三月楼市将迎来反弹，未来三个月成交对本年度楼市走向意义重大

受新型冠状病毒疫情影响，1-2月全国楼市都有下降趋势，据国家统计局公布数据，1—2月份，全国房地产开发投资10115亿元，同比下降16.3%。其中，住宅投资7318亿元，下降16.0%。

1—2月份，商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%。其中，住宅销售面积下降39.2%，办公楼销售面积下降48.4%，商业营业用房销售面积下降46.0%。商品房销售额8203亿元，下降35.9%。其中，住宅销售额下降34.7%，办公楼销售额下降40.6%，商业营业用房销售额下降46.0%。

2月末，商品房待售面积53004万平方米，比2019年末增加3184万平方米。其中，住宅待售面积增加3224万平方米，办公楼待售面积增加31万平方米，商业营业用房待售面积减少282万平方米。

1—2月份，房地产开发企业到位资金20210亿元，同比下降17.5%。其中，国内贷款4547亿元，下降8.6%;利用外资12亿元，下降77.2%;自筹资金6161亿元，下降15.4%;定金及预收款5603亿元，下降23.9%;个人按揭贷款3030亿元，下降12.4%。

天津市2月商品住宅成交建筑面积6.18万㎡，同比下降88%，环比下降93.5%;成交均价16607元/㎡，同比上涨8.8%，环比上涨5.4%。

针对今年的楼市发展趋势，天津中原研究院认为，全国市场在2月因受疫情影响，数据自然呈现断崖式下降，但未来三个月交易才是真实走势和方向。

观点1：冰冻期是特殊情况，未来三个月成交对本年度楼市走向意义重大。

2月份大部分城市房地产交易几乎冻结，所以1-2月份的房地产宏观数据断崖式下调是正常现象。1-2月份房地产数据跌幅巨大，统计局公布的数据一定程度上低估了市场的真实变化，2月单月成交量基本只有正常月份的10%。目前楼市逐步恢复交易，而未来三个月的交易量才真正会决定本年度的楼市走向。

观点2:高周转导致库存较大，交易数据统计滞后，在线销售数据成分不足。

统计数据显示，已经超过30家企业公布了1-2月销售额，合计5525.3亿，平均同比下调 19%。

众所周知，大部分机构发布的数据都是网签数据，而网签数据是严重滞后的，2月份的数据基本都是疫情前的实际成交，所以即使这些机构如实反应了市场数据，也只是滞后的市场数据。

2020年2月份，大部分房企实际真实的销售额度跌了90%左右。除了个别龙头企业重新定义了成交。将网络在线的预定算成签约，获得了一些所谓的交易量，但此部分数据成色不足，有较大的水分，部分行业销售榜单数据无法反映市场的真实性。

据诸多房企的降价行为来看，一方面是要满足目前窘迫的现金流，另一方面也反映了在连续数年高周转之下，全国库存又将迎来高峰，2019年住宅成交量已经见顶，随着三四线城市的人口空心化和产业空心化，今年该类城市将面临极大压力，而从一线城市和中心城市来看，未来仍将获得大量进城人口，从该类城市3月份楼市活跃以来采集的数据来看，外来人口购房占有相当比例。房企本年度投资回归一二线中心区域已成定局。

观点3：三月楼市迎来交易反弹，但部分房企压力依然巨大。生存不能完全寄托政策放松。

2月以来，部分城市由于面临经济压力，当然包括楼市低迷带来的财政压力，陆续出台了一些刺激政策，如驻马店、广州、宝鸡等，但大多数随即叫停或遭警示。中央政府对于房住不炒已经作为长期国策，因此本年度地方政策放松亦将会在外来人口、招商引资以及改善自住三个范畴内展开。

3月上半月从市场交易来看深圳、上海、北京、天津等城市都出现了反弹，一手来访量以及二手带看量都逐步恢复，部分开发商也开始降价出货，之前积累的刚性需求也迅速入市，但目前对于房地产企业来说，最大的问题还是资金压力，特别是到期债务问题。一旦销售不能快速恢复，将面临普遍性的资金压力。对于有些布局失衡、销售不利的地产企业资金链断裂可能性加大。

观点4：低迷期亦将是投资窗口期，实力企业可适当补仓

在经历连续3年的房地产调控，一些城市出现土地价格连跌的情况下，很多房企遭遇了不断买地，不断套牢的境遇。对于天津本地来说，今年上半年会出现普遍以价换量的现象，而土地出让则会遭遇地多钱少的境遇，因此中原认为4-6月将会是优质土地补仓的窗口期。