下半年个人房贷审批有望加速

　　近日，巴菲特挂牌出售其位于美国加州拉古纳海滩的度假别墅，报价1100万美元。但媒体关注的焦点则是，巴菲特在购买这栋别墅时申请了30年的住房抵押贷款。不差钱的股神，为何也要贷款购房?实际上，房贷与个人财务安排有着非常紧密的联系。

　　个人贷款购房

　　中国个人房贷的历史并不长，而且诞生过程也颇费周折。

　　1995年8月，中国人民银行颁布《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》，标志着我国银行商业性住房贷款正式走上正轨。但最初的房贷政策条件十分苛刻。首先，要求贷款方提供双重保证，一是抵押(质押)担保，二是提供保证担保;其次，房贷最长只有10年;最后，要求借款人现有存款，且存款金额不少于房价款的30%，存款期限必须6个月以上。

　　可以预见，市场对该政策反响一般，因此国内房贷政策逐步进行了调整，主要体现在约束条件的减少，以及受惠人群的扩大。数据显示，1998年个人住房贷款比上一年增加了324亿元，而到了1999年这一数字直接变成了858亿元。因此有人说，1999年才是中国房地产“黄金20年”的起点，购房首付比例降低，意味着贷款者要筹备的自有资金减少了，而贷款期限延长至30年，以及随后的贷款利率下降，意味着贷款人每期还本付息压力的减轻。

　　根据中国人民银行数据显示，截至2017年年底，我国个人住房贷款余额已达到21.86万亿元，这是中国房地产过去20年快速发展的真实反映。

　　房贷与理财

　　美国著名股票基金经理彼得·林奇曾告诫年轻人：“如果你还没买房，那么买房好过买股票。”那么，世界上其他国家的人都是如何使用房贷政策的呢?

　　比如在英国，买房贷款一般分为自住房屋按揭贷款和投资房产贷款两种。但英国作为欧洲的传统金融中心，其银行市场化程度较高，不同的银行有不同的按揭产品和利率标准。也就是说，英国买房贷款的比例和利息会因房产价值、贷款类型而有所不同。但英国银行在发放按揭贷款时，都要求申请人必须有一笔存款、良好的信用以及稳定的收入。

　　比较有特色的是，英国银行发放按揭贷款的利率，是根据价值连带系统(客户对银行的贡献度)进行打分的。简单来说，申请人存款越少，其贷款利率会越高，还款金额也就越高。面对银行这种贷款制度，很多英国人吐槽：“如今的银行只为那些无须贷款的人提供贷款。”

　　相比之下，在美国获得房贷更容易些。在美国，房子首付一般在5%-20%，房贷利率水平大约在2%左右，属于相对较低的水平。从中国人的角度看，美国人购房应该并不困难。但统计数据却显示，美国35岁以下的房屋拥有者占比仅为36.3%。

　　究其原因，这恐怕与美国的社会储蓄过低有关。二战后，美国从国家到个人都奉行消费主义，也就是人们常说的“寅吃卯粮”。因此，美国人的账单都被信用卡贷款、学生贷款和汽车贷款填满。因此在35岁以前，相比支付购房贷款，美国年轻人更愿意租房也就不难理解了。

　　但在巴菲特看来，从财务角度看，“如果你获得了30年的住房抵押贷款，那是世界上最好的工具。”

　　从前期投入来看，一次性拿出的首付款肯定比全款少，剩下的每个月可以分期偿还，这样大大减小了购房压力;从购房风险上看，贷款相当于银行暂时替你付一部分钱，而银行贷款会有风险审核，这对房地产开放商还有贷款者都是一种约束;最为重要的，则是巴菲特认为如果一个人拥有投资能力，可以用省下的首付赚取更高的收益。

　　过去10年，在国内有过贷款购房经验的人，都会对巴菲特这句话感触颇深。尽管寻找比房地产收益率更高的投资品种不是那么容易，但随着中国房地产调控政策的升级，国内房贷政策正在逐步收紧，“世界上最好的工具”在国内不再那么容易获得了。

　　根据新金融观察记者统计，一、二线城市已基本停掉了第三套房子的贷款，而上述城市的二套房首付比例也由原来的30%提高至40%至50%，部分热点城市甚至提高到80%，此举直接误伤了住房改善型需求的用户，很多人表示：“没有贷款支持，换房越来越难了。”

　　市场仍有空间

　　根据易居房地产研究院前不久发布的报告显示，今年2季度，个人房贷余额同比增幅和全国居民购房杠杆率分别回落至18.6%和31.9%，双双连续5个季度下行。从全国人民币新增贷款中个人房贷占比来看，二季度，个人住房按揭贷款占新增境内贷款比例为21%，比一季度下降了3个百分点。但这种趋势有望在今年下半年有所缓解。

　　根据农业银行公布的年报显示，今年上半年新增个人房贷2700亿元左右，同比增幅8.5%，个人房贷新增规模占总新增贷款的比重达36%。但农行负责人表示：“我们个人房贷投放注重分区域、差异化调控。”也就是说，一线城市新增房贷占比只有9%，三、四线城市占比高达56%。但农行也表示，下半年会加大对首套房和二套房的信贷支持力度。

　　与此同时，中国银行、中国建设银行的负责人也都公开表示，今年下半年将继续执行差异化的个人住房贷款政策，优先支持居民自住性需求，保持个人贷款合理投放。

　　因此，计划贷款购房者不妨做好准备，提前了解银行的具体贷款政策，增加申请贷款的成功率。

天津新房推荐：

市区刚需新房：首创大河公馆

参考价格：26000元/㎡

项目详情：首创大河公馆项目位于河北区海河沿线，目前在售52平-77平小户型，买一层赠一层，均价26000元/㎡，总价130万~220万。预计2021年6月份带装修交房。

推荐理由：首创大河公馆位于市内六区的河北区，地铁6号线双地铁交汇，总房款100多万，即可购买一套带装修两室新房。另外，项目很多房源，都可以看到海河及天津之眼，景观资源亦比较。该项目为LOFT产品，买一层赠一层，性价比较高。适合不愿意离开市区便利生活，同时又对社区品质有一定需求的购房者。

东丽新房：上东金茂府

参考价格：38000元/㎡

项目详情：东丽纯新房上东金茂府：于8月31日开盘带装修洋房产品!开盘户型130㎡和148㎡面积，均价在38000元/㎡~39000元/㎡。

推荐理由：上东金茂府位于东丽津滨大道与雪山路东北侧，金茂“府”系产品，将营造全新生活方式，引领城市奢宅标杆。

东丽新房：天骥筑璟

参考价格：11000元/㎡

项目详情：天骥筑璟占地面积9.5万平米，预计9月初排开小高层，预计9月底开盘，主推户型建筑面积为83、85、90平米，预计均价11000元/㎡。

推荐理由：东丽新房天骥筑璟项目位于东丽区东丽湖板块，临近空港，配套完善。

空港东部新房：金辉优步湖畔

参考价格：10500元/㎡

项目详情：空港东部新房——金辉优步湖畔项目于上周加推二期13#号楼，主推79㎡通透两室，97㎡通透三室，113㎡通透三室户型在售，均价：10500元/㎡。

推荐理由：金辉优步湖畔主打的79㎡通透户型，双卧➕客厅朝南，全明户型，首付26万左右即可。另外，规划Z2线距项目仅1.2公里。

西青新房：中骏雍景府

参考价格：20000元/㎡~22000元/㎡

项目动态：西青新房——中骏雍景府项目预计9月中旬新加推，加推产品为18层到顶高层，两梯四户，此次推出89㎡、99㎡户型，均价20000元/㎡~22000元/㎡。

推荐理由：中骏雍景府为西青新房，项目紧邻地铁3号线南站，出行便利，项目周边商业配套完善，完全满足业主的生活需求。

津南新房：大唐盛世

参考价格：9500元/㎡

项目详情：津南新房——大唐盛世目前在售3#，9#号楼，在售115㎡和127㎡户型面积，均价9500元/㎡，后期无加推。

推荐理由：大唐盛世位于津南区津南天嘉湖板块，项目周边环境优越，价格刚需，是性价比非常高的津南新房项目。

津南新房：富力又一城

最新动态：富力又一城目前主力在售六期合茂园15#、16#，房源在面积为90、113、135、148㎡，90㎡均价14000元/㎡，135㎡均价12000元/㎡，113、148㎡均价12500元/㎡。

推荐理由：富力又一城是津南咸水沽超大体量热盘，由四大上市企业联合开发的品质小区，社区内部学校、医院、会所、商业、文化健身设施等非常齐全。

津南新房：中海公园城

最新动态：中海公园城于目前在售高层和别墅产品，高层主推85平米～138平米，均价8500元/㎡起。另外联排别墅滟湖苑在售，1-31号楼建筑面积133-166平米，均价15000元/平米。

推荐理由：津南新房—中海公园城项目位于天津市津南区八里台镇天嘉湖风景区， 总体占地约为247万㎡，建筑面积约为251万㎡，容积率1.01，是天津低容积率的大盘。

津南新房：天悦风华

参考价格：21000元/㎡

最新动态：海教园新房——天悦风华项目目前在售洋房103㎡~140㎡户型，均价20500元/㎡。

推荐理由：天悦风华项目有旭辉地产开发，项目坐落于海教园内，周边高校林立，学府氛围浓厚，项目紧邻规划的地铁8号线，未来出行便利。

津南新房——仁恒海和院

参考价格：23000元/㎡

项目详情：

仁恒海和院南苑 118㎡、138㎡目前在售。

　　仁恒海和院一期洋房1、2、3、4、5、11、12号楼在售，毛坯均价21000-22000元/平米，非毛坯均价25000元/平米，主力户型为101平米三室和126平米三室。

　　仁恒海和院6月9日已加推洋房7#，13#，16#，17#，26#-29#，一梯两户，7-11层到顶，面积为101平米，126平米。毛坯均价22158元/平米。 

静海团泊新房——富力新城

参考价格：9500元/㎡

项目详情：团泊新房——富力新城 于8月29日开盘加推H5地块90墅产品!加推户型有85㎡两室两厅，115㎡三室两厅小型别墅，有赠送院子面积，85平米的临街别墅均价13000元/㎡，起价105万!115平米别墅均价14000-15000元/㎡，起价157-178万！

另外还有高层和洋房在售，C2地块高层目前在售90㎡小三室，115㎡和130㎡三室户型，均价9500元/㎡。此次还首推H3地块洋房产品，户型面积129㎡和136㎡户型，一梯两户，均价10800元/㎡左右。

推荐理由：富力新城位于团泊东区板块，建面268万方，是团泊第一大盘，项目周边环境优越，性价比非常高，富力携手翔宇学校，斥资2亿为富力业主打造专享的优质，是团泊区域热门新房项目。

团泊新房——鸿坤理想城　

参考价格：11000元/㎡~13000元/㎡

项目详情：鸿坤理想城将于9月8日开盘高层产品，开盘加推2栋高层产品，共224套房源，面积户型为98㎡和110㎡产品，预计均价9000元/㎡，目前火爆排卡中。

目前在售洋房、别墅产品，洋房户型118㎡三室，总价130万~150万之间，叠拼别墅面积有133㎡上叠，135㎡下叠户型，均价13000元/㎡，联排别墅155㎡中户、177边户户型，均价14000元/㎡在售。

推荐理由：鸿坤理想城是团泊新城西区新房项目，项目依托团泊湖优越的生态资源、景观价值和发展规划，是板块中主打的低密社区，社区在售包含洋房、叠拼别墅、联排别墅，容积率仅1.5，周边有团泊示范镇、团泊小学、团泊中学、天津大学仁爱学院、天房光合谷度假等配套。是集生态宜居及便利生活的新房选择。

静海团泊新房——中骏云景台

参考价格：12500元/㎡

最新动态：团泊新房——中骏云景台在售88㎡、108㎡、111㎡洋房产品，88㎡户型均价13000元/㎡，108㎡和123㎡户型均价12000元/㎡。超高性价比且卖且珍惜！超级园林景观，品质社区典范。

推荐理由：中骏云景台项目坐落于团泊新城东区板块，光合谷公园、团泊示范镇、团泊仁爱大学等都在项目周边，项目是板块内高端低密洋房社区，主打6/7层到顶电梯洋房，容积率仅为1.5，小区人车分流，绿化率40%，小区享有市政集中供暖，是区域板块内的舒适宜居。