特色小镇批量上马考验含金量

　　同质化、地产化等多重问题没能阻挡我国多地旅游特色小镇的建设热情。9月3日，北京商报记者获悉，云南省政府拟重点推动创建100个旅游名镇，加快推进城旅融合。自去年国家出台多项关于支持特色旅游小镇建设的政策后，国内掀起一股特色旅游小镇建设热潮。但早前特色小镇项目已因“泛房地产化”为行业诟病，之后在全国范围内持续批量上线，整个市场能否保持供需平衡，带动特色旅游小镇产业健康发展，还有待观察。

　　特色小镇群起

　　9月3日，北京商报记者从云南省人民政府网站获悉，近日《云南省人民政府办公厅关于促进全域旅游发展的实施意见》(以下简称《意见》)出炉。《意见》指出，云南省人民政府为加快推进城旅融合，依托特色小镇、康养小镇建设，强化旅游功能、完善旅游设施配套和强化管理服务，拟重点推动创建100个旅游名镇。

　　“建设特色小镇，打造全域旅游精品”的口号不只响在云南。今年上半年，除云南省外，辽宁抚顺正大力推进12个特色小镇发展，其中聚隆滑雪小镇、皇家狩猎小镇、天湖雾凇小镇等已经建设完毕;湖北省将武汉奥山国际冰雪运动旅游小镇、襄阳樊城区福泰·栖溪小镇等特色旅游小镇列为重点投资项目;广东清远计划到2030年建成28个3A以上景区的特色旅游小镇;江苏省政府出台“特色小镇”发展指导意见并指出，目前该省已经发布了两批56个省级特色小镇的创建名单，争取用3-5年时间，培育100个左右产业特色鲜明的特色小镇;河北省提出实施“千村百镇”工程，将建100个特色旅游小镇等。

　　旅游行业资深专家王兴斌指出，特色小镇以原住民为主体，以产业为基础，既是经济形态也是社会形态。具有生命力的特色小镇，应该是具备历史文化资源的人口产业集散地，在社会经济发展规律的基础上自然形成。这样的文旅项目利于游客和当地政府，既丰富旅游产品，又能满足市场需求，促进当地就业和经济发展。

　　国家政策收紧

　　国家对特色小镇建设的推动和支持功不可没，然而欲速则不达。据了解，截至2018年2月，全国两批特色小镇试点403个，加上各地方创建的省级特色小镇，数量则超过2000多个。但其中，很多特色小镇项目被房地产开发商“捆绑”，产城融合沦为空谈。

　　目前，万达、万科、碧桂园、华夏幸福、华侨城、绿地等一批大型房地产企业纷纷入局，拟探索“造城计划”寻找新的利益增长点，小镇建设房地产化、特色小镇不特色等问题也逐渐凸显，更有众多中小房地产企业意图在特色小镇市场“钻空子”卖楼谋利。这不仅成为政策完善的推动力，更为开发商如何“玩”转特色小镇提出了更高要求。

　　由于问题频出，国家政策也开始转向。今年3月上旬，国家发展改革委印发《关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》，其中提到，要强化监督检查评估和规范纠偏，支持一批特色小镇高质量发展。对已公布的两批403个全国特色小城镇、96个全国运动休闲特色小镇，开展定期测评和优胜劣汰。国家发展改革委、国土资源部、环境保护部和住房城乡建设部也联合印发了《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》，明确提出“两不能”和“四严”，即不能把特色小镇当成筐、什么都往里装。

　　对此，北京联合大学旅游产业经济经济研究所所长张金山表示，特色小镇其实最早始于浙江地区，是在县域经济基础上发展起来的文旅综合体项目。后来由于特色小镇发展过热，随之出现了较为明显的“泛房地产化”问题。很多特色小镇变质成一种特色房地产开发，特色和主题不突出、选址偏僻、房地产化趋于严重且大规模建设致使地方政府面临较大的债务风险，这是国家重点监管特色小镇项目的主要原因。

　　过度上线藏风险

　　在国家政策收紧的背景下，特色小镇项目反而层出不穷，这看似矛盾的背后，实则存在着多方利益关系。资料显示，为扶持特色小镇建设，国家曾明确提出，符合条件的特色小镇可以申请专项建设基金;在政府投资层面，通过多项政策推动特色小镇的建设;多部委鼓励社会资本进行PPP模式运作，鼓励部分小镇通过担保贷款和创新林权经营的方式进行融资。

　　张金山指出，对于地方政府而言，特色小镇属于大型文旅项目，除可以借此争取国家政策红利外，还能吸引大量外来投资，促进地方经济发展。对热衷投资特色小镇文旅项目的企业而言，在国家限制房地产业态的背景下，可以通过PPP模式投资这种变相的房地产项目，以较低融资风险获取高额的利润回报。

　　“需要注意的是，虽然政策严抓特色小镇项目，但目前中国外部经济环境较为恶劣，所以国家对特色小镇投资建设，其实给的是一种相对宽容的态度，鼓励文旅项目发展，带动经济增长。但特色小镇项目过度上线，其实暗藏很大风险。项目投资规模持续加大，会出现投资回报率逐步降低的情况，这很有可能会使投资方陷入更大的债务困局。同时，供需不平衡的市场问题如果持续恶化，特色小镇项目可能也会出现速生速死的恶性现象”，张金山说道。

　　上海易居房地产研究院总监严跃进也指出，特色小镇这种业态，从市场需求的角度看，本质上产业聚集能力不足，概念存在夸大嫌疑;另从各地项目发展情况来看，部分还处于单纯的旅游小镇概念，潜在的市场需求并不多，很多项目空置情况较为严重。对于特色旅游小镇来说，建设的关键是不单纯以文化和景点来吸引市场，更多要强调产业发展或者说产值概念。此类特色小镇应该在门票收入的基础上实现多元化、创新化发展，增加其他收入，例如酒店收入、文化旅游企业入驻的租金等，这样才可以真正培育更具有持续发展力的特色小镇。

天津新房推荐：

市区刚需新房：首创大河公馆

参考价格：26000元/㎡

项目详情：首创大河公馆项目位于河北区海河沿线，目前在售52平-77平小户型，买一层赠一层，均价26000元/㎡，总价130万~220万。预计2021年6月份带装修交房。

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东丽新房：上东金茂府

参考价格：38000元/㎡

项目详情：东丽纯新房上东金茂府：于8月31日开盘带装修洋房产品!开盘户型130㎡和148㎡面积，均价在38000元/㎡~39000元/㎡。

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东丽新房：天骥筑璟

参考价格：11000元/㎡

项目详情：天骥筑璟占地面积9.5万平米，预计9月初排开小高层，预计9月底开盘，主推户型建筑面积为83、85、90平米，预计均价11000元/㎡。

推荐理由：东丽新房天骥筑璟项目位于东丽区东丽湖板块，临近空港，配套完善。

空港东部新房：金辉优步湖畔

参考价格：10500元/㎡

项目详情：空港东部新房——金辉优步湖畔项目于上周加推二期13#号楼，主推79㎡通透两室，97㎡通透三室，113㎡通透三室户型在售，均价：10500元/㎡。

推荐理由：金辉优步湖畔主打的79㎡通透户型，双卧➕客厅朝南，全明户型，首付26万左右即可。另外，规划Z2线距项目仅1.2公里。

西青新房：中骏雍景府

参考价格：20000元/㎡~22000元/㎡

项目动态：西青新房——中骏雍景府项目预计9月中旬新加推，加推产品为18层到顶高层，两梯四户，此次推出89㎡、99㎡户型，均价20000元/㎡~22000元/㎡。

推荐理由：中骏雍景府为西青新房，项目紧邻地铁3号线南站，出行便利，项目周边商业配套完善，完全满足业主的生活需求。

津南新房：大唐盛世

参考价格：9500元/㎡

项目详情：津南新房——大唐盛世目前在售3#，9#号楼，在售115㎡和127㎡户型面积，均价9500元/㎡，后期无加推。

推荐理由：大唐盛世位于津南区津南天嘉湖板块，项目周边环境优越，价格刚需，是性价比非常高的津南新房项目。

津南新房：富力又一城

最新动态：富力又一城目前主力在售六期合茂园15#、16#，房源在面积为90、113、135、148㎡，90㎡均价14000元/㎡，135㎡均价12000元/㎡，113、148㎡均价12500元/㎡。

推荐理由：富力又一城是津南咸水沽超大体量热盘，由四大上市企业联合开发的品质小区，社区内部学校、医院、会所、商业、文化健身设施等非常齐全。

津南新房：中海公园城

最新动态：中海公园城于目前在售高层和别墅产品，高层主推85平米～138平米，均价8500元/㎡起。另外联排别墅滟湖苑在售，1-31号楼建筑面积133-166平米，均价15000元/平米。

推荐理由：津南新房—中海公园城项目位于天津市津南区八里台镇天嘉湖风景区， 总体占地约为247万㎡，建筑面积约为251万㎡，容积率1.01，是天津低容积率的大盘。

津南新房：天悦风华

参考价格：21000元/㎡

最新动态：海教园新房——天悦风华项目目前在售洋房103㎡~140㎡户型，均价20500元/㎡。

推荐理由：天悦风华项目有旭辉地产开发，项目坐落于海教园内，周边高校林立，学府氛围浓厚，项目紧邻规划的地铁8号线，未来出行便利。

津南新房——仁恒海和院

参考价格：23000元/㎡

项目详情：

仁恒海和院南苑 118㎡、138㎡目前在售。

　　仁恒海和院一期洋房1、2、3、4、5、11、12号楼在售，毛坯均价21000-22000元/平米，非毛坯均价25000元/平米，主力户型为101平米三室和126平米三室。

　　仁恒海和院6月9日已加推洋房7#，13#，16#，17#，26#-29#，一梯两户，7-11层到顶，面积为101平米，126平米。毛坯均价22158元/平米。 

静海团泊新房——富力新城

参考价格：9500元/㎡

项目详情：团泊新房——富力新城 于8月29日开盘加推H5地块90墅产品!加推户型有85㎡两室两厅，115㎡三室两厅小型别墅，有赠送院子面积，85平米的临街别墅均价13000元/㎡，起价105万!115平米别墅均价14000-15000元/㎡，起价157-178万！

另外还有高层和洋房在售，C2地块高层目前在售90㎡小三室，115㎡和130㎡三室户型，均价9500元/㎡。此次还首推H3地块洋房产品，户型面积129㎡和136㎡户型，一梯两户，均价10800元/㎡左右。

推荐理由：富力新城位于团泊东区板块，建面268万方，是团泊第一大盘，项目周边环境优越，性价比非常高，富力携手翔宇学校，斥资2亿为富力业主打造专享的优质，是团泊区域热门新房项目。

团泊新房——鸿坤理想城　

参考价格：11000元/㎡~13000元/㎡

项目详情：鸿坤理想城将于9月8日开盘高层产品，开盘加推2栋高层产品，共224套房源，面积户型为98㎡和110㎡产品，预计均价9000元/㎡，目前火爆排卡中。

目前在售洋房、别墅产品，洋房户型118㎡三室，总价130万~150万之间，叠拼别墅面积有133㎡上叠，135㎡下叠户型，均价13000元/㎡，联排别墅155㎡中户、177边户户型，均价14000元/㎡在售。

推荐理由：鸿坤理想城是团泊新城西区新房项目，项目依托团泊湖优越的生态资源、景观价值和发展规划，是板块中主打的低密社区，社区在售包含洋房、叠拼别墅、联排别墅，容积率仅1.5，周边有团泊示范镇、团泊小学、团泊中学、天津大学仁爱学院、天房光合谷度假等配套。是集生态宜居及便利生活的新房选择。

静海团泊新房——中骏云景台

参考价格：12500元/㎡

最新动态：团泊新房——中骏云景台在售88㎡、108㎡、111㎡洋房产品，88㎡户型均价13000元/㎡，108㎡和123㎡户型均价12000元/㎡。超高性价比且卖且珍惜！超级园林景观，品质社区典范。

推荐理由：中骏云景台项目坐落于团泊新城东区板块，光合谷公园、团泊示范镇、团泊仁爱大学等都在项目周边，项目是板块内高端低密洋房社区，主打6/7层到顶电梯洋房，容积率仅为1.5，小区人车分流，绿化率40%，小区享有市政集中供暖，是区域板块内的舒适宜居。