专题：揭示房租高涨风波背后的真相 怎一个“涨”字了得？

　　怎一个“涨”字了得?揭示房租高涨风波背后的真相

　　房租高涨引发的风波还在继续，但是对普通人来说，房租涨价之后还能降下去吗，这个问题才是他们最关心的。

　　刚刚从我爱我家副总裁职位上离职的胡景晖，在记者发稿之前，对此也没给出一个答案。

　　中原地产首席分析师张大伟倒是给出他自己的答案：应该不能了。

　　如此直言的，还有易居研究院智库中心研究总监严跃进。他认为，“从租金上说，很难下调了。”

　　严跃进还表示，实际上近期关于房源“高杠杆”收购，进而导致房源价格过高的现象，也引起了各类监管部门的注意，所以我爱我家高管的言论，是有一定的行业影响力的，未来肯定会在此类领域做监管。

　　另外，他认为，对租赁市场多一点批评意见也是应该的，尤其是“这个行业这几年正在发展的时候更是需要如此的批评意见”。

　　眼下各地房租真相

　　我们先来看处于这场风波中心的北京市的房屋租金，以网友提供的线索，北京“增光佳苑”小区为例。

　　网友对于自如CEO熊林8月19日发表声明的回应

　　用自如APP搜索“增光佳苑”小区，只有一个结果：

　　感觉哪家中介房租都不便宜。

　　记者调研北京西南三环某小区，以及西二环某小区后发现，出于房屋整治的原因，去年年底时北京房租(特别是南城)就有一轮上涨。有的从5500元/月，上涨至6500元/月，有的从4000元/月，上涨至目前的4500元/月，月租金涨幅在500-1500元者或为大多数。

　　除了北京，上证报在各地的记者也纷纷调研了当地的租房价格，可以发现，房租上涨是一种普遍现象。

　　广州

　　据中信证券引用wind数据显示，从2018年房租数据来看，广州市2018年7月房租环比上涨2.92%，同比上涨21.64%，处于过去五年间的较高水平。

　　不过，据其他市场中介提供的数据看，广州租房价格上涨，更体现为结构性。

　　广州中原研究发展统计数据显示，单7月，广州二手房租赁成交热度增加，成交宗数环比上升3.1%，广州市中心区的海珠区、天河区、白云区租金环比上涨幅度较大，涨幅分别为9.7%、4.2%、1.9%，而全市二手房租赁租金为48.7元/月/平方米，环比微降1%。

　　另据合富此前市场监测大数据显示，2018年上半年一房平均月租金为2951元/套，比2017年下半年微升0.6%，而两房平均月租金为3572元/套，与2017年下半年差不多，三房平均月租金，在2018年上半年录得4712元/套，比2017年下半年上升2.4%。

　　记者在广州市核心区天河区珠江新城西片区一家名家合富置业的中介了解到，今年以来珠江新城西片区周边的房租价格确实有所上涨。该中介一名工作人员告诉记者，主要原因是出现了不少包租公司的“二房东”，他们凭借优势，只要有低价的房源一出来，就立即给长租下来，再略微装修，将房租出去。

　　该工作人员还介绍说，一般情况下，该片区嘉裕礼顿小区的一间50多平方米一房一厅的房源，去年底最低的租金价格在5800元/月左右，但农历年后就再也没有这样的租价了。现在，附近小区的最低租金价格早已超过6000元/月了，经过二房东放租出来的价格在8000元/月左右，而该中介放出的租金价格差不多在7500元/月左右。

　　“现在珠江新城这一片，包租公司放租的房源大概占四成，也就是每10套房源中，就有4套是包租公司放租的。”该工作人员告诉记者，去年的占比远没有这么高，现在租房子比以前要难一些了。

　　深圳

　　链家深圳某门店的商圈经理亦向上证报记者透露，近一个月其门店的租房价格大约上涨了10%-20%，并且是普遍房源的租房价格都在上涨。

　　此外，乐有家研究中心向上证报记者表示，近一个月深圳乐有家官网挂牌及成交的租赁房源租金均价涨幅大约在10%左右。

　　乐有家研究中心表示，往年到了暑假租金都会上涨，只不过往年的幅度大约在6-7%，今年上涨幅度稍微大一些。除了需求量大增之外，这也与近期租赁市场被普遍看好有关，业主对租金的心理预期有所升高，挂牌租金也在相应上涨。

　　对于是否是因租赁房源减少导致供不应求，乐有家研究中心表示，近3个月公司新增租赁房源量并未出现下跌，仍然一直处于上涨状态。

　　杭州

　　根据我爱我家《2018年全国租房市场半年报》统计数据显示，今年上半年，杭州住房租赁交易量环比2017年下半年增长25.9%，同比 2017年上半年增长38.4%。月租金均价为 4043 元/套，环比 2017 年下半年下降 2.4%，同比2017 年上半年上涨6.2%。

　　当记者以租房者的身份走访杭州滨江区的房屋中介时发现，许多线下门店目前都在主推以自如、蛋壳等为代表的长租平台房源。

　　对此，一位房屋中介解释称：“一方面确实很多房源都集中在这些平台手上;另外就是这附近的房型比较大，整租的市场不如像这样分开一个个独立房间的分租。现在年轻人对这种的接受程度高，可以直接就在网上签约，方便又规范。”

　　记者联系到杭州当地一家链家的房屋经理人，对方向记者证实近期杭州房价确有小幅的上涨，但同时他也表示， 7、8月毕业季就是传统的租房高峰期，一般来说，过两个月房租价格都会有回落。

　　另外，一位萧山本地“拆迁户”小杨告诉记者，“大拆大改”可能也是租房价格的助推因素。“我自己家有好几套房，所以影响不大。但很多本来租在附近的人，或者只有一套房子的，因为拆迁，就要另外再去找房子了。其实前段时间房租涨的那一波很多就是这个原因。”

　　面对最近杭州租房市场“走俏”的行情，小杨也向记者透露了自己打算将一套位于滨江区的闲置房屋租给自如平台的计划。“一共是三室一厅，不到90平米。(自如)那个人和我开价5500元，但按照市场价格每个房间2000元来算，最低我也可以租到6000元。所以最后我们商量下来6300元，租三年，后天就带他去看房。”小杨表示：“其实如果全部我自己去做的话，可能收到的租金会更高，但是平台可以帮你装修、管理，不用费工夫。”

　　手中握有“房源”的中介，在扰动市场价格上确实“手段”不少。

　　一位朋友告诉记者，她最近正在北京万寿路附近租房，可是中介给她推荐的房源特别少，似乎就是在与她“博弈”，有意“捂盘”，或借机推高租价。

　　中原地产首席分析师张大伟告诉记者，北京租赁市场上的房源数量合计大约有150万套，其中非房主的二房东吃差价交易已经超过50%。“这部分或多或少都存在交易差价，也就是业主所得与租户的支付有差价。”

　　显而易见，如果手中握有大量“房源”的中介“控盘”，有意扩大差价，那么作为寻找房子的“散户”，就会相当被动。

　　最新承诺：12万套房源不涨租金

　　这个关键时刻，我们需要“白马骑士”。

　　2018

　　08.17

　　北京住建委等多个部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，要求他们不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源等。

　　2018

　　08.19

　　胡景晖认为北京市住建委约谈很有必要，他对房租提出了三点建议：

　　一、通过全国住建系统建立房屋租赁指导价，指导价每个月在各种平台进行公示;

　　二、有了指导价，出现异常交易，老百姓可以向政府举报，政府一定能查清楚，如果哄抬，可以取消资质;

　　三、建议住建部门尽快和一行两会建立联合工作机制，严格监管进入长租公寓领域的资本。“降租金不是个难事，我们可以仿效香港，推出空置税。”

　　2018

　　08.19

　　北京市房地产中介协会要求多家租赁企业12万套房源不涨租金。

　　据悉，北京市房地产中介协会召开座谈会，自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加，共同承诺落实“三不得”要求，并承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。对此分析人士表示，“影响看落实”。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，上述承诺的发布，体现了调控政策开始关注房租，如果房租不稳，调控的政策可能继续重磅加码。

　　“如果12万套房真不涨租金，那么北京市场的租赁价格将明显平稳。12万套房占整体市场租赁房源比例接近8%。但是，对于依赖吃差价生存的租赁企业来说，能不能执行这个承诺，还是为了短期避风，要看他们的后续行动。”

　　另外，“租赁合同基本都是一年一签，合同期内不涨，还是续约不涨租金，这个承诺不明确。整体看。如果续约涨房租，对于市场影响依然存在。”

　　多少有些令人意外的是，8月20日，租售同权概念股早盘走强且皆上涨收盘。其中，市北高新涨停，东易日盛盘中上涨超8%，三六五网、我爱我家、世联行盘中也纷纷大涨。

　　这一结果对于刚刚离职的“房租斗士”胡景晖来说，多少有些戏剧性。

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市区刚需新房：首创大河公馆

参考价格：26000元/㎡

项目详情：首创大河公馆项目位于河北区海河沿线，目前在售52平-77平小户型，买一层赠一层，均价26000元/㎡，总价130万~220万。预计2021年6月份带装修交房。

推荐理由：首创大河公馆位于市内六区的河北区，地铁6号线双地铁交汇，总房款100多万，即可购买一套带装修两室新房。另外，项目很多房源，都可以看到海河及天津之眼，景观资源亦比较。该项目为LOFT产品，买一层赠一层，性价比较高。适合不愿意离开市区便利生活，同时又对社区品质有一定需求的购房者。

天津市区带装修洋房：北岸中心

参考价格：36000元/㎡

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推荐理由：北岸中心隶属红桥区，紧邻地铁1号线勤俭道站，是的市区带装修新房，仁恒品质带装修，是性价比非常高的市区新房项目。

东丽新房：上东金茂悦

参考价格：28000元/㎡

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推荐理由：上东金茂悦位于东丽区程州道与迭山路西北侧，是津门首个12大黑科技住住宅，科技带装修，智能家居，即可开启舒适智能生活。

空港东部新房：金辉优步湖畔

参考价格：10500元/㎡

项目详情：空港东部新房——金辉优步湖畔项目于上周加推二期13#号楼，主推79㎡通透两室，97㎡通透三室，113㎡通透三室户型在售，均价：10500元/㎡。

推荐理由：金辉优步湖畔主打的79㎡通透户型，双卧➕客厅朝南，全明户型，首付26万左右即可。另外，规划Z2线距项目仅1.2公里。

西青新房：中骏雍景府

参考价格：20000元/㎡~22000元/㎡

项目动态：西青新房——中骏雍景府项目预计8月5日新加推，加推产品为18层到顶高层，两梯四户，此次推出89㎡、99㎡户型，均价20000元/㎡~22000元/㎡。

推荐理由：中骏雍景府为西青新房，项目紧邻地铁3号线南站，出行便利，项目周边商业配套完善，完全满足业主的生活需求。

津南新房：大唐盛世

参考价格：9500元/㎡

项目详情：津南新房——大唐盛世目前在售3#，9#号楼，在售115㎡和127㎡户型面积，均价9500元/㎡，后期无加推。

推荐理由：大唐盛世位于津南区津南天嘉湖板块，项目周边环境优越，价格刚需，是性价比非常高的津南新房项目。

津南新房：富力又一城

最新动态：富力又一城于在7月31日加推六期产品，目前在售135㎡和148㎡户型，预计2021年底交房。

推荐理由：富力又一城是津南超大体量热盘，由四大上市企业联合开发的品质小区，社区内部学校、医院、会所、商业、文化健身设施等非常齐全。

津南新房：中海公园城

最新动态：中海公园城于目前在售高层和别墅产品，高层主推85平米～138平米，均价8500元/㎡起。另外联排别墅滟湖苑在售，1-31号楼建筑面积136-166平米，均价15000元/平米。

推荐理由：津南新房—中海公园城项目位于天津市津南区八里台镇天嘉湖风景区， 总体占地约为247万㎡，建筑面积约为251万㎡，容积率1.01，是天津低容积率的大盘。

津南新房：天悦风华

参考价格：21000元/㎡

最新动态：海教园新房——天悦风华项目目前在售洋房103㎡和129㎡户型，均价20500元/㎡，项目预计中下旬加推新楼座，加推产品为洋房120㎡和140㎡户型。

推荐理由：天悦风华项目有旭辉地产开发，项目坐落于海教园内，周边高校林立，学府氛围浓厚，项目紧邻规划的地铁8号线，未来出行便利。

津南新房——仁恒海和院

参考价格：23000元/㎡

项目详情：

仁恒海和院南苑 118㎡、138㎡目前在售。

　　仁恒海和院一期洋房1、2、3、4、5、11、12号楼在售，毛坯均价21000-22000元/平米，非毛坯均价25000元/平米，主力户型为101平米三室和126平米三室。

　　仁恒海和院6月9日已加推洋房7#，13#，16#，17#，26#-29#，一梯两户，7-11层到顶，面积为101平米，126平米。毛坯均价22158元/平米。 

静海团泊新房——富力新城

参考价格：9500元/㎡

项目详情：团泊新房——富力新城新推高层和洋房产品，C2地块高层目前在售90㎡小三室，115㎡和130㎡三室户型，均价9500元/㎡。此次还首推H3地块洋房产品，户型面积129㎡和136㎡户型，一梯两户，均价10800元/㎡左右。

推荐理由：富力新城位于团泊东区板块，建面268万方，是团泊第一大盘，项目周边环境优越，性价比非常高，富力携手翔宇学校，斥资2亿为富力业主打造专享的优质，是团泊区域热门新房项目。

团泊新房——融信西海岸

参考价格：高层9500元/㎡左右，洋房12000元/㎡左右。

项目动态：团泊纯新盘——融信西海岸项目目前在售高层和洋房产品，项目首开2栋高层和3栋洋房产品，其中高层户型89㎡和115㎡，两梯四户，22-23层到顶；洋房产品户型91㎡和130㎡，一梯两户，6-7层到顶，洋房一楼带小院50-130㎡，中户南北院，端户环院！！预计均价高层9500元/㎡左右，洋房12000元/㎡左右。

团泊新房——鸿坤理想城　

参考价格：11000元/㎡~13000元/㎡

项目详情：鸿坤理想城预计8月中旬开盘高层产品，目前主力在售洋房、别墅产品，洋房户型118㎡三室，总价130万~150万之间，叠拼别墅面积有133㎡上叠，135㎡下叠户型，均价13000元/㎡，联排别墅155㎡中户、177边户户型，均价14000元/㎡在售。

推荐理由：鸿坤理想城是团泊新城西区新房项目，项目依托团泊湖优越的生态资源、景观价值和发展规划，是板块中主打的低密社区，社区在售包含洋房、叠拼别墅、联排别墅，容积率仅1.5，周边有团泊示范镇、团泊小学、团泊中学、天津大学仁爱学院、天房光合谷度假等配套。是集生态宜居及便利生活的新房选择。

静海团泊新房——中骏云景台

参考价格：12500元/㎡

最新动态：团泊新房——中骏云景台于8月4日推出8套特价房！户型面积有88㎡、108㎡、123㎡洋房产品，超高性价比且卖且珍惜！超级园林景观，品质社区典范。

推荐理由：中骏云景台项目坐落于团泊新城东区板块，光合谷公园、团泊示范镇、团泊仁爱大学等都在项目周边，项目是板块内高端低密洋房社区，主打6/7层到顶电梯洋房，容积率仅为1.5，小区人车分流，绿化率40%，小区享有市政集中供暖，是区域板块内的舒适宜居。