1月招商蛇口销售均价上涨30%,然而现状仍不容乐观

2020年房地产年初，由于新型冠状病毒的冲击等一系列因素，房企引以为傲的高周转面临了极大的考验。瑞信于近日披露数据称，内地300城市中，一、二、三线城市销售额于1月份分别下跌2%、20%、31%。

2月9日下午，招商蛇口发布销售数据，1月公司实现签约销售面积44.19万平方米，同比减少22.34%；实现签约销售金额118.98亿元，同比则增加0.94%。

招商蛇口或许要感恩现象级的售价，如果没有它，该公司的销售额将出现22个月以来第一次同比下跌，且跌幅与瑞信呈现的趋势相吻合。

具体而言，1月份招商蛇口的签约销售均价约为2.69万元/平方米，同比增加30%。实际上，这也是招商蛇口近三年内单月销售均价第二高水平，上一次要追溯至2018年2月，均价高达2.75万元/平方米。

正如招商蛇口相关人士所概括的：招商总体还是以中高端项目居多。

数据来源：企业公告，观点指数整理
拉动均价的项目有相当一部分来自深圳地区，据深圳房地产信息网披露数据，招商蛇口以2.66万平方米、202套的成交量高居全市房企第二；其中主力项目招商·领玺成交2.52万平方米、198套，市场参考价10.8万元/平方米。粗略估算，仅该项目便成交逾27亿元。

招商·领玺位于深圳前海妈湾，占地面积1.37万平方米，总建筑面积9.09万平方米。该项目于去年11月底开盘，仅前期冻结诚意金便多达26亿元，开盘当天所推456套房源4个半内便售罄。成交额预估近63亿元。如今看来，当初的认购额正陆续转化为合约销售。

除此以外，招商蛇口与华侨城打造的宝安商务综合体“会展湾·南岸”，于1月份录得1.17万平方米、174套的成交额，主要为写字楼、商业产品，按参考价算，销售额约5亿元。

招商蛇口董秘刘宁也向观点地产新媒体证实，1月份销售是和深圳项目有关。

这也是“前海地主”所体现的业绩韧性之一。

招商·领玺是招商蛇口在深圳前海土地整备中先期置换出的一小部分，事实上去年12月招商蛇口完成1458亿元资产重组，据此它与前海控股共计向合资公司注入前海妈湾土地，占地面积80.62万平方米，对应总建筑面积数百万平方米。

随着前海土地整备进入尾声，外界开始期待招商蛇口利用这部分土地储备做出业绩，并通过央企招牌及专业能力在深圳获得更多高门槛的土地。

上文提及的“会展湾·南岸”，便是招商蛇口联合华侨城三年多前以310亿元所获取深圳国际会展中心一期的首发项目。今年1月6日，招商蛇口还引入香江集团共同开发会展湾项目的展贸中心部分，商业体量约4.7万平方米。

在深圳以外，招商蛇口1月份新增东莞、西安、南通共4宗地，对应新增建筑面积83.69万平方米，总地价81.39亿元，楼面地价9725元/平方米，拿地额占销售额比例为68.4%，对应权益地价约58.4亿元。其中1月底斥58.69亿元竞得南通地块，创下南通近六年总价纪录。

参照2019年全年，招商蛇口共计新增79宗地，新增规划面积约1392.7万平方米，总地价1000.2亿元，拿地额占销售额的45.4%，平均楼面地价7182元/平方米；相比之下，今年1月该公司无论扩张程度还是成本控制都有所激进。

且相比于头部企业，万科1月份新增土储对应权益地价22.74亿元，仅相当于招商蛇口的不足四成。这或许也与融资收紧下央企的融资优势有关，1月比招商蛇口权益地价更多的房企包括中海地产，后者支付了大约91亿元。

但招商蛇口接下来无论是在销售还是拿地端都面临着进入不活跃状态的压力，新冠肺炎疫情目前仍未迎来拐点，主要城市相继关闭线下售楼处、暂缓土地出让与项目开工。2003年非典已经展现了疫情对楼市乃至经济的冲击，如今病毒再次蔓延，没人能预知这段危险时期何时能过去。

刘宁在接受观点地产新媒体采访时坦承，疫情对销售的影响肯定有，但目前抗“疫”是首要任务。据了解，2月6日，招商局集团李建红董事长曾赴招商积余考察指导疫情防控工作，随同的还有许永军等人。

受整体市场影响的不止是公司经营，还有二级市场上投资者的信心。2月3日，A股迎来农历春节后首个交易日，招商蛇口一度处于无量跌停的状态，最后收跌9.98%，次日盘中跌至52周新低15.90元。

截止目前，招商蛇口股价16.46元，反弹幅度远不及万科、新城、保利等，甚至不及招商积余。这反映出尽管有前海土地整备完成，招商积余、招商局商业房托先后上市等光环加持，招商蛇口的估值仍未如预期般修复。