环城土拍突围 未来这里才是“土财主”

　　昨日，宝坻城北一地块迎来摘牌，现场无人竞价，最终底价出让;回顾7月土拍，已出让的9宗地块，全部为底价成交，另有2宗地块停牌，1宗地块流拍。与夏日高温天气相比，土拍市场却显冷清。

　　开发商拿地节奏放缓，与资金压力和拿地政策收紧有一定关系。那么，土拍市场真的变冷了吗?土地作为新房供应源头，未来哪里才是供应主力军?一起来找答案。

　　成交金额上涨 环城仍为主力

　　根据津地产数据汇总显示，详见《半年报|卖地500亿!地价天花板有多高?》，2018年上半年，天津市成功出让了55宗住宅及商服用地，出让总用地面积约为370.4万平米，成交金额累积达到500.2亿元，同比去年上涨了22%，平均成交楼面价为8675元/平米。成交金额不降反涨，一定程度上反应土地市场热度。

　　55宗出让地块中，环城22宗，远郊21宗，滨海11宗，而市区内仅南开天拖二期地块1宗，环城占比最高。

　　环城四区摘牌土地主要分布在西青区、北辰区，分别占有9宗和7宗，出地区域主要集中在精武镇、张家窝、中北镇、李七庄、刘园、淮河道、双街镇等板块。

　　远郊板块地块供应主要集中在静海区和宝坻区，但宝坻区多为还迁房用地和部分商品住宅用地，还迁房并不会提供新房供应;而静海区的土地供应依然集中在团泊。

　　环城四区是刚需置业的集中地，以目前土地成交数量来看，未来一年内也将继续成为新房供应主要支持。

　　谁将是未来供应主力军?

　　从新房售价来看，西青一直领先其他环城区域，板块内以中北镇售价居高，而该板块新房供应量一直处于低位，龙湖和万富通的进驻能缓解新房供应的尴尬。

　　张家窝在售新房项目较多，中骏雍景府、联发红郡、融侨方圆、万科翡翠大道以及部分老盘，像社会山、中交樾公馆、保利罗兰公馆等，其中万科翡翠大道售价最高，高层89-109平米，均价28500元/平米;洋房120、150平米三室户型，均价33000-35000元/平米。

　　李七庄摘牌两地块与精武镇相距较近，北侧为融泰城项目，预计本月加推90/110/120平米洋房;西侧精武镇板块金地藝墅家，预计近期加推2栋洋房，户型为103、123、140平米。精武镇新房供应较少，且无在售房源，抛开地域差别，摘牌项目完全可以作为精武镇新房供应补充。

　　津南虽然在售新房数量最多，但土地存储并不多，除已经公布案名的两宗海教园项目外，其他全部集中在北闸口板块，除津海云著项目，其他四地块成田字格分布，一宗融信地块，三宗禹洲地块，从规划来看，未来主打低密，产品多以别墅和洋房搭配部分高层为主，成为改善集中地。

　　上半年出让地块中，比较抢眼的也要属海尔地块，从地块规划显示，C地块会设有地铁出入口，预示东丽湖终于要通地铁了，连站点位置都一并公布出来。

　　津滨大道一直是热议板块，先有金茂后有天房首开联合体，楼面价也是不断刷新，目前天房首开地块规划已经公布，以27000元/平米楼面价来看，未来板块内新房售价又将创新高;

　　万科地块与在售的上东金茂悦以及万科城市之光相距较近，周边房价最高已经30000元/平米，现有了万科的加入，板块受关注指数又将增加不少。

　　商业配套，近年来受关注度一路走高，今年更有星河和融创分获淮河道板块两宗地，比较惹人关注的是，星河地块将自持商业部分，两大商业助力，板块内商业业态更加丰富，居民生活更加便捷。

　　另有南仓板块招商雍祥府以及龙洲道188号地块规划出炉，也正在今年6月份，与项目两相邻的华润昆仑御销售中心正式对外开放，各项目活跃起来。同时，板块内还有融创御园、金侨宸公馆、中储城邦蔷薇湾等新房分布周边，新房供应充足。

　　你方唱罢我登场，新房供应源头不断输入新鲜血液，从土地储备量来看，北闸口、津滨大道以及铁东北路两侧土地供应相对充足，这些拿地项目也将在未来不久相继入市，根据你的购房需求，可以有选择性的多加关注。

市区刚需新房：首创大河公馆

参考价格：26000元/㎡

项目详情：首创大河公馆项目位于河北区海河沿线，目前在售52平-77平小户型，买一层赠一层，均价26000元/㎡，总价130万~220万。预计2021年6月份带装修交房。

推荐理由：首创大河公馆位于市内六区的河北区，地铁6号线双地铁交汇，总房款100多万，即可购买一套带装修两室新房。另外，项目很多房源，都可以看到海河及天津之眼，景观资源亦比较。该项目为LOFT产品，买一层赠一层，性价比较高。适合不愿意离开市区便利生活，同时又对社区品质有一定需求的购房者。

天津市区带装修洋房：北岸中心

参考价格：36000元/㎡

项目详情：北岸中心目前在售带装修高层、洋房产品，高层目前还有20多套房源在售，户型110㎡、140㎡，均价36000元/㎡。6层到顶带装修洋房共72席，在售户型146㎡带装修三室户型，一梯两户，均价40000元/㎡。

推荐理由：北岸中心隶属红桥区，紧邻地铁1号线勤俭道站，是的市区带装修新房，仁恒品质带装修，是性价比非常高的市区新房项目。

东丽新房：上东金茂悦

参考价格：28000元/㎡

项目详情：东丽纯新房上东金茂悦、上东金茂府：项目已于7月7日开盘加推，上东金茂悦：主推高层面积83、99、120平米，总价260万起;上东金茂府：高层主推105、127平米户型，总价400万起；

推荐理由：上东金茂悦位于东丽区程州道与迭山路西北侧，是津门首个12大黑科技住住宅，科技带装修，智能家居，即可开启舒适智能生活。

空港东部新房：金辉优步湖畔

参考价格：10500元/㎡

项目详情：空港东部新房——金辉优步湖畔项目于上周加推二期13#号楼，主推79㎡通透两室，97㎡通透三室，113㎡通透三室户型在售，均价：10500元/㎡。

推荐理由：金辉优步湖畔主打的79㎡通透户型，双卧➕客厅朝南，全明户型，首付26万左右即可。另外，规划Z2线距项目仅1.2公里。

西青新房：中骏雍景府

参考价格：20000元/㎡~22000元/㎡

项目动态：西青新房——中骏雍景府项目预计8月5日新加推，加推产品为18层到顶高层，两梯四户，此次推出89㎡、99㎡户型，均价20000元/㎡~22000元/㎡。

推荐理由：中骏雍景府为西青新房，项目紧邻地铁3号线南站，出行便利，项目周边商业配套完善，完全满足业主的生活需求。

津南新房：大唐盛世

参考价格：9500元/㎡

项目详情：津南新房——大唐盛世目前在售3#，9#号楼，在售115㎡和127㎡户型面积，均价9500元/㎡，后期无加推。

推荐理由：大唐盛世位于津南区天嘉湖板块，项目周边环境优越，价格刚需，是性价比非常高的津南新房项目。

津南新房：富力又一城

最新动态：富力又一城目前在售高层产品，90㎡和135㎡户型皆剩余十余套左右，148㎡户型所选空间更多，其中90㎡价格区间15050-15300元/㎡，135㎡和148㎡均价13000元/㎡。

推荐理由：富力又一城是津南超大体量热盘，由四大上市企业联合开发的品质小区，社区内部学校、医院、会所、商业、文化健身设施等非常齐全。此次推出的90平小户型更是刚需、投资客户的绝佳选择。

津南新房：中海公园城

最新动态：中海公园城于7月14日新推高层产品，主推85平米～138平米，均价8500元/㎡起。另外联排别墅滟湖苑于6月28日开盘，1-31号楼建筑面积136-166平米，均价15000元/平米。

推荐理由：津南新房—中海公园城项目位于天津市津南区八里台镇天嘉湖风景区， 总体占地约为247万㎡，建筑面积约为251万㎡，容积率1.01，是天津低容积率的大盘。

津南新房：天悦风华

参考价格：21000元/㎡

最新动态：海教园新房——天悦风华项目目前在售洋房103㎡和129㎡户型，均价20500元/㎡，项目预计中下旬加推新楼座，加推产品为洋房120㎡和140㎡户型。

推荐理由：天悦风华项目有旭辉地产开发，项目坐落于海教园内，周边高校林立，学府氛围浓厚，项目紧邻规划的地铁8号线，未来出行便利。

津南新房——仁恒海和院

参考价格：23000元/㎡

项目详情：

仁恒海和院南苑 118㎡、138㎡样板间7月8日开放。

　　仁恒海和院一期洋房1、2、3、4、5、11、12号楼在售，毛坯均价21000-22000元/平米，非毛坯均价25000元/平米，主力户型为101平米三室和126平米三室。

　　仁恒海和院6月9日已加推洋房7#，13#，16#，17#，26#-29#，一梯两户，7-11层到顶，面积为101平米，126平米。毛坯均价22158元/平米。

团泊新房——富力新城

参考价格：9300元/㎡

项目详情：团泊新房——富力新城预计7月进行新楼座加推，具体时间待定，目前在售高层129㎡和135㎡大户型在售，均价9500元/㎡左右。

推荐理由：富力新城位于团泊板块，项目周边环境优越，性价比非常高，是团泊区域热门新房项目。

团泊新房——融信西海岸

参考价格：高层9500元/㎡左右，洋房12000元/㎡左右。

项目动态：团泊纯新盘——融信西海岸项目预计7月20号内部认购，目前火爆排卡中，项目首开2栋高层和3栋洋房产品，其中高层户型89㎡和115㎡，两梯四户，22-23层到顶；洋房产品户型91㎡和130㎡，一梯两户，6-7层到顶，洋房一楼带小院50-130㎡，中户南北院，端户环院！！预计均价高层9500元/㎡左右，洋房12000元/㎡左右。

团泊新房——鸿坤理想城　

参考价格：11000元/㎡~13000元/㎡

项目详情：鸿坤理想城预计8月中旬开盘高层产品，目前主力在售洋房、别墅产品，洋房户型118㎡三室，总价130万~150万之间，叠拼别墅面积有133㎡上叠，135㎡下叠户型，均价13000元/㎡，联排别墅155㎡中户、177边户户型，均价14000元/㎡在售。

推荐理由：鸿坤理想城坐落团泊新城西区板块，项目依托团泊湖优越的生态资源、景观价值和发展规划，是板块中主打的低密社区，社区在售包含洋房、叠拼别墅、联排别墅，容积率仅1.5，周边有团泊示范镇、团泊小学、团泊中学、天津大学仁爱学院、天房光合谷度假等配套。是集生态宜居及便利生活的新房选择。

团泊新房——中骏云景台

参考价格：12500元/㎡

最新动态：团泊新房——中骏云景台最后2栋现有库存于7月14日加推！超高性价比且卖且珍惜！42#、56#，108三居洋房为主，超级园林景观，品质社区典范。

推荐理由：中骏云景台项目坐落于团泊新城东区板块，光合谷公园、团泊示范镇、团泊仁爱大学等都在项目周边，项目是板块内高端低密洋房社区，主打6/7层到顶电梯洋房，容积率仅为1.5，小区人车分流，绿化率40%，小区享有市政集中供暖，是区域板块内的舒适宜居。