楼市新出6大杀招，40天后“见分晓”！

　　最近楼市有点“躁”。

　　全国不少城市房价疯涨，比如丹东，海南，大连、西安、哈尔滨等。同时，人才政策也是一个接一个，继5月16日天津发布“引人”政策后，15个新一线城市(成都、杭州、重庆、武汉、苏州、西安、天津、南京、郑州、长沙、沈阳、青岛、宁波、东莞、无锡)全部发出“争才”新政，有媒体戏言“抢人大战白热化，但人才已经不够用了”!

　　就在这样的现状下，部分地区楼市出现过热苗头，投机炒房之风抬头，楼市往哪走?5月19日晚，住建部紧急发文，一首楼市“凉凉”来了。

　　1 楼市新出6大杀招! 乱象终于有人治了

　　5月19日晚上，住建部在官网上公布了一篇题为《住房城乡建设部重申：坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松》的通稿。

　　这一份文件中，北京、上海、广州、深圳等16个城市被点名，明确要求抓紧调整住房和用地供应结构，并要求在6月底前提出并上报具体实施方案。

　　其中，明确提及6大新要求：

　　一、要求各地加快制定住房发展计划，其中明确要求：一线、二线城市要在年底前编制完成2018年至2022年住房发展规划，并报住建部备案，并向社会公布实施。

　　二、要求调整住房和用地供应结构：

　　1、增加住房和用地有效供给，切实提高中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例;

　　2、提高住房用地比例，热点城市“住房用地”占“城市建设用地”的比例不低于25%;

　　3、大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，在新增住房用地供应中的比例达到50%以上;

　　4、北京、上海、广州、深圳等16个城市要探索推动供地主体多元化，6月底前提出并上报具体实施方案。

　　三、对购房者、开发商“去杠杆”。

　　四、大力整顿规范市场秩序。要严肃查处捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等违规行为。

　　五、加强舆论引导和预期管理。其中特别提到——严厉打击利用自媒体公众号等网络媒体炒作渲染房地产、散布虚假信息等行为。

　　六、是进一步落实地方调控主体责任。住建部将“完善对地方房地产调控工作的评价考核机制”，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方，坚决问责。

　　2. 10天2次重申、年内4次表态!专治各种炒房抢房

　　其实，早在刚刚出台的这则文件前，住建部就已对过热的楼市发出多次告诫，2018，楼市“房住不炒”!

　　有媒体梳理发现，年内住建部已对楼市调控第4次坚决表明立场。

　　第1次是今年年初

　　有部分媒体报道，兰州市“松绑”住房限购措施，合肥市取消住房限价措施，成都等地借人才落户政策“放松”调控。

　　住建部有关负责人在澄清误读时强调，住建部对房地产调控的态度是明确的、坚决的，是一以贯之的。

　　第2次是今年“两会”期间

　　住建部部长王蒙徽在“部长通道”接受记者采访时表示，今年将坚持调控目标不动摇，力度不放松，保持政策的连续性、稳定性，进一步夯实地方政府主体责任;加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的制度;建立完善差异化的调控政策体系;建立完善房地产的统计和市场监测预警机制，提高调控精准性;大力加强对房地产市场的监管，特别是严厉打击企业和中介违法违规行为。

　　第3次是5月9日

　　住建部有关负责人就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责同志，强调要牢固树立“四个意识”，毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。

　　第4次则是上文所提的文件。

　　3. 如何解读这份文件?楼市真能“房住不炒”?

　　如何解读这份文件的出台与释放出的信号?会对楼市产生多大的影响?

　　想要解读这份文件，就要从各地住宅“消化周期”显著减少讲起。

　　近日，媒体披露了湖南长沙等城市，住宅“消化周期”大幅低于“6个月”警戒线的新闻。根据国家统计局公布的数据，目前全国“商品住宅”的现房(没有包括获得预售证的)库存只够卖3个月左右。即便加上预售的量，全国很多地方也都已经低于6个月。按照国家标准，一个城市房屋“消化周期”12到16个月是正常水平，低于12个月就需要增加供地;“消化周期”低于6个月，则意味着楼市“亮黄灯”，随时可能出现“供不应求”，必须加快供地。

　　所以，住建部这份文件的一个重要目的，就是催促一二线城市“加快供地”。并要求住宅供地不低于新增土地的25%。

　　其次，地方政府都唯“GDP”论，在城市新增用地上，大部分都分配给了产业用地、商办用地，在住宅用地上比较“小气”。很多一二线城市的新增用地里，住宅占比长期低于20%，南方某土地的“超大城市”的住宅供地甚至常年维持在10%左右，这造成了住宅的和房价的高企。

　　国务院发展研究中心原副主任、全国政协经济委员会副主任刘世锦曾多次公开表示：

　　住宅用地占建设用地的比重偏低。特别是一线城市过去几年这个比重一般低于25%，最近几年有所调整，但也低于30%。他指出，在现有制度下，应该先把住宅用地占城市建设用地的比重提高到40%。

　　据媒体报道，在美国、日本、德国、英国等发达国家，住宅用地在新增用地中的比例约为50%～70%。

　　虽然25%的住宅用地占比仍然远远不够，但至少住建部给出了一个标准，这是一个重要进步!

　　再之，所谓“供地主体多元化”，其实质是试图打破“地方政府对新增城市建设用地的垄断”，以降低地价，这是政府的一次自我革命，意义重大。

　　多元化的途径包括：近郊的农村集体土地建设租赁住房直接入市，城市更新中把部分产业用地转为商品房用地等。如果力度大，真的是可以起到平抑房价、房租的作用。关键看地方政府的决心，当然也看土地存量。

　　对于炒房者，住建部强调对个人购房者严控通过“消费贷”、“经营贷”加杠杆，对于开发商则强调拿地时要用“自有资金”。这两点如果真的做到，可以把相当一批资金挤出市场。

　　最后，住建部在文件末尾对调控给出了“政策交底”，就是这段话：

　　要认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标任务，支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。

　　这里面有两层意思。第一，调控的目标是：“稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期”。注意，没有说让房价和租金下降。

　　第二层意思，提出了“支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房”的政策底线。追求的是“房地产市场平稳健康发展”。

　　所以，希望楼市、房租在调控中大幅下降，是不切实际的;希望房价、房租短期大幅上涨，在一二线城市也有较大难度。

　　至于三四线楼市，库存大的城市，政策给出的空间显然要大很多。