北京9·30新政房贷调查：利率优惠收紧成大势所趋

如秋雨来袭时夹带着凉意，国庆假期前北京楼市出台的新政，让过热的市场开始降温。记者走访发现，普遍开始执行 “9·30新政”，将首套房和二套房的首付比例进行上调。对于新政要求之外的房贷利率，虽然不少银行仍处于观望，延续8.5折的优惠，但也有银行的上调政策已近在咫尺。不少业内人士认为，收紧房贷的政策力度恐怕还会持续，楼市无疑将面临 “一场秋雨一场寒”的境遇。

利率优惠收紧成大势所趋

根据 “9·30新政”，对首套普通住宅首付比例由30%上调至35%，非普通住宅首付比例由30%调整至40%;二套普通住宅首付比例仍为50%，非普通住宅首付由50%上调到为70%。同时，对于二套住宅的界定，新政改为 “认房不认贷”，只要个人名下有房，无论是否有房贷，再购置新房时均被算为二套房。记者了解到，目前大多数银行都已执行 “9·30新政”。

按照新政计算，以500万元的住宅为例，新政实施前，首套普通自住房首付比例为30%，首付150万元，新政实施后，首付比例提高到35%，首付175万元，购房者需要多准备25万元;对于首套非普通自住房，则需要多准备50万元;二套非普通住宅最高，需要多支付100万元首付金。

这对于有正常购房需求的百姓来说并不是个好消息，因此，不少人希望银行的贷款折扣力度不要减，这样一来，可以贷款的部分还能享受优惠利率。记者了解到，工商银行、农业银行、中国银行、北京银行、中信银行、浦发银行、招商银行等都还保留首套住房最低8.5折、二套住房上浮10%的利率政策。

不过，不少银行在接受访时表示，8.5折的优惠力度可以延续多久是未知的，按照每年惯例，一般到了年底，随着银行的放贷额度越来越少，就会通过调高利率来收紧房贷， “过两周可能就调到9折、9.5折甚至更高，都说不好”。加上 “9·30新政”对楼市的降温指导，银行现在多处于观望状态，受访人士的口吻几乎没有一人是笃定的，大家均表示 “随时等通知”。

放贷速度已经趋缓

伟嘉安捷房贷专家吴昊介绍，目前监测到的情况是，银行的提前放款速度已经开始趋缓，放贷周期延长，从区域来看，工作量比较大的朝阳区，目前放贷平均水平在30天到一个半月左右，相对较慢。

也有银行已经在新政的指导下开始着手制定新的房贷政策。一位不愿具名的国有大行人士表示，该行对于在新政之后进行签约的交易，操作细则正在加紧制定。

更有银行已经 “出手”。此前，以 “假离婚”来规避限购限贷的现象已屡见不鲜，上演了各种闹剧。对此，民生银行(600016,股吧)日前在行内下发通知，要求严查房贷申请资格，尤其对离婚不到半年的房贷申请人进行严查，离婚前若不符合贷款申请资格，即便其离婚，也对其直接停贷。

事实上，今年以来，多地已出台限购政策为楼市降温，随后，包括 “9·30新政”在内的信贷调控风波也纷纷来袭。

10月12日，央行召集17家商业银行召开住房信贷会议，要求各银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。此外，记者获悉，为防房价下跌给金融系统造成的风险，一些地方也开始进行银行对于房价下跌的压力测试。中原地产首席分析师张大伟分析认为，迹象表明，此轮房地产信贷监管收紧，已经不限于一城一地，也绝非流于表面。

他指出，本轮房价部分城市上涨的主因就是信贷。钱太多，可买的东西却不多，同时银行积极给一二线城市房地产加杠杆，加上部分投资者已经在这一轮房地产投资中获利， “资金潮+资产荒+财富效应”这三者是市场开始疯牛的主要原因。

从数据来看，今年以来，多个月的社会新增贷款中，房贷占比颇高的问题也已经备受关注。据央行最新发布的8月金融统计数据报告显示，当月人民币贷款增加9487亿元，其中住户部门贷款增加6755亿元，再其中的中长期贷款占到5286亿元，而这基本上都是住房按揭贷款，也就是说，住房按揭贷款占了当月人民币新增贷款的55.71%。

且8月比7月的4773亿元住房贷款又增加了513亿元， “房地产仍是熊熊烈火，”张大伟评价道。从历史数据来看亦是如此，因为信贷的刺激和购房利好政策等因素，本应降温的房价却屡屡爆发。因此，虽然在本轮各地新政拳拳出击下，一些地区已经抑制了市场恐慌，让市场回归平稳，但让住房回归居住本质的目的能否如愿实现，政策接下来的表现备受期待。

优惠认证升级

此外，多位银行人士介绍，银行也会加强对普通住宅和非普通住宅的认定，以防止购买了非普通住宅的客户想要享受普通住宅的优惠。据了解，同时满足容积率大于1、面积小于140平方米和低于地区指导价三个要求的才算普通住宅。

一位农行人士介绍，以北京东5-6环之间为例，地区指导价为340万-350万元，一套低于这一价格且同时满足容积率和面积要求的住宅才属于普通住宅。总体来看， “加码”限贷、控制房贷余额已是大势所趋。

易 居研究院智库中心研究总监严跃进认为，银行信贷政策进行把控是积极有效的，一方面是控制规模，另一方面是调整结构。在今年银行房贷规模相对较大的情况下，适当踩刹车是非常必要的。

从当前的北京地区来看， “9·30新政”的影响力已经初步显现。多家房地产中介表示，“十一”期间房屋买卖成交量直线大跌，甚至有的中介出现零成交量的惨淡情景。据北京市住建委统计，10月1日-7日，北京住房网签套数共2186套，还不及9月30日一天的成交量。

新政也打乱了不少购房者的计划。有购房者透露，自己被评估为600万元的房子，首付一下多了240万元。

今年8月，陈女士打算卖了海淀区的小房子，在丰台区换个大房子。经过挑选，她最终选定一套150平方米的房子，属于非普通住宅。9月下旬，陈女士通过中介与丰台区大房子的业主签订购房合同，该套房评估价为600万元，按首付比例30%计算，首付款为180万元。

同期，陈女士把海淀区小房子挂在中介对外出售。然而， “9·30新政”出台后，由于在海淀的房子还未售出，陈女士购买的丰台区大房子一下被划为二套房，首付比例直接提高到70%，首付金额直接升至240万元。 “我凑不够240万元，付不了首付，只能违约了。”陈女士叹气说。她已通过中介经纪人与业主协商解决此事。中介人士预计，在 “9·30新政”后，客户可能会出现集中违约的情况。

吴昊介绍，政策影响力的真正显现，估计要等到一个月后。她介绍，从机构监测数据来看，和一些中介人士表述的有些不同，这个月的交易量与往年相比是持平的。“主要是因为有一些之前接的单子集中在这个月做网签，所以看上去数量还比较客观，下个月就不好说了。”吴昊表示。

对于后续政策是否会趋紧，吴昊认为，还难以判断，要看房价走势。如果新政对北京房价回落有帮助， 后续政策就会温和一些，不能回落的话，可能还会有持续性的政策出来。张大伟则认为，信贷一旦收紧，未来市场将快速告别价格过快上涨。

而在严跃进看来，土地价格会继续支撑房价上涨，信贷调控则可以实现周期性的调节价格上涨幅度的作用。严跃进还提出，对于市场来说，实际上如果首付贷等类似政策可以进行管制，那么单纯所谓的放水就没有太多的问题。正是因为首付款的缴付方面更容易了，这个时候才会使得更多人有能力购房和获取贷款。所以关键要在控制信贷的同时，对各类违规资金和流动进行监管。