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深圳楼市步入调整期 新房成交量连续3周下滑下一篇
上海沪九条新政后,首次迎来土地拍卖5日,市民祝女士把自家房子发到朋友圈出售,金广路地块,刚满5年的婚房,带部分家具,带装修,不到7400元/平方米的价格,让不少圈友心动。
当前在国家多重利好政策叠加下,到底是买一套新现房还是寻一套带装修的二手房,是不少刚需纠结的关键:二手房便宜,可总归是别人住过的;新房虽好,但价格高,拿房产证难。
业内人士认为,昆明新房库存高企,国家去库存利好政策频出,未来价格不涨不跌,土地使用年限还长,值得考虑;二手房在新房去库存趋势夹击之下,寻一线生机,房主纷纷自降身价,同样值得入手。
数据显示
昆明目前二手房源
或多于新房
据数据显示,截至今年4月底,昆明商品房总存量1601.69万方,去化周期为25个月。普通住宅去化压力最小,商业去化压力最大,办公也不容小觑。如果将这部分库存商品房折算成80平方米的房源,则至少还有22万套新房等待出售。
而新房去库存阶段最大的对手还是二手房。记者尝试从昆明品牌中介的手中收集本地二手房源总量,后来发现难度巨大。
某品牌中介公司吴敏透露,昆明本地二手房信息大多都在58同城上发布,这意味着,以58同城本地房源数据作为参考,不难得出一个昆明本地二手房源总量的参考样本。
记者5月12日下午3点查询,昆明58同城二手房源共计437639条,而这个数据分都在变化。吴敏说,刨去重叠的、虚假的以及房主临时收回、卖掉的无效信息,至少也有30万条有效。
这个庞大的参考数据意味着,昆明目前有效的二手房源应高于新房。吴敏认为:“原来,二手房销售优势比新房好,可现在二手房房源库存高企,新房销售政策更好。消费者有了更多选择,所以昆明二手房价格也不再是‘一口价’,整个市场也面临来自于库存商品房的多重压力。”
区位优势
二手房多在城市核心区
交通便利
作为一个资深中介,吴敏手里不仅握着上百套二手房的钥匙,同时她还兼卖多个楼盘的库存现房,可谓左手拿着二手房,右手握着新房。
她说,中介卖房也是看人下菜碟,新房、二手房各有优劣,完全取决于消费者自身的需求。
近年,市区中心新建楼盘不多,多建在近郊及远离市区的地方,而市区、热点地区随处可见二手房的身影,故同样地理位置的房子,二手房自然占有较大优势。
交通方面,相对于二手房而言,新房交通不方便,公交线路不多,有的楼盘道路不畅;二手房则多在城市核心区,有密织的交通网络,交通环境自然优越,从交通环境方面看,二手房与新楼盘所占优势各不同,不分上下。要是“看颜值”的话,新房外观新颖、现代感强,颇具视觉冲击力,而昆明二手房建筑外观较为传统、单一,90年代建筑风格为主,风吹日晒久了不免有发黄、裂缝。若从户型空间和面积使用来看,新房又占上风;一般新楼盘普遍户型面积较大,单价较高,如此算下来总价自然不菲,二手房户型面积虽小但是其总价却相对较低,这也是吸引购买者的重要因素。
不过,吴敏认为,现在买房还得看风险,昆明不少新楼盘开发商资金出现问题,导致交房时间一拖再拖,甚至有的还出现了“复工无望、讨债无门”的局面。故新房存在期房风险,现实与承诺不相符,如出现面积缩水、延期交房、绿地减少等问题。而二手房,现房现卖,房屋品质好坏一目了然,降低了购房者的许多购房风险。
市场反馈
刚满2年
带装修带家具二手房源最吃香
根据国家统计局发布的3月份二手住宅价格数据显示,昆明环比、同比出现双双上涨,分别达到0.2%、1.3%,相比2月,涨幅分别扩大了0.1和0.3个百分点。
对于这份数据,不少昆明中介的销售员表示认同,不过4月下旬至5月初后,市场价格又发生了变化,新房利好频出,二手房市场压力山大,很多房东急于出手,降价的也不在少数。
当前,这些中介手里的房子,基本上做到“微跌不涨”,虽然有人接受委托之前建议房主抬高价格卖,可实际成交价,基本上在一个合理区间,“5月以来,昆明二手房价格未涨,多数略跌”。道理很明显,买房人群是固定的,他们不买新房就得买二手房,哪边优势更明显就走向哪边,价格导向显而易见。
当前,那些刚满2年,带装修,带部分家具,能拎包入住的二手房源最为吃香。相反,当年那些以投资为目的,购买毛坯房的最难出手,毕竟买二手房还要花两个月时间装修,不如买新房来得痛快。
一中介公司经理吴锋刚分析认为:“刚需购买二手房时,常以省钱、省事为出发点。总体上年轻人还是偏爱居住年限短的带装修房或带家具房,毕竟手续一办,房子到手马上住的感觉很实在。最多刷一道漆,添点家具,软装一下也就入住了。”
昆明本地人侯大妈祖孙三代五口人挤住在西山区政府旁边一套60多平方米的小两室里,全家人攒钱再买一套房的想法已持续了10来年。
5年前,侯大妈借亲戚的名额在北市区某楼盘以较低价格团购了一套房源,在住房之梦马上就要实现的时候,最后一笔尾款15万元却难住了全家,无奈选择退房。
直到今年4月,侯大妈全家的新居梦终于如愿了。她在西山区兴苑路附近看中一套90平方米的小三室,房子宽敞,采光好,中介报7500元/平米,“装修基本上凑合,主要是房子宽敞,后来我跟房东软磨硬泡讲到7000元/平米,挺划算的。”
为何新旧政策交替出台的情况下,二手房价格却出现了一些松动?看房已经成资深专家的侯大妈说,主要源于三个方面,首先是房源增多,卖的多过买的;过去两年,多套房持有者的等待热情基本消耗殆尽,大量房主急于抛售房子,又加之昆明新商品房库存量高企,多数特价房、工程抵账房以及各式各样的优惠让二手房价格抬不起头来。
不过,从记者走访情况来看,优质二手房仍供不应求。
营改增后
2年以上个人住房对外销售
免征增值税
5月1日,营改增政策全面推开。营改增后,房地产开发企业征收11%增值税;个人购买不足2年的住房对外销售,按5%全额征收增值税;个人购买2年以上的住房对外销售,免征增值税。
此前,市民听说营改增政策后,担心买卖房子要多交税,故卖方的税负往往直接让买方承担,让不少前段买房者心焦不已。
业内人士分析认为,该政策“量身定制”多项特殊安排,缓解企业当前压力。对一般纳税人销售房地产老项目、销售或租赁试点前取得的不动产等,在维持原营业税税基不变的前提下,允许其选择简易计税方法,意味着纳税人的税负从5%降到4.76%。
对于普通的个人购房者来说,营改增该政策后应该是减除或者降低了税负。对于房产证未满两年的房子,缴纳的增值税会少于营业税,但是对于如今的市场,交易税一般会转嫁到购房者身上,所以现在买到房产证满两年的房子就是个占便宜的事儿,故昆明多数中介主打多为房产证满两年的带装修房。不过即便是看中了不满两年的二手房,以当前的营改增政策推行的税率来计算,100万元以内的房子,购房者还是能节约近两千元。
责任编辑: renyurou
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