or价值高地？看格局！

近期和一个朋友聊天，她卖掉了老城厢当初9000买的房子，房价翻了5倍，说受够了，想换个环境。还说了一句：不仅买房，还要个未来。老城厢没有未来，哪儿有未来？！

板块，决定房价

天津楼市有个有意思的现象：和平西康路的星美御、河西平山道附近的金地平山印、河北海河边的仁恒河滨花园等，都曾是区域内叱咤风云的项目，在售罄后很少在被提起。但一提水晶城你就知道在梅江，一说到富力城就想到老城厢，即使不知道德贤公馆一说新八大里立马也会想在哪儿。单个楼盘无论再怎么高端、怎么厉害，一枝独秀的项目，但很难撬动整个区域的发展。

可见，成板块开发是区域发展和价值提升的重要通路。南开老城厢旧城改造比较典型，2003年左右开始陆续展开改造和拆迁工作，富力城、壹街区等项目集中在2004-2010年前后完成，紫熙薹2015-2016年销售晚一些，同时周边的仁恒海河广场、天津大悦城等项目陆续完成开发。

另一个成功案例就是河西梅江，与老城厢差不多同一时期，2003年前后城投进行一级土地整理，天房、顺驰、万科、江胜、松江、融创、住宅集团等开发商纷纷拿地建项目，十几年发展的梅江如今被称为***。

在建设中的河西新八大里板块也比较具有代表性。2014年开始出售土地，中海、中冶、北大资源、渤海置业、天房等相继在区域内拿地。住宅价格从2015年开盘时的单价两万左右，到现在的四五万，短短三年时间实现近100%的溢价，这个曾经的"小二楼贫民区"，如今甚至超过下瓦房板块的地位，不得不说区域价值带来的提升。

我们再来看几组数据。第一组来自中原地产及思源地产的年报：2017年，市内六的二手房成交中最活跃的区域是市内六区，而其中成交比重最高的南开区，以6347套位居六区之首。同时，租赁市场中，南开区的南开鼓楼街（也就是老城厢）、河西梅江等板块是活跃度及租金双高的区域。

第二组数据来自天津市房地产综合信息网及链家网近期的成交数据。对比发现，两板块的住宅开盘售价到近期二手房交易价格翻了近十倍，当初买房人都赚到了。这些板块有个共性：房价高且增速快，多年领涨全市二手房均价，连续两年增长在20%以上。其中，整体模开发，改变了城市的格局，形成了板块效应，是重要的因素。

正视暴露的问题

板块开发的利好，特别是房产价值的提升，相信居住在这里的人都深有感触，但随着城市发展也暴露了美中不足的问题。

首先是开发主体众多，每个板块几个或十几个开发商，没有形成整体系统的规划，产品参差不齐，定位不统一，如老城厢有六七十平米的大高层，也有两三百平的低密别墅。同时也导致开发周期长，如梅江从2003年到现在15年过去了，富力津门湖还在销售；新八大里板块目前交房入住、持续建设、土地待售三个阶段并存，开发周期占线过长步调统一很难。另外，以住宅开发为主，缺少产业支撑，居民每天花费大量通勤时间用在路上，也因此带来严重的交通拥堵。同时缺少商业配套，社区底商居多，大型商业及商务办公匮乏。高端居住区"睡城"的弊端逐渐暴露。

问题暴露了，那如何规避？成板块开发是趋势，但需要有大体量地块。市中心土地寸土寸金，十万平米都少，上百万平米的难上加难，可遇不可求。另外，还需解决分散开发问题，一个开发主体，开发商与政府是最好的组合。解决出行拥堵，通车的地铁为首选而非规划线路；同时板块内居住、办公、读书、生活等要整体规划统一开发，周期可控。听起来是个梦，但有没有这样完美的地方——大规模、成体系、有产业、有居住、有配套、核心区的开发板块呢？答案是肯定的。南开科技城150万平米的大规模开发正在进行中。

核心区唯一150万平米的"宝地"

南开科技城是目前天津核心区唯一以板块开发的宝地。首先启迪南开科技城的开发主体不同以往，其是南开区政府、清华校办企业启迪及地产开发商协信三方共同形成了的平台公司，能够实现从统一规划、施工工期，到后期的招商引资及交付使用，更统一系统的规划建设完成，规避了开发商多、周期长的问题。

150万平米中，规划40%住宅，40%办公，20%商业，吃喝玩乐、孩子的教育、家人的健康，以及工作、居住都能实现，减少了通勤的时间、经济成本，生活从容悠闲，"职住平衡"

科技城将承接北京企业疏解，吸引大量企业，选址在南开地铁2号线咸阳路站，是后人们商务往来通勤提供了便利。

一个区域的发展，起决定作用的不是住宅开发而是产业集群的带动。杭州的阿里巴巴，深圳的华为、武汉的光谷科技等这些重量级的企业进驻带来城市格局的变化不容小觑。中关村清华科技园的20栋楼、70万平米的建筑面积中，企业产生的价值是2000亿元的GDP，这也将是成为南开科技城的价值之一。

150万平米的南开科技城这意味着什么？ 600亿的投资、产业收入超过1000亿、纳税额超20亿，入驻企业超过800家（其中龙头企业将超过30家）、吸引人才超8万人，新增配套服务岗位超过5万。这里能同时实现产业，税收、就业，人才，居住需求、配套等需求。

如果说，科技城的利好目前天津还没范本，那我们拿北京海淀清华科技园及朝阳区亚奥体板块来举例，2000年时两个区域的住宅价格位于同一起跑线上，但2017年二手房市成交价格拉开了很大距离，产业对于房价的加码作用凸显。

232套住宅 错过不再有

关注楼市的人都知道南开盛产，曾经的鲁能绿荫里、后来的金地双风道以及近期的天房、保利的南大迎水道校区等，如今楼面价四五万已不在少数，但南开1911拿地较早，住宅楼面价在4万/平米，这个明显的优势决定了项目的性价比。

咸阳路板块是南开待出让土地最密集的区域，未来土地市场、新房销售都将水涨船高，毫无疑问，150万平米的南开科技城是核心区唯一个成板块开发的，其旁边的住宅又怎能错过？作为科技城的居住配套南开1911，开发商启迪拿地后做充分的市场调研、了解购房需求，反复推敲多次修改设计稿，只为呈现更好的产品。预计近期开盘，自住改善人群都看中其未来价值，首开将推出2栋高层，3梯4户，101㎡、136㎡均为三居室设计，其101平米的小三居两个卧室朝阳，每个房间都保证方正可以摆放1.8米的床、衣柜等，最小卧室10+平米，大三室无论从朝向还是格局上都可圈可点，让走进样板间的每一个客户都喜欢，这是一种魅力更是一种实力。首次开盘只有共232套房，项目亮相时间不长，据了解目前排卡客户已超过1：3，这样的市场反响力，不仅是购房者对产品的认可，更是对150万平米科技城的期待。

似乎现在了解朋友说的"住够了"的含义，理解为什么有些人开始想要"逃离"老城厢、梅江，因为他们有更好的选择。房住不炒，但买房有学问，买对了就能实现弯道超车。