二手房成楼市调控重点

夏天来临，房地产市场也开始进入了密集调控期，并有一些新的突出现象出现了。针对近期央行和统计局公布的房价、销售、投资以及信贷数据，楼盘君将集中讨论市场所关心的三个问题。

一，新房销售的下滑，调控的步伐会降低吗

1，房地产市场面对调控的现状

3月起，房地产市场调控趋于频繁，截至目前已经有五十余城市出台了超过一百多次调控措施。尽管热点城市新房成交骤降，但部分城市二手房的调控并未降温，在全国，这一现象普遍存在，如3月北京周均成交套数仍保持了较高水平，杭州周均成交套数为去年同期的两倍以上。

2，调控压力不能放松，还需紧逼

最新数据显示，房价环比的上涨还在继续。各线城市涨幅均“抬头”。预计的涨幅居前的热点城市还有加码来调控措施的可能，下一步调控的重点可能转向二手房方面，调控手段由限购限贷转向于限售，以拉长二手房的上市转让交易的时间。房价上涨的压力较大的环核心城市地区也有加入限购限贷大军的趋势

二. 三四线楼市的涨幅有所下降，去库存就结束了吗

1，三四线城市在去库存政策之下面临的现状

今年以来，在去库存政策的一直推进下，三四线城市房地产市场整体热度开始逐渐提升，部分城市的商品房销售开始出现明显的起色。有一些市场观点认为三四线城市呈现出来的“火爆”销售局面正带动去库存“接近尾声”。去库存还在进行时，不宜夸大当前三四线楼市成交改善的现状。

2，三四线城市在去库存中收益颇大

(1)区域位置良好，交通便利，如省域副中心或位于城市圈内核心城市周边;

(2)产业经济发展势头向好，地方政府产业政策初见成效;

(3)拥有旅游、养老等特色资源禀赋;

(4)在城市集群内功能定位明确，具有独特的角色分工等。

3，一部分三四线城市还面临的问题

(1)政策托底之力：政策面的友好将持续发酵，棚改货币化安置比例提升成为三四线去库存的强动力，房贷资源向三四线倾斜也将为去库存提供弹药;

(2)需求外溢之力：核心城市严控下的外溢效应将使三四线城市分享需求红利，但若部分三四线区域机倾向明显提升，按照目前“哪里不对点哪里”的属地化调控原则，也有招致定点打击的可能;

(3)预期推升之力：预期往往是“梦想变为现实”的有力推手，涌动在局部地区的热浪也可能挑拨市场的神经，形成三四线整体向好趋势的预期，助推资金流入而使预期得以自我实现。

三，开发投资增速超预期，能持续乐观吗?

1，开发投资的现状：

1-3月份，全国房地产开发投资19292亿元，同比名义增长9.1%，。近两个月房地产开发投资的较快速上涨或与土地市场的活跃有关，今年以来地方政府推地动作有所加快，开发企业经过近一年的“饥饿”补库存意愿也比较明显。

2，开发投资增速回落的原因

不过这种超预期的增长态势可能不会持久，房地产开发投资增速或于下半年回落。原因有三个方面：

1)，来自于房企金来源的缩减。

2).从开发投资增速相对销售指标的滞后性来看，销售面积增速的回落将逐步传导至新开工、施工、竣工，房企投资行为偏谨慎。

3).去年供地较少的热点城市可能加大土地供给，对开发投资增速的下滑有对冲作用。

房地产的市场需要众多的调控，在二线与三四线之间需要做到合理的调控，只有这样才能维持好房地产市场的稳定。