张大伟：减税新政下二手房交易非常活跃

财政部、国家税务总局、住房城乡建设部日前联合颁布的房地产交易环节减免税政策实施以来，效果如何?市场反馈怎样?

中原地产首席分析师张大伟用“非常活跃”来形容，他对中华工商时报记者表示，就总体而言，当前的新房、二手房市场成交均明显上涨，市场又出现了窗口期。

张大伟提供的中原最新监测数据显示，上周新建住宅成交面积较春节前一周上升19%，较去年春节后一周上升66%。其中，一线、二线及三四线城市较春节前一周分别上升40%、13%、20%。分城市来看，深圳(楼盘)市场领涨全国，华南地区的惠州(楼盘)、福州(楼盘)、东莞(楼盘)、佛山(楼盘)等城市成交量增幅明显。

二手房市场较新房市场复苏步伐更为明显。中原地产监测的21个城市上周二手住宅成交面积较春节前一周上升33%。其中，上海(楼盘)、北京(楼盘)两地甚至较去年的周均值上升超过四成。另外，市场成交量的迅速回升带动了二手房业主市场预期的积极上调。中原地产报价指数显示，除广州(楼盘)外，北上深津蓉五大主要城市均较春节前一周有所上涨，涨幅在1.79个百分点至13.63个百分点之间。张大伟预计，随着近期上海中原报价指数的持续攀升，预计上海2月的房价涨幅将再创新高。

“新政策最直接受惠的对象为改善型需求的中高端产品，其交易环节最主要的两大税费均有明显减少。”张大伟表示，回顾过去10年，仅在2008年及2015年分别出台过两次房地产交易税费的优惠政策，主要由于全国市场销售下挫，而此次税费优惠政策出台背景与以往不尽相同，并非市场销售低迷，而主要因为普遍性的库存高企。张大伟认为，今年2月以来，税收政策和信贷环境日益宽松，成为化解库存的重要推手，但若无新的需求刺激与释放，今年将难以大幅超越2015年销售的高基数。

从各城市签约价格看，有较大幅度上涨。以北京为例，张大伟对此给出以下分析。首先，市场政策宽松，持续调控，影响购房者心理，对于北京市场来说，人口净流入多，库存数量少，土地高端化趋势明显。

其次，北京市场已进入二手房阶段，2月二手房签约已经达到了9425套，新建纯商品房住宅只有1009套。二手房成交热度超过新房，但价格涨幅低于新建商品房。

第三，北京新建商品房住宅市场进入了郊区化，成交区位出现了明显外溢，北京豪宅已经开始五环化。

第四，库存短缺明显，从北京商品房住宅市场、最近几年的住宅土地供应看，商品房高端化趋势非常明显，开发商惜售出现。

第五，住宅供不应求，但类住宅产品供应越来越多，过去5年北京土地供应中，居住类土地中纯商品房住宅土地为1500万平方米，配套公建超过1000万平方米。

从政策走势看，2015年，北京受到影响较大的主要是“3·30政策”，未出现太明显的爆发时间点，并已经出现“刚需归自住，顶豪遍地跑”的现象，表现较好的主要是中低端商品房住宅房源。2016年大批上市后，预计北京市场的发展将存在较大不可预测性。