土地情报|百日开工？5月13块新地“待嫁闺中”

节后首个工作日，有关土地的新闻攒了一箩筐，干脆来个土地情报合集。

　　2个新闻

　　先说好消息，4月28日，天津市规划局发布《市规划局关于深化城乡规划行政审批制度改革有关工作安排》，确立了8个方向工作任务：

• 梳理业务流程，简化审批程序，非法定的要件和环节一律取消；
• 增加审批弹性，在符合规划、保证整体风格的前提下，允许微调;
• 推行承诺制改革，进一步推广“以函代证”的使用;
• 加大业务培训力度，进一步统一审批标准，规范管理;
• 加强事中事后监管，发现问题随时纠正;
• 推进信息化建设，确保部门间信息畅通;
• 增设局长周六企业家服务日，接待企业家建议投诉;
• 加强督办力度，定期统计分析考核全系统办件进度；

　　规划局文件，实际是从操作层面，开始落实天津市政府提出的“百日开工”要求，即建设项目从土地收储、征转到取得施工许可证办理时间不超过100个工作日。也就是说，未来新摘牌地块，会以更快节奏走向新房市场。

　　再播报个小遗憾事件，今日上午，滨海新区中新生态城1宗宅地，最终因无人报名而流拍，11万平米低密宗地与市场就此失之交臂，后续是否会再上架尚不得而知。

　　4月，10宗已出让地块

　　事实上，生态城地块流拍，并不是土拍市场遇冷的初始信号。沙拉整理了4月份天津经营性土地成交情况，具体如下：

　　4月份，全市共成功出让10宗地块，环比上月增长233.3%，同比去年增长66.6%，土地供应量确实在加大。不过，本月另有1宗宁河地块流拍，5宗地块临时停牌，停牌宗地分布在津南、宝坻和武清，且均为住宅+商服混合用地，个别地块还带教育配套。

　　分析出让地块相关信息，沙拉总结出4月份土拍的四点规律：

　　环城远郊为主——10宗地块中，市区仅天拖二期一宗地，环城占据3宗，滨海生态城占1宗，其余全部为远郊板块宗地，供应端外拓的趋势依然明显;

　　楼面价回调——环城板块表现得尤其明显，沙拉记得去年津南土拍主场是在北闸口，当时楼面价稳在1万3左右，而咸水沽板块成熟度还要优于北闸口，楼面价却回归到8千多，东丽湖、中北镇楼面价相比去年，也降了2-3千不等。

　　一方面，底价成交地块的比例明显增加，甚至东丽湖、团泊新城、下朱庄等热门板块土地，也是均有出现;另一方面，土地最高限价天花板普遍调低，像万富通拿下的中北镇宅地，虽踩线达到最高限价，但溢价率仅有10%。

　　附加条件增多——以市区天拖二期地块为例，拿地企业除了缴纳1.5亿元学校建设资金外，还需配建派出所、3800平米安置房、1万平米的体育馆、以及不小于7800平米的公建配套。

　　土地获取门槛高，地价不再是唯一的参考，而是与区域配套建设挂钩。一些挂牌文件还出现教育配套要同步建设、同步交付等条款，开发商的开发成本提升，配套建设有了时间表，对购房者来说，后期购买期房心里更有底。

　　开发商拿地谨慎——从参拍企业数量、成交溢价率及竞自持情况看，开发商拿较此前谨慎很多，主要受市场环境下行、可预见拿地成本、风险加大(配套建设、融资难度等)等影响。

　　成交总价全国第七 谁在这里拿地?

　　同比去年4月，土地市场降温不少，但就全国范围看，天津的地价依然遥遥领先。

　　据中指院发布的最新数据显示，2018年前4月，天津土地成交总价排名全国第七，同比上涨15%，而在规划建面排行中，天津掉出榜单。也就是说，天津的每一平米土地，含金量都是足够高的。

　　在前4月，各城市群房企拿地金额榜单中，环渤海熟悉的面孔确实不少，其中碧桂园尤为显眼，截止4月，其今年已在天津摘得3宗宅地，其与宝龙、中骏合作的愉景城项目，也已经启动排卡，预计5月中下旬首开。

　　土地设限升级、开发商拿地策略各不相同，但从供应端看，后期的拿地看点还有不少。参考津地产5月份土拍预告：

　　生态城5块宅地上架，依然占据不小份额，原旅游区区域相比起步区，更侧重休闲配套，如今大批量供地，也是为新住区储备货量、积攒人气。

　　此外，武清高村宅地再出场，楼面价已经高出环城板块，不知还能否延续此前的热度;西青区依旧专注打包出售地块，这次是中北镇+精武镇组合，参考华侨城万科的合作模式，这个商住地块，是否也会一方拿地，多方联合开发?