三月楼市将迎来反弹,未来三个月成交对本年度楼市走向意义重大

发布时间:2020-03-19 17:00:36

来源:北方网

分类:本地楼市

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受新型冠状病毒疫情影响,1-2月全国楼市都有下降趋势,据国家统计局公布数据,1—2月份,全国房地产开发投资10115亿元,同比下降16.3%。其中,住宅投资7318亿元,下降16.0%。

1—2月份,商品房销售面积8475万平方米,同比下降39.9%。其中,住宅销售面积下降39.2%,办公楼销售面积下降48.4%,商业营业用房销售面积下降46.0%。商品房销售额8203亿元,下降35.9%。其中,住宅销售额下降34.7%,办公楼销售额下降40.6%,商业营业用房销售额下降46.0%。

2月末,商品房待售面积53004万平方米,比2019年末增加3184万平方米。其中,住宅待售面积增加3224万平方米,办公楼待售面积增加31万平方米,商业营业用房待售面积减少282万平方米。

1—2月份,房地产开发企业到位资金20210亿元,同比下降17.5%。其中,国内贷款4547亿元,下降8.6%;利用外资12亿元,下降77.2%;自筹资金6161亿元,下降15.4%;定金及预收款5603亿元,下降23.9%;个人按揭贷款3030亿元,下降12.4%。

天津市2月商品住宅成交建筑面积6.18万㎡,同比下降88%,环比下降93.5%;成交均价16607元/㎡,同比上涨8.8%,环比上涨5.4%。

针对今年的楼市发展趋势,天津中原研究院认为,全国市场在2月因受疫情影响,数据自然呈现断崖式下降,但未来三个月交易才是真实走势和方向。

天津楼市

观点1:冰冻期是特殊情况,未来三个月成交对本年度楼市走向意义重大。

2月份大部分城市房地产交易几乎冻结,所以1-2月份的房地产宏观数据断崖式下调是正常现象。1-2月份房地产数据跌幅巨大,统计局公布的数据一定程度上低估了市场的真实变化,2月单月成交量基本只有正常月份的10%。目前楼市逐步恢复交易,而未来三个月的交易量才真正会决定本年度的楼市走向。

观点2:高周转导致库存较大,交易数据统计滞后,在线销售数据成分不足。

统计数据显示,已经超过30家企业公布了1-2月销售额,合计5525.3亿,平均同比下调 19%。

众所周知,大部分机构发布的数据都是网签数据,而网签数据是严重滞后的,2月份的数据基本都是疫情前的实际成交,所以即使这些机构如实反应了市场数据,也只是滞后的市场数据。

2020年2月份,大部分房企实际真实的销售额度跌了90%左右。除了个别龙头企业重新定义了成交。将网络在线的预定算成签约,获得了一些所谓的交易量,但此部分数据成色不足,有较大的水分,部分行业销售榜单数据无法反映市场的真实性。

据诸多房企的降价行为来看,一方面是要满足目前窘迫的现金流,另一方面也反映了在连续数年高周转之下,全国库存又将迎来高峰,2019年住宅成交量已经见顶,随着三四线城市的人口空心化和产业空心化,今年该类城市将面临极大压力,而从一线城市和中心城市来看,未来仍将获得大量进城人口,从该类城市3月份楼市活跃以来采集的数据来看,外来人口购房占有相当比例。房企本年度投资回归一二线中心区域已成定局。

观点3:三月楼市迎来交易反弹,但部分房企压力依然巨大。生存不能完全寄托政策放松。

2月以来,部分城市由于面临经济压力,当然包括楼市低迷带来的财政压力,陆续出台了一些刺激政策,如驻马店、广州、宝鸡等,但大多数随即叫停或遭警示。中央政府对于房住不炒已经作为长期国策,因此本年度地方政策放松亦将会在外来人口、招商引资以及改善自住三个范畴内展开。

3月上半月从市场交易来看深圳、上海、北京、天津等城市都出现了反弹,一手来访量以及二手带看量都逐步恢复,部分开发商也开始降价出货,之前积累的刚性需求也迅速入市,但目前对于房地产企业来说,最大的问题还是资金压力,特别是到期债务问题。一旦销售不能快速恢复,将面临普遍性的资金压力。对于有些布局失衡、销售不利的地产企业资金链断裂可能性加大。

观点4:低迷期亦将是投资窗口期,实力企业可适当补仓

在经历连续3年的房地产调控,一些城市出现土地价格连跌的情况下,很多房企遭遇了不断买地,不断套牢的境遇。对于天津本地来说,今年上半年会出现普遍以价换量的现象,而土地出让则会遭遇地多钱少的境遇,因此中原认为4-6月将会是优质土地补仓的窗口期。


责任编辑:chenyang

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