科普|从土地到个人房产 天津买房到底需要经过多少环节？

　　在天津买房这件事儿上，与买房人息息相关的莫过于房价高低还有户型大小等，其实想要顺利购买房子，对土地整体规划到项目成立阶段的各个环节有所了解和关注，同样有助于筛选项目。

　　那么，从土地流转到生成房源，最后真正归为个人名下，到底需要经过怎样的环节，今天我们将各个环节细节化，做个明明白白的买房人。

　　土地规划→招拍挂→地块规划

　　项目规划初见端倪

　　首先，我们从原始土地说起，这就要提到土地规划。

　　土地规划

　　指得是土地利用总体规划，是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局。这也是国家实行土地用途管制的基础。

　　而这个规划一般是对今后一段时期内（通常为15年）土地利用的总安排。如果是集体用地的话，还会涉及到土地征用的审批和公示环节，对土地所有权人和土地使用权人也会做经济或房屋补偿。

　　而这个环节完毕，我们一般会在土地资源相关网站看到对片区内土地用途的整体规划，此时基本上可以确定哪些地块为住宅用地，以及周边有哪些配套公建。此时，土地被列为拟出让地块，然后根据土地整理情况，适时挂牌。

　　招拍挂

　　简单点说，就是开发土地的挂牌出让，拍卖摘牌。

　　挂牌信息以及摘牌具体时间都将在《天津市土地交易中心》网站或《天津市国土资源和房屋管理局》网站进行公示，此类信息我们的公众号文章也会进行筛选报道。

　　其实在土地挂牌之前，根据土地总体规划，部分开发商会根据自身的发展对相关地块进行“跟踪”，以备当挂牌文件下发，能及时跟进。按照网站规划的摘牌时间，进行竞拍，价高或最为符合竞拍条件者才能夺得地块。

　　项目地块规划

　　土地竞得后，开发商会先根据地块周边整体规划以及挂牌信息中公示规划信息，对项目未来产品形式以及布局进行规划申报，最终的建设设计方案总平面图会在天津市规划局网站进行公示，有时也会进行再修改，称之为“修建性规划图”。

　　规划图一出，我们便可以基本确定，整个项目都包括哪些产品，是高层还是洋房或是别墅等，分别多少层到顶；除住宅产品，是否规划有商业、配套公建等设施；对于社区内部一些细节之处也能提早知道，比如健身广场的大小，组团绿地的分布等，未来生活场景基本可以想象。

　　亮相→开盘→签约

　　每个环节都透露重要信息

　　项目亮相

　　项目亮相大致可以分为三种情况：外展场对外开放后销售中心对外开放；外展场与销售中心同时开放；销售中心对外开放。

　　外展场能多点分布，扩大宣传面儿，为开盘积累资源。一点不同之处是，外展场作为宣传工作的前站，能对外宣称的项目信息可能不会特别全面。

　　项目亮相后，我们对于该项目的户型大小，室内格局以及整体布局会更加明朗化，有利于更精准选择项目或房源。在开盘前期，部分项目会进行验资排卡，更为精准锁定客户，反之对于购房者来讲也具有了优先选房资格。

　　选房签约

　　经过几轮筛选，有意向的客户在开盘后便可以根据自身需求，锁定不同产品，不同户型。开盘后，房源最终售价确定，根据楼层和户型情况确定总房款，如此，符合买房条件人群与开发商签订预售合同。

　　值得注意的是，在开盘或者房源加推之前，开发商会将开盘房源售价进行上报审批，在新房限价大环境下，开发商很有可能面临多次修改价格的情况。

　　申请贷款

　　除部分购房者有能力全款支付，多数人将进行贷款审批流程。

　　贷款步骤：

　　1、借款人申请个人住房按揭贷款，填写《贷款申请审批表》。

　　所需材料：首付款存款证明、买卖合同、身份证、经济收入来源证明等原件、复印件

　　2、开发商：作为借款保证人在贷款申请审批表“保证人意见”栏上签字、盖章;

　　3、信贷员对借款申请人提交的全部资料、文件进行审查，逐级审批;

　　4、贷款行领回办妥手续的材料并根据依法生效的借款合同发放贷款;

　　5、到房管部门：办理房产产权抵押登记手续;

　　6、开发商出具付清房款证明给贷款行

　　与新房申请贷款不同的是，二手房需要出具房屋评估报告并且需要有借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件。

　　当银行发放贷款后，若购买的是二手房，则需要去房管局进行过户，然后缴纳相关税费；若是新房，待交房一段时间后，携带购房合同，按揭合同，购房发票，竣工验收证书，结婚证，夫妻双方身份证及身份证等证件直接办理房产证即可。

　　买房是大事，如何更精准的筛选房源才是关键，将辅助工作做足，让买房之路更加顺畅。

更多天津新房推荐：

市区刚需新房：首创大河公馆

项目详情：首创大河公馆项目位于河北区海河沿线，目前在售52平-77平小户型，买一层赠一层，均价26000元/㎡，总价130万~220万。预计2021年6月份带装修交房。

参考价格：38000元/㎡

推荐理由：上东金茂府位于东丽津滨大道与雪山路东北侧，金茂“府”系产品，将营造全新生活方式，引领城市奢宅标杆。

东丽新房：天骥筑璟

项目详情：天骥筑璟占地面积9.5万平米，预计9月初排开小高层，预计9月底开盘，主推户型建筑面积为83、85、90平米，预计均价11000元/㎡。

推荐理由：东丽新房天骥筑璟项目位于东丽区东丽湖板块，临近空港，配套完善。

参考价格：10500元/㎡

推荐理由：金辉优步湖畔主打的79㎡通透户型，双卧➕客厅朝南，全明户型，首付26万左右即可。另外，规划Z2线距项目仅1.2公里。

西青新房：中骏雍景府

项目动态：西青新房——中骏雍景府项目预计9月中旬新加推，加推产品为18层到顶高层，两梯四户，此次推出89㎡、99㎡户型，均价20000元/㎡~22000元/㎡。

津南新房：大唐盛世

项目详情：津南新房——大唐盛世9月3日，二号地全新产品荣耀加推。本次加推4栋中式电梯洋房共计108套、2栋高层共计116套;其中洋房楼号为30、38、39、46，高层48号楼为13层到顶，56号楼为16层到顶;高层 2梯4户，85㎡-105㎡户型面积，总价82万起；洋房为6层到顶，1梯2户，98㎡-113㎡户型，总价105万起！目前全城热销中。

最新动态：富力又一城目前主力在售六期合茂园15#、16#，房源在面积为90、113、135、148㎡，90㎡均价14000元/㎡，135㎡均价12000元/㎡，113、148㎡均价12500元/㎡。

最新动态：中海公园城于目前在售高层和别墅产品，高层主推85平米～138平米，均价8500元/㎡起。另外联排别墅滟湖苑在售，1-31号楼建筑面积133-166平米，均价15000元/平米。

参考价格：21000元/㎡

推荐理由：天悦风华项目有旭辉地产开发，项目坐落于海教园内，周边高校林立，学府氛围浓厚，项目紧邻规划的地铁8号线，未来出行便利。

津南新房——仁恒海和院

项目详情：

　　仁恒海和院一期洋房1、2、3、4、5、11、12号楼在售，毛坯均价21000-22000元/平米，非毛坯均价25000元/平米，主力户型为101平米三室和126平米三室。

参考价格：9500元/㎡

项目详情：团泊新房——富力新城于中秋节推出80多平小户型房源，均价9500元/平，目前在售90-134㎡瞰景高层，均价9500元/㎡，85-115㎡新型墅，总价105万起!129-136㎡墅质洋房，均价10800元/㎡。

　　2.富力新城占地团泊东区59%土地占有率，是团泊第一大盘，不仅品质出众，高层9500元/㎡，洋房10800元/㎡的均价在团泊板块堪称团泊新房的 。是刚需置业、投资客户置业优选。

　　4.富力新城坐落团泊湖以东，团泊湖水域面积相当于12个西湖，板块内无任何工业污染，空气质量等同一级风景区。60多种珍禽鸟类栖息繁衍，是天津湿地、鸟类自然保护区。富力新城不仅享有瞰景景观视角，更能享受板块内带动的生态宜居生活。

团泊新房——鸿坤理想城　

项目详情：鸿坤理想城于9月8日开盘高层产品，开盘加推2栋高层产品，共224套房源，面积户型为98㎡和110㎡产品，预计均价9000元/㎡，目前火爆排卡中。

推荐理由：鸿坤理想城是团泊新城西区新房项目，项目依托团泊湖优越的生态资源、景观价值和发展规划，是板块中主打的低密社区，社区在售包含洋房、叠拼别墅、联排别墅，容积率仅1.5，周边有团泊示范镇、团泊小学、团泊中学、天津大学仁爱学院、天房光合谷度假等配套。是集生态宜居及便利生活的新房选择。

静海团泊新房——中骏云景台

最新动态：团泊新房——中骏云景台在售88㎡、108㎡、111㎡洋房产品，88㎡户型均价13000元/㎡，108㎡和123㎡户型均价12000元/㎡。超高性价比且卖且珍惜！超级园林景观，品质社区典范。

     团泊新房——愉景城

最新动态：团泊西区新房——愉景城带装修洋房在售，一梯两户，七层到顶，户型面积92㎡三室、115㎡四室，总价150万起！项目可1成首付15万起!社区整体打造容积率1.5、绿化率40%，人车分流的舒适居所。

推荐理由：愉景城位于团泊西区板块，团泊新城板块将打造成天津第四个大学城，医疗配套规划打造三所医院，教育配套——北师大附中坐落在愉景城项目对面，预计今年9月即可开学。北师大附属学校12年一贯制教育，是全国中学排名第33位的优质教育资源。另外地铁Z1线预计2020年开通。

团泊湖新房——中昂安纳西小镇 

参考价格：14600元/㎡

推荐理由：中昂安纳西小镇位于团泊西区板块，团泊新城板块将打造成天津第四个大学城，医疗配套规划打造三所医院，教育配套有全国中学排名第33位的北师大附中，北师大附中预计今年9月即可开学。另外预计2020年开通的地铁Z1线距离项目较近，未来出行非常便利。

团泊西区最新楼盘：天津金科天湖

参考均价：15000元/㎡~18000元/㎡

金科天湖最新动态：团泊湖西区板块新房——金科天湖目前主力在售户型100㎡3室2厅1卫，125㎡4室2厅2卫，142㎡3室2厅2卫户型，价格区间15000-18000元/平米。

推荐理由：金科天湖位于团泊西区板块，团泊西区最新规划将打造成天津第四个大学城，医疗配套规划打造三所医院，教育配套有全国中学排名第33位的北师大附中，北师大附中预计今年9月即可开学。另外预计2020年开通的地铁Z1线距离项目较近，未来出行非常便利。