戴德梁行：中国高标仓库需求快速增长，物流地产已成为炙手可热的产业

2018年7月25日，天津 —— 全球领先的房地产服务商戴德梁行今日发布2018上半年度天津市场回顾与下半年展望媒体抢听会。戴德梁行北中国区产业地产部就工业物流市场进行分析。

l 快速增长的电商需求正在重塑中国的工业物流市场。在此背景下，中国高端物流库存量突破至4,300万平方米。截止一季度，全国范围共录得602,000平方米新建高标仓库入市。除华北方地区外，其他区域皆有新项目落成。政策扶持和深入推进供给侧结构性改革，将进一步促进高标物流仓库发展。预计至2020年年底，全国新增高标物流仓库供应将达到1,640万平方米。 2018年年底前全国共计890万平方米新增高标仓库入市。

l 全渠道零售和电商积极扩张推动了高标仓库租赁需求，更多运营商逐渐涉足开发高标物流仓库。本季度，中国高标物流仓库存平均租金环比上涨3.6％，至34.8元每平方米每月。

l 对消费者而言，更快速的服务，更广泛的产品线和更加注重购物体验，对物流供应链发展提出新的挑战同时更为高标仓库发展创造新的机遇。 尽管如此，春节期间为传统的物流淡季，一季度全国空置率从8.4％上升至10.8%。

l 相较传统办公、零售物业，物流地产收益相对较高，加之近几年中国高标仓库需求快速增长，物流地产已成为炙手可热的产业。

l 尽管各方资本涌入物流地产业，普洛斯仍以39.4%份额占据中国高端物流仓库市场主导地位。

宏观经济指标(经济指标 - 2018年第一季度)：

市场概览

l 各物流地产运营商存量占有率

物流仓储用地供应逐年下降，依然难挡投资者关注热情。新进物流地产投资者中不乏实力雄厚上市房企，金融机构和电商类公司。与投资性物流地产开发商相比，那些能有产业导入，并且可提供相当纳税的用户（如京东商城和菜鸟）在获取物流用地时，通常更受当地政府欢迎。

因此，工业物流资产的重新定位，以及二手物流资产的收购交易将日趋活跃。

随着，中国物流地产的迅猛发展，越来越多的投资者投身物流地产。除左图中显示的主要开发商/运营商外，其他重要物流开发商/运营商参见如下：

l 区域市场存量

从2016年至2018年，中国政府在全国基础设施投资共计4.7万亿人民币。

基础设施和交通网络升级催生一批新的内陆物流枢纽城市。

对于交通基础设施相对较弱的城市，如贵阳，昆明，南宁和西安等城市将优先受惠。

在此基础设施改善的背景下，我们预计中国西部地区的高端物流仓库市场将迎来新一轮的增长。

l 区域市场存量

从2016年至2018年，中国政府在全国基础设施投资共计4.7万亿人民币。

基础设施和交通网络升级催生一批新的内陆物流枢纽城市。

对于交通基础设施相对较弱的城市，如贵阳，昆明，南宁和西安等城市将优先受惠。

在此基础设施改善的背景下，我们预计中国西部地区的高端物流仓库市场将迎来新一轮的增长。

l 天津物流市场趋势

物流地产核心客户可以分为工业、物流服务商、消费品和电子商务四类，其中工业和物流服务商以出口消费为导向，消费品和电子商务以国内消费为导向。

随着经济结构的变化和调整，物流地产的市场需求已经由出口导向型演变为消费导向型。受市场需求演变的影响，天津港内的仓库空置率高于市区内仓库。