按照套内建筑面积来买房,是多少就买多少。

　　解决公摊面积太高问题,不光涉及消费者是否购房以及以何种价格购房的决策,还有商品房面积缩水的问题。比如,消费者买了120平方米的房子,丈量之后才发现使用面积仅80平方米,原来是楼梯间和地下车库作为公摊面积,成了建筑面积的一部分,这就导致消费者没办法再次检验开发商所说的建筑面积的真实性。消费者对于自己到底买了多少建筑面积是一头雾水,合同上是写了,消费者自己无法再次确认,找专业机构,专业机构早就与开发商量过了,一般也很难同开发商对垒。

　　王艳辉:目前的问题在于尚无明确的法律对公摊面积进行具体约束。法律政策缺失导致公摊面积多少完全由开发商决定,开发商既是决策者又是执行者,这才是公众质疑的焦点。

　　解决这个问题的关键在于,国家、地方应当根据具体情况制定相应的法律法规对公摊面积进行具体的规范,开发商必须按照规范对公摊面积的大小、单价进行定位。同时,在预售时就应当把公摊面积的详细情况写进预售合同,让公众享有知情权,让公众在完全了解公摊面积的信息后再评估、决定是否要选择购买房屋。同时,相关部门要加大监管力度,对于违反法律法规的开发商,制定相应的处罚措施并严格执行。

　　记者:围绕公摊面积,还衍生出来公摊面积收取带装修费用的问题。

　　刘俊海:收取公摊面积的带装修费用,费用又特别高,最后,羊毛出在羊身上,将所有费用转嫁给消费者承担,这是更大的不公平。

　　市场会失灵,但政府不该失灵。开发商物业公司不能慎独自律、见贤思齐的时候,监管部门必须挺身而出,依法行使法律赋予的市场准入、行政指导、行政监管和行政处罚权,恢复消费者与开发商及物业公司之间的公平的交易秩序,恢复开发商之间公平的竞争秩序。只有这样,才能够惩恶扬善、激浊扬清。

　　由套外的建筑面积改为套内使用面积,应当是房地产市场改革的一个重要举措。希望住建部门勇于担当,展现出监管者对广大消费者、业主应有的温度。只有如此,才能保护好消费者的合法权益,才能提升对广大业主的知情权、选择权和公平交易权的保护水平,还能持续增强广大业主的幸福感、获得感和安全感,还能促进开发商之间以及物业公司之间的公平竞争,最终打造出诚实信用、公平公正、多赢共享、包容普惠、风清气正的房地产市场和物业服务市场生态环境。

　　王艳辉:出现这些问题的根源都在于法律法规的缺失。开发商既是裁判员又是运动员,可以自己定规则,处于弱势的买方只能被动接受。解决这些问题最好的方式是制定规则并严格遵守,开发商的行为必须受法律框架约束。根据现有问题详细制定关于公摊面积的法律法规,对于公摊面积的相关问题以法律加以约束,以法律严惩上述乱象。

天津新房推荐：

市区刚需新房：首创大河公馆

参考价格：26000元/㎡

项目详情：首创大河公馆项目位于河北区海河沿线，目前在售52平-77平小户型，买一层赠一层，均价26000元/㎡，总价130万~220万。预计2021年6月份带装修交房。

推荐理由：首创大河公馆位于市内六区的河北区，地铁6号线双地铁交汇，总房款100多万，即可购买一套带装修两室新房。另外，项目很多房源，都可以看到海河及天津之眼，景观资源亦比较。该项目为LOFT产品，买一层赠一层，性价比较高。适合不愿意离开市区便利生活，同时又对社区品质有一定需求的购房者。

天津市区带装修洋房：北岸中心

参考价格：36000元/㎡

项目详情：北岸中心目前在售带装修高层、洋房产品，高层目前还有20多套房源在售，户型110㎡、140㎡，均价36000元/㎡。6层到顶带装修洋房共72席，在售户型146㎡带装修三室户型，一梯两户，均价40000元/㎡。

推荐理由：北岸中心隶属红桥区，紧邻地铁1号线勤俭道站，是的市区带装修新房，仁恒品质带装修，是性价比非常高的市区新房项目。

东丽新房：上东金茂悦

参考价格：28000元/㎡

项目详情：东丽纯新房上东金茂悦、上东金茂府：项目已于7月7日开盘加推，上东金茂悦：主推高层面积83、99、120平米，总价260万起;上东金茂府：高层主推105、127平米户型，总价400万起；

推荐理由：上东金茂悦位于东丽区程州道与迭山路西北侧，是津门首个12大黑科技住住宅，科技带装修，智能家居，即可开启舒适智能生活。

空港东部新房：金辉优步湖畔

参考价格：10500元/㎡

项目详情：空港东部新房——金辉优步湖畔项目于上周加推二期13#号楼，主推79㎡通透两室，97㎡通透三室，113㎡通透三室户型在售，均价：10500元/㎡。

推荐理由：金辉优步湖畔主打的79㎡通透户型，双卧➕客厅朝南，全明户型，首付26万左右即可。另外，规划Z2线距项目仅1.2公里。

西青新房：中骏雍景府

参考价格：20000元/㎡~22000元/㎡

项目动态：西青新房——中骏雍景府项目预计8月5日新加推，加推产品为18层到顶高层，两梯四户，此次推出89㎡、99㎡户型，均价20000元/㎡~22000元/㎡。

推荐理由：中骏雍景府为西青新房，项目紧邻地铁3号线南站，出行便利，项目周边商业配套完善，完全满足业主的生活需求。

津南新房：大唐盛世

参考价格：9500元/㎡

项目详情：津南新房——大唐盛世目前在售3#，9#号楼，在售115㎡和127㎡户型面积，均价9500元/㎡，后期无加推。

推荐理由：大唐盛世位于津南区津南天嘉湖板块，项目周边环境优越，价格刚需，是性价比非常高的津南新房项目。

津南新房：富力又一城

最新动态：富力又一城于在7月31日加推六期产品，目前在售135㎡和148㎡户型，预计2021年底交房。

推荐理由：富力又一城是津南超大体量热盘，由四大上市企业联合开发的品质小区，社区内部学校、医院、会所、商业、文化健身设施等非常齐全。

津南新房：中海公园城

最新动态：中海公园城于目前在售高层和别墅产品，高层主推85平米～138平米，均价8500元/㎡起。另外联排别墅滟湖苑在售，1-31号楼建筑面积136-166平米，均价15000元/平米。

推荐理由：津南新房—中海公园城项目位于天津市津南区八里台镇天嘉湖风景区，总体占地约为247万㎡，建筑面积约为251万㎡，容积率1.01，是天津低容积率的大盘。

津南新房：天悦风华

参考价格：21000元/㎡

最新动态：海教园新房——天悦风华项目目前在售洋房103㎡和129㎡户型，均价20500元/㎡，项目预计中下旬加推新楼座，加推产品为洋房120㎡和140㎡户型。

推荐理由：天悦风华项目有旭辉地产开发，项目坐落于海教园内，周边高校林立，学府氛围浓厚，项目紧邻规划的地铁8号线，未来出行便利。

津南新房——仁恒海和院

参考价格：23000元/㎡

项目详情：

仁恒海和院南苑 118㎡、138㎡目前在售。

　　仁恒海和院一期洋房1、2、3、4、5、11、12号楼在售，毛坯均价21000-22000元/平米，非毛坯均价25000元/平米，主力户型为101平米三室和126平米三室。

　　仁恒海和院6月9日已加推洋房7#，13#，16#，17#，26#-29#，一梯两户，7-11层到顶，面积为101平米，126平米。毛坯均价22158元/平米。

静海团泊新房——富力新城

参考价格：9500元/㎡

项目详情：团泊新房——富力新城新推高层和洋房产品，C2地块高层目前在售90㎡小三室，115㎡和130㎡三室户型，均价9500元/㎡。此次还首推H3地块洋房产品，户型面积129㎡和136㎡户型，一梯两户，均价10800元/㎡左右。

推荐理由：富力新城位于团泊东区板块，建面268万方，是团泊第一大盘，项目周边环境优越，性价比非常高，富力携手翔宇学校，斥资2亿为富力业主打造专享的优质，是团泊区域热门新房项目。

团泊新房——融信西海岸

参考价格：高层9500元/㎡左右，洋房12000元/㎡左右。

项目动态：团泊纯新盘——融信西海岸项目目前在售高层和洋房产品，项目首开2栋高层和3栋洋房产品，其中高层户型89㎡和115㎡，两梯四户，22-23层到顶；洋房产品户型91㎡和130㎡，一梯两户，6-7层到顶，洋房一楼带小院50-130㎡，中户南北院，端户环院！！预计均价高层9500元/㎡左右，洋房12000元/㎡左右。

团泊新房——鸿坤理想城　

参考价格：11000元/㎡~13000元/㎡

项目详情：鸿坤理想城预计8月中旬开盘高层产品，目前主力在售洋房、别墅产品，洋房户型118㎡三室，总价130万~150万之间，叠拼别墅面积有133㎡上叠，135㎡下叠户型，均价13000元/㎡，联排别墅155㎡中户、177边户户型，均价14000元/㎡在售。

推荐理由：鸿坤理想城是团泊新城西区新房项目，项目依托团泊湖优越的生态资源、景观价值和发展规划，是板块中主打的低密社区，社区在售包含洋房、叠拼别墅、联排别墅，容积率仅1.5，周边有团泊示范镇、团泊小学、团泊中学、天津大学仁爱学院、天房光合谷度假等配套。是集生态宜居及便利生活的新房选择。

静海团泊新房——中骏云景台

参考价格：12500元/㎡

最新动态：团泊新房——中骏云景台于8月4日推出8套特价房！户型面积有88㎡、108㎡、123㎡洋房产品，超高性价比且卖且珍惜！超级园林景观，品质社区典范。

推荐理由：中骏云景台项目坐落于团泊新城东区板块，光合谷公园、团泊示范镇、团泊仁爱大学等都在项目周边，项目是板块内高端低密洋房社区，主打6/7层到顶电梯洋房，容积率仅为1.5，小区人车分流，绿化率40%，小区享有市政集中供暖，是区域板块内的舒适宜居。

责任编辑： xinwenbianji2

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