回顾今年上半年的天津土地市场，值得关注的亮点不外乎有二：1、回炉地，2、竞自持。自4月19日起，天津土地市场接连出让的3个地块，全部都是回炉地。从4月6日天津土拍启动竞自持后，已经有4宗地块出现了竞自持。但是，这几宗地块距离市区较远。

今日出让的两宗地块，分别位于西青张家窝和杨柳青，均设置了限价。以下两宗地块能否将“竞自持”进行到底呢？且不论开发商以哪种方式拿下自己中意的地块，单从区位和土地面积来说，今天拍出的两宗地块势必会吸引众多房企参与其中。

（一）张家窝回炉地的几大看点：1、2017年西青土地首拍；2、位置优越；3、区域内新房供应不足；4、限价下调，竞价空间缩小。

津西青（挂）2017-01号地块

该宗地位于西青区张家窝镇枫雅道以北，现状场清地平。

该地块出让土地面积129524平方米，其中：城镇住宅出让土地面积124694平方米，容积率1.01-1.6，建筑密度不大于25%，绿地率不小于45%，建筑限高60米；科教出让土地面积4830平方米，建筑面积3865平方米，建筑密度不大于35%，绿地率不小于35%。

该宗地土地用途为城镇住宅、科教，国有建设用地使用权出让年限为城镇住宅70年、科教50年。起始价为304500万元。

该地块设置了高限价：该地块竞买报价设置高限价为335500万元。当挂牌竞买报价达到高限价时，不再接受更高报价，转为竞报自持规划住房建筑面积阶，自持规划住房建筑面积上限为194000平方米。

太曲折 张家窝地块经历停牌涨价再降价

该地块起初于2016年11月25日，挂牌的起始价为167500万元，其纯住宅部分起始楼面价8395元/平米。后因故停牌，再次挂出后于定于3月30日重新出让，纯住宅部分起始楼面价为15262元/平，并设置了高限价。

然而4月11日天津土地交易中心再出补充公告，该宗地的限价调整为335500万元。其他事项不变。

限价下调之后，地块溢价率已经降到了10%以下，留给众多房企竞价的空间被大幅压缩，进入“竞自持”阶段的可能性也随之增加。

楼面价1万6的张家窝宅地 算贵还是便宜？

近一年多来，张家窝版块一共出让了4宗地块，按照价格排序，今天拍出的枫雅道地块挂牌单价可以排到第三位。版块内上次土地成功出让还要追溯到去年10月，万科杨伍庄地块楼面价达22860元/平。

目前张家窝的新房市场，整体呈现两个特点：一是新房供应不足。目前市场上共11个新房项目，其中仅有云璟公寓1个项目在售，其他10项目均属于在售状态。

二是改善型产品逐渐成为主流。该区域2016年成交的4宗地块，联发红郡、中骏雍景府、平安赛达大道地块、万科杨伍庄地块都将以改善型洋房、别墅为主，相对来说高层是比较少的。而今天拍出的地块，从规划上来看，又将建个低密社区：约12.5万平米的住宅规划，容积率1.01-1.6；此外还有4830平米的科教用地，未来或将为张家窝贡献可观的改善型产品。

张家窝地块全新项目情况：

据楼盘网相关数据显示，在张家窝近半年的新房成交中，总价在100万-150万的房源成交量显著。如果我们以总价150万、三成首付来算的话，100平米左右两室的首付是45万，而15000元/平米也成为默认的购房的门槛。区域增值潜力较大，想必有远光的开发商也是看中其这一点。

刚需改善两相宜 张家窝“大器晚成”

作为西青区重点规划发展的居住板块，张家窝距离市区约10公里左右的路程。随着交通和配套设施的不断完善，特别是设在该板块内的天津南站，与地铁3号线形成交通辐射网络。交通的便捷将为张家窝板块聚集更多的人气，提升板块的投资价值与升值预期，也将带动周边基础设施的成熟和完善。

此外，张家窝辐射第三高教区、海泰高新区等，拥有得天独厚的产业与教育资源优势。高银117的崛起、海泰产业园的发展都为张家窝带来了相当大量的产业人口居住需求。一方面，西青本地客户的改善型居住需求扩大；其次，海泰高新区内上班族的居住需求；另一方面，更重要的是，张家窝承接了市区外溢的改善型居住需求，地铁又为这里带来了大量刚性需求购房者。

除交通外，张家窝板块的配套也在不断完善。在教育方面，从幼儿园到高中都有涵盖，可以满足居民的入学需求。此外，板块内污染较严重的化工公司将陆续搬迁，未来势必造成区域房价的进一步攀升。便捷的交通、愈加完善的配套、低密宜居的产品都将使得这里的楼市越来越热。

（二）杨柳青地块几大看点：1、杨柳青古镇商圈再添新项目；2、缓解区域内房源不足的现状；3、体量小、限价下均价刚破万，未来或将供应刚需产品。

津西青（挂）2016-08号地块

该宗地位于西青区杨柳青镇行政许可服务中心以西，现状地界范围内建筑物及其他附属设施已全部拆迁。

该地块出让土地面积1969.1平方米，建筑面积4958平方米，建筑密度不大于20%，绿地率不小于40%，建筑限高40米。该宗地土地用途为城镇住宅，国有建设用地使用权出让年限70年，起始价为3400万元。

该地块设置了高限价：该地块竞买报价设置高限价为5100万元。当挂牌竞买报价达到高限价时，不再接受更高报价，转为竞报自持规划住房建筑面积阶段，自持规划住房建筑面积上限为4900平方米。

杨柳青：楼面价上限超万元 小地也能干大事

杨柳青镇为千年古镇，西青政府驻地，具有浓厚的文化积淀。但是纵观土地市场，杨柳青已经连续6年没有新挂牌的土地了。目前市场上仅有4个新房项目在售，分别是荷塘悦色、宝安江南城、青朗园和阳光太阳城。除了2014年亮相的荷塘悦色之外，其他3个项目开盘已有6年之久，市场认知度也比较低。

虽然杨柳青兼具旅游及行政职能，但是新房市场一直不温不火。一方面是镇内可供的土地有限，体量也比较小。另一方面，杨柳青深受张家窝和中北镇夹击，地铁也未能触及，作为“备胎”也在情理之中。

本次出让的地块位于杨柳青的核心地段，与西青镇政府相邻，地起始楼面价为6858元/平米，仍合乎市场水平，达到限价后楼面价也突破了万元。在周边房源不足的情况下，该地块体量虽小，未来建成后会贡献一定的刚需产品，也将缓解该区域的置业压力。而在张家窝和中北镇房价不断上涨的情况下，杨柳青房价还属于洼地，也将承接一部分外溢购房者。

<!--subtitle:联发红郡-->

联发红郡目前售楼处已开放，地址位于西青区香海道与高泰路交口。联发红郡容积率1.0，将以低密度的别墅洋房为主。
预计后期主推洋房、叠拼别墅产品，洋房主推户型为105平（建面）三室以及120平（建面）三室，具体价格待定。
联发红郡于2016年4月14日由联发集团以7亿元竞得，楼面价7637元/平米，溢价率52.8%。

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效果图

联发红郡项目周边有712、707、312路三条区域；312路属于津南站。近年来，张家窝道路修建逐渐完善，数十条道路通达各个主干道，交通状况良好，自驾出行便利。

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联发红郡周边物美超市、餐饮、农贸市场、银行等应有尽有，能满足日常生活所需。另外，联发红郡距离社会山商业广场约3公里，预计2017年10月前对外试营业；联发地产项目自身也将建设商业配套，在一定程度上可以弥补商业欠缺，未来生活将非常便利。

周边配套图

<!--subtitle:中骏雍景府-->

中骏雍景府位于西青区张家窝镇枣林大道以北、嘉和道以东。该地块土地用途为城镇住宅、科教。其中，城镇住宅用地土地面积约12.09万平方米，容积率1.0-1.1，规划住宅总体量约13.29万平方米，属低密产品。科教用地拟出让土地面积约0.48万平方米，规划体量0.39万平方米。

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效果图

项目简介：中骏雍景府坐落于南站CBD幅射版块，背靠南站经济商务区，周边交通便利，地铁公交便捷，周边临近医疗、生活、商务、产业等。中骏雍景府为1.1容积率，北侧紧邻25000平米湿地公园，内享新亚洲主题风情园林。其别墅产品拥有立体院落、独立车库、独立娱乐层以及全套房设计。中骏置业，中国地产50强，30年深厚沉淀与实力积累，遍布15座城市，2016年，中骏进入天津，三盘同耀中骏深耕天津决心彰显。继柏景湾后，又将天宸系产品，中骏雍景府蓄势待发。

中骏雍景府主推97、95㎡、110㎡、145㎡（建筑面积）户型，开盘时间及价格待定。周边交通较为便利，可乘公交707路、712路、31可沿津静复线向南行驶进入京福支线，在与柳p align=\"left\"><!--pic：1 sta-->

交通图

周边商业配套有物美超市、世纪华联超市，还有瑞欣菜市场，KFC肯河公园等，可以满足业主日常生活需求。

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周边配套图