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楼市调控“小火慢炖” 松绑可能几乎为0?有一种排行叫“象限排行”,不单纯谈房价高低, 而是根据房价收入比偏离度将城市分为四大类,并给出合适的政策导向。今天和大家分享易居房地产研究院最新发布的《全国40城房价透支程度排行榜》。
换种思路看市场,说不定会有意想不到的收获。
40城房价收入比创新高
2017年,40城房价收入比为11.4,相比2016年的9.9增长了15%。
一般认为,合理的房价收入比的取值范围为4-6,若计算出的房价收入比高于这一范围,则认为其房价偏高,房地产可能存在泡沫,高出越多,则存在泡沫的可能性越大。
40城房价透支程度排行榜
房价收入比之高,给楼市带来表面的繁荣。在人人都知道买房就能赚钱的今天,高房价是不是透支了城市未来的经济换来的?
我们选取了当期房价收入比的偏离方向(房价收入比偏离度)、当期偏离度变化(偏离度同比增幅)以及市场趋势(偏离度同比增幅的变化),分别取70%、15%、15%的权重,对各城市的原始数据进行标准化处理后打分,得到40城的房价透支程度排行榜:
▼2017年全国40个大中城市房价透支程度排行榜
数据来源:各地统计局、易居研究院
结果显示,全国40个大中城市中,共有19个城市得分为正,呈现不同程度的房价透支状况;另外有21个城市得分为负,暂时没有房价透支现象。
房价透支程度前三名的城市是厦门、天津和石家庄,其中厦门的房价透支程度最高,对比第二名的天津得分高出近70%。
此外,济南、南京、福州排名也比较靠前。而北京、深圳、上海等调控最为严厉的城市,市场出现明显降温,房价透支程度对比2016年有所缓解。
40城房地产市场分类
根据房价收入比偏离度、当年偏离度的同比增幅以及偏离度同比增幅的变化情况,我们将40个大中城市大致分为四类:
▼2017年全国40个大中城市房价收入比偏离度象限图
数据来源:各地统计局、易居研究院
备注:长春2017年可支配收入按前三季度同比估算;天津从2016年起发布新口径全市居民人均可支配收入,这里根据同比估算。
房价收入比偏离度同比上升
1 且涨幅进一步扩大
约8成城市属于这一类别,反映了2017年全国房地产市场的整体上行态势。
从偏离度水平来看,又可以进一步分为:
偏离度水平较高城市:偏离度高于近十年中位值水平,图2中以蓝色气泡表示,气泡越大说明向上偏离越多
偏离度水平较低城市:偏离度低于近十年中位值水平,图1中以白色气泡表示,气泡越大说明向下偏离越多。
建议:我们认为偏离度相对较高且增幅扩大的城市存在一定的风险,如石家庄、济南、福州,建议实施市场调控措施,防范投机行为入市导致住宅价格泡沫化。
房价收入比偏离度同比上升
2 但涨幅有所收窄或涨幅基本持平
此类城市房地产市场处于降温初期,如苏州、南京、上海、合肥、惠州,说明调控升级以来效果初步显现,但由于之前房价涨幅较大,偏离度仍处于较高区间。
建议:维持现有调控措施,后续根据市场变化做相应动态调整。
房价收入比偏离度同比下降
3 且跌幅进一步扩大
此类城市房地产市场处于相对偏冷状态,主要由于调控力度较大、郊区成交占比上升、可支配收入增速较快等不同因素影响。
建议:此类城市,尤其是偏离度水平较低的城市,如南昌、温州,适度放松调控措施,防止后续市场出现大落的可能。
房价收入比偏离度同比下降
4 但跌幅有所收窄
此类城市房地产市场处于回暖初期,虽然房价收入比偏离度在历史中位数以下,但房价已经开始上涨。
建议:关注市场升温状态,防范后续房价快速上升的可能。
责任编辑: tianjinadmin
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