约定房贷利率折扣“被取消” 民生被投诉

近日，北京万科某楼盘27户期房业主集体投诉民生银行北京分行，称2016年末和该行约定的按揭房贷利率83折(部分85折)“被取消”，且民生银行员工一直未主动告知贷款审批有6个月有效期，影响了业主选择贷款银行时的决策。

近日，北京万科某楼盘27户期房业主集体投诉民生银行北京分行，称2016年末和该行约定的按揭房贷利率83折(部分85折)“被取消”，且民生银行员工一直未主动告知贷款审批有6个月有效期，影响了业主选择贷款银行时的决策。

而民生银行北京分行则向财新记者表示，开发商未如期封顶，是民生银行未放款的唯一原因，民生银行贷款审批流程均按相关文件要求执行，未有任何违规情况发生。

民生银行表示，据银监会相关规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。据民生银行对于各类授信业务审批时效的要求，对于审批超过6个月的零售业务由系统进行强制控制，超期未发放贷款需重新审批。在重新审批时，该行首套按揭贷款利率定价已调整为基准利率上浮10%。

部分业主不能接受按揭贷款利率上浮，且认为民生银行之前未主动告知有效期，应承担责任。7月21日，部分业主和民生银行北京分行经北京银监局主管的北京秉正银行业消费者权益保护促进中心调解，双方未达成共识。

大部分贷款审批设有效期

民生银行在给财新记者的回复中提到，根据银监会2010年第2号文规定，贷款人应根据重大经济形式变化、违约率明显上升等异常情况，对贷款审批环节进行评价分析，及时、有针对性地调整审批政策，加强相关贷款的管理。

银行的信贷审批有效期是指从审批通过到放款之间的时间跨度。财新记者对国有大行、股份银行和外资银行的调查发现，大部分银行都有贷款审批有效期，不同银行期限不同，大行的有效期一般比较长。

一位外资银行信贷部人士表示，设置有效期的主要考虑是，银行批贷会有批贷函，批贷函不是一直有效的。批贷时会有关于抵押物价值、还款利率、抵押率等方面的考量和约定。“时间一长，房价、抵押物、工作收入会改变，需再次审批，利率也会按照新的市场利率去批。”

据此前媒体报道，民生银行自2017年6月5日起，首套住房按揭贷款最低为基准利率的1.1倍。民生银行新政中提到，“考虑到业务连续性，支行在6月5日前办理的按揭业务，如果在6月5日(不含)前录入个人信贷系统或客户提供的网签日期在6月5日前，则该业务按原利率执行”。

在纠纷发生后和客户沟通时，民生银行工作人员曾表示，审批有效期是内部风控要求，一般不当作风险进行提示，而且贷款失效的概率很小。“在近20年从业中，我是第一次遇到由于知名开发商楼盘未封顶而致使一手房按揭项目贷款审批失效的案例。”她还提到，此前如期封顶的客户按约定利率完成了放款。

由于银行不能放款，去年末审批通过的部分贷款申请，到今年5、6月先后超过了银行规定的有效期。

争议关键：是否隐瞒有效期

该事件中，有业主提出质疑：当初承诺锁定利率折扣时怎么不提有效期?客户经理的口头承诺是否有效，整个过程中客户没有任何书面凭证，出了问题如何处理?

部分业主称，去年第四季度万科期房开始认购，认购当天，多家银行在现场。民生银行业务人员曾告诉客户，可以给到基准贷款利率83折(部分业主85折)的房贷利率，并表示折扣锁定，不会调整。

有业主称，如果民生银行当初没有承诺折扣锁定，部分客户也许会选择其他银行，银行是否有故意隐瞒有效期之嫌。“如果当时知道有6个月有效期，我们也许不会选民生银行。”一位业主说。

而且有业主表示，自去年末被告知“审批通过”至贷款审批失效，该行客户经理一直回复贷款审批通过，从未主动告知审批有效期问题。其中一位业主在按6个月期限算贷款审批已失效的时点，向客户经理确认了自己的贷款金额和折扣，当时该客户尚不知道已失效。

记者从多家银行了解到，对于贷款审批有效期，有的银行会提前告知，有的银行不直接告知，但表示会在即将到期时提示客户。

民生银行北京分行表示，在得知开发商不能如期封顶后，民生银行本着维护各方利益的原则，在贷款有效期到期之前多次与开发商进行沟通，要求开发商与其客户进行解释，在有效期到期后也积极与客户就贷款情况进行协商。

今年5月17日开始，在得知部分银行贷款政策变化，对部分可能无法给予优惠的银行，积极协调其客户转签其他银行。但因民生银行房贷折扣承诺较低，大部分客户不接受转签其他银行。

对于之前签订的协议，民生银行表示，三元支行于2016年10月正式受理客户个人住房按揭贷款的申请，客户提供了包括贷款申请表、个人购房借款及担保合同在内的一系列申请资料。当月起客户的贷款申请陆续审批通过，贷款利率定价为基准利率的83折(部分客户85折)。

“我关注的是之前的协议是合同还是意向;即使是合同，还牵涉到是否生效的问题。比如，文件一直没盖章，形式上是不完备的。”客户向财新记者提供的录音显示，一位民生银行法律部门人士在与客户调解时说。

但业主表示：“整个贷款流程、合同文本都是银行规定和控制的，我能要求将口头承诺改成书面并盖章吗?大部分时候只能靠银行的信用。”