钟伟：一线房价上涨厉害跟无关

近年来，北京房地产市场上“”频出，面粉与面包的关系问题业已成为目前房地产圈内的必谈话题。“面粉贵于面包”的经济逻辑为开发商砸下了天价也抢不到的土地市场入场券，而北京的土地市场也已成为只有少数人才能得过的独木桥。

近日，乐居记者采访到经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟，力求探究“”现象背后的市场本质。

但这是一次与众不同的采访。整个采访过程更像是一场辩论。

“一个二手的破车，跟一个未来推出的特斯拉的概念车，或者新一代的特斯拉的价格没有毛关系，所以为什么会认为，人家正在卖的新房的价格会显著地影响到你的存量房的价格。两者之间可能存在一定的相关性，但总体来讲，这两者之间的相关性还是弱的。甚至二手房和二手房之间价格的差异性也会特别大。”

“我个人觉得，大家陷入了一个逻辑悖论。”采访行将结束时，钟伟对记者说。

争论1：面粉比面包贵的问题根本不存在?

有人认为，“”出现后，会对当地城市房价产生一种示范效应。那么，“”裹挟下的高地价真的会带动城市房价的上涨吗?

“所谓面粉比面包贵的这个问题永远不存在，这是一个我们自己编造出来欺骗自己的事。”面对乐居记者的提问，经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟(以下简称为钟伟)不以为然，他认为面粉与面包的关系问题是个伪命题。

钟伟认为，价格不同的房子，不仅在品质方面存在不同，由于房子提供的时间不一样，因此没有可比性。“2002年和2003年，北京房价可能五千，但那时候这笔钱大约相当于一个城镇家庭职工半年的收入。我们更科学地比较价格的上升，还是要看收入和房价的配比，所以面粉比面包贵，不存在这样一个判断。”钟伟认为， 面粉与面包之间的关系评判问题混淆了不同品质的产品，也混淆了产品品质出现的时间。

“第二，如果现在在市场上出现了一些，它表明在未来，这些所提供的产品的价格会比周边二手房的存量房的价格要高得多，否则的话就没有办法去进行销售，没有办法去进行商业利润的平衡，这个也很正常。”

钟伟表示，现在的“”地块一般很小，并且土地价值高，因此未来所做出来的产品肯定是豪宅化。“旧房子的品质，社区环境，居住人群跟现在和未来所能够提供的是不一致的。所以它表明，在未来的北上广深，城市核心区，可能现在的代表了未来的豪宅，但他并不影响剩下的更多的存量房的价格。”

钟伟解释说，2010年，北京四环内住宅新房的供应量只占北京市场大约7%左右，而现在北京四环内新的商品住宅的供应量能不能占到北京市场的1%都很难说，因此用只占新房供应数量1%的四环内的去代表整个北京的新房的价格，显然没有意义。

“北上广深这种地方，存量房的交易远远超过新房，所以未来对于购房者来讲，七八成的可能，我们是去买旧房，因为现在天上飞的新房的价格跟我们也没有什么关系。所以提供的产品代表的只是一个未来少数巨富家庭的玩物，跟我们普通的消费者关联是很少的。”

争论2：高房价中有无泡沫?

现象下，一线城市豪宅化你，是否会对一线的房价有拉动作用?

钟伟认为，一线豪宅基本上集中在城市的核心区，或者是跟城市规划极其相关的重要部位，所以他们跟整个城市的新房供应价格彼此是脱节的，跟二手房的交易价格的脱节会更严重。

然而，不可忽视的一点是，近些年开发商们去一线城市抢地，不惜高价拿地成为“”，这部分土地是否会带动未来更高的房价，并对周边存量房房价有所影响，此未可知。若如钟伟所说，高地价与现在的一路攀升的高房价没有关系，似乎不被理解。

“一线房价上涨得很厉害，跟有什么关系。现在又没形成供应量，这有什么关系呢?我看不出两者之间有什么关系。”

钟伟认为，的出现，跟现在存量房的成交价没有关系。“未来特斯拉要在市场上推出一款新车，现在二手市场上夏利挺便宜，两者之间有关系吗?破房子永远是破房子，豪宅永远是豪宅，除非进行城市核心区的改造。”

高房价的压力下，地价是否存在泡沫?钟伟认为，现在土地的价格支撑的，是未来在这个土地上所盖出房子的更高的价格，但土地市场本身有没有泡沫，他表示并不清楚。

另外，一线城市的房价与二线城市的房价相比，有没有泡沫?

“取决于你怎么定义泡沫。在泡沫破灭之前，我们看不见泡沫。”钟伟举例说，假设你现在花5万拿了一块地，未来盖的房子想卖10万，能不能卖出去，取决于企业。未来10万块钱的定价，卖不出去就是泡沫，卖得出去就不是泡沫。

至于那些手里拿着很多房子的投资者怎么办，钟伟认为，只能基于他们自己对未来的判断去试，“愿赌服输。”

记者：如果您现在有足够多的钱，你想去哪个城市买房子?

钟伟：不包括中国的城市。

记者：为什么?

钟伟：在过去的中国，无论是开发也好，业主投资也好，我们其实不是通过租金的上升来获得收益，而是通过房价的上涨来获得收益。可以在选择更安全的资产配置的情况下，你没有必要选择更冒险，资产增值价值更慢的资产去投资。

记者：可否推出公共政策来降房价和地价呢?

钟伟：如果你希望推出一个公共政策降房价，降地价，首先要考虑推出来之后的危险性在哪儿。没买房子的人希望有更低的地价和更便宜的房价，已经买房子的人希望买到的房子保持稳定的地价和房价。没有一种公共政策是帕累托改进，能让所有的人都拿好处，总是可能会损害一部分人，有利于另一部分人。

土地供应已经走到了令人尴尬的地步，频出，如果你要去扭转，也很困难。也许更低的房价、更低的地价对于所有的开发商、原有的土地住民和已经购置房产的这些人来说并不是一个好的消息，所以公共决策肯定是一个艰难的平衡。

争论3：企业保持规模发展有错吗?

目前，北京市场上有很多央企国企经济实力雄厚，不惜重金“抢”地成为。另一方面，今年上半年北京土地市场上土地出让非常少，很多企业拿不到地的情况比比皆是。在此情况下，企业如何保持规模发展，在竞争激烈的北京市场拿到土地，成为一大困扰。

“保持规模发展对企业来讲，本身是一个错误的命题。你做生意是为了挣钱，不是为了拼规模。”钟伟认为，对所有的房地产开发企业来说，要考虑怎么安全有效的挣钱，而不是说“我要做成一个大块头”。

然而，手中无地，企业的生意似乎难以为继。但钟伟并不这样认为。

“你为什么非要到一线城市去跟人家抢地。你抢不过人家还非得去跟人家去抢。你可以去二线城市，去个比较有潜力的百强县。做企业是为了挣钱，不是为了拼规模。”

另一方面，有开发商认为，企业不得不面对一个问题。即现在很多中小型企业，或民营企业都在“去地产化”，现在的房地产市场似乎更多的是大鳄之间的竞争。因此如果一家房企想要占据优质资源的话，他必须要保持自身规模化发展，才能站稳脚跟。

“这个问题不是问题。企业没有必要规模化，没有规模就不能生存吗?难道只有1米85的女孩才能嫁得出去，1米85以下的女孩就嫁不出去吗?”

很多开发商认为，北京市场具有丰富的社会资源与人口资源，这是他们想进京扎根的重要原因。然而，针对这个问题，钟伟再次反驳，他认为开发商不应只把眼光放到北京。

“如果我们看一下中国的其他地方，你可能就会得出不一样的结论来。比如说阳光100，他非常稳健保守，10年前就早早从一线城市撤出去了，因为他觉得一线城市房价过高。可是过去10年是不是阳光100就生活得不好呢?人家现在过得也挺好，搞街区，搞文化，搞年轻人的产业，他也不做住宅了，没什么不好的。”

“我们不要杞人忧天，不是说只有大块头才能活，不是说只有北上广深才能活，甚至中小开发商怎么活，我们也不要为他担心。他们现在手持现金的量非常大，只是不知道该投什么，但他们并不缺钱。”

钟伟认为，这不只是中国的现象，也是一个美国的现象。美国上市公司空前的分红率超过50%，中国房地产行业可能也这样。“现金有大量回流，但新购置土地买不着，一线城市土地太贵，二三线城市可能去化比较慢，实业投资回报也不高，这是一个全球性现象。”