“去库存”政策激励楼市回暖 一二线城市高烧不退

回顾整个上半年中央层面的房地产行业政策面，并没有出台过多令人应接不暇的行政性指导意见。最大的亮点是借“权威人士”之口说出：“房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化“去库存”，而不应通过加杠杆“去库存”，逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。”与之相配合的是在延续宽松基调下，调首付、降税负、宽信贷等综合财税配套措施的跟进。

受一揽子“去库存”政策激励，房地产行业指标持续转暖，开发投资、新开工面积增速双双触底回升，多数城市上半年成交量高于去年同期，部分城市单月成交量已创近3年新高，企业业绩完成度普遍较高，万科、恒大、碧桂园等仅前5月便突破千亿元;与此同时，随着热点城市成交大幅放量，库存持续走低，市场供不应求使得“三高”地块频现，地价、房价轮动上涨。

一线城市引领上半年楼市走向

本次房地产市场大的运行轨迹是：货币政策、财政税收政策宽松为基础，中央大的“去库存”要求为主基调，在传导到房地产市场时，一线城市率先发力并且出现过热迹象，这也直接导致了一线城市房地产市场主管部门出手干预降温。

始于2015年330新政，全国楼市开始整体升温，从2015年四季度至2016年一季度，北上广深等一线城市市场火热，量价齐升。在2016年第一季度北上广深的房地产市场可以用火爆来形容，成交量和成交均价均达到历史最高水平。

在一季度末，一线城市上海(楼盘)、深圳(楼盘)相继加码“限购、限贷”政策。从第二季度开始，北上广深城市楼市逐步趋向平稳。上海、深圳的成交量在3月底新政后急剧下降，已经回归到正常水平;5月份深圳新房价格环比涨幅只有0.5%;北京(楼盘)6月份中上旬的二手房成交量明显下跌，跌幅高达56.8%。

二线城市接过“量价齐涨”大旗

受一线城市外溢需求影响，加上政策相对宽松，二线城市和区域核心城市后续跟进，接过量价齐升的大旗，苏州(楼盘)、南京(楼盘)、厦门(楼盘)以及合肥(楼盘)更是因表现抢眼被冠以“四小龙”之称。

作为“四小龙”之首的苏州，房价自年初起不断走高，土地市场屡现，房企争先抢地，被称为“苏州式疯涨”。五个月内，苏州新房均价上涨了2300元/平;同样位于“四小龙”之列的南京新房上涨2200元/平，同比上涨24%，高于同时期的北京和上海。成交量方面，南京截至6月28日，上半年的商品住宅认购量约1.22万套，成交量约7.4万套。数据显示，2015年南京的成交量约为11.5万套，按照目前的趋势，2016年，南京楼市的成交有望继续创下新高。

交易量持续高位运行，必然会带来价格的快速上涨，也会引起当地政府的政策调整。5月17日，苏州出台“土拍限价令”，土拍市场逐渐回归理性，加上高房价超出市场预期，苏州的楼市降温，5月份苏州房价的涨幅仅仅为0.31%。南京出台土地限拍政策;合肥已经开始实行差别化信贷政策。楼市“四小龙”时代也许真的是来去匆匆。

三四线城市仍不容乐观

天津(楼盘)房地产协会副会长徐保满等认为，房地产去库存的难点在三四线城市，尤其是人口净流出的中小城市。

数据显示，自今年3月以来，全国的房地产库存已连降3个月，去化周期已经从2015年5月的64个月降至2016年5月的52个月。但是，这其中一二线城市起到了缩短去化周期的主要力量。虽然媒体称28个省出招去库存，但数据显示，部分三四线城市的库存量不增反涨，有城市的去化周期甚至长达20年以上。