分析可能会影响今年天津房价的几大因素,看懂了买房不吃亏

发布时间:2020-03-03 14:46:00

来源:天津365淘房

分类:本地楼市

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当下,天津楼市有些让人捉摸不透。虽然政策松动已基本确定,但这恰恰又是今年楼市的最大“变量”。什么时候放松?能够松到什么程度?……皆不可知。最保险的做法是,找到房价上涨的规律。 今天来看看环城房价涨跌的秘密! 

我们依然拿2010年成交金额排行榜中的热销项目为样本,用该项目2010年新房房价与2020年二手房价格作对比,看看环城四区到底什么样的房子最能涨价?

注:文中新房价格为2010年全年实际签约均价;二手房价格以2020年1月贝壳二手房参考价格为主。

1.西青区

天津房价

十年前,西青区就是环城四区的“带头大哥”。

不仅成交均价是唯一一个破万的,成交量也位于其他三区之上。仅当年入市的新盘就多达8个。尤其中北镇、李七庄、梅江等板块热度极高。 

仅2010年西青区成交金额TOP13中,中北镇板块就有5个项目上榜,占比近七成。李七庄有3个项目。其余5个项目分别出自梅江、侯台、大寺、张家窝、杨柳青。正巧每个板块都有代表。(当时精武镇楼市还没有启动)

房价方面,几乎每个板块都实现了“翻倍涨”。 中北镇板块表现上乘,十年房价涨跌差不多都在100%以上。当年大地12城、富力湾、华亭国际均价都未破万,如今二手房都已破2万。

新房售价更高,中北祥云高层2万1、洋房2万6,龙湖首创禧瑞郦城洋房26500元/平米,翡翠嘉和高层23000-24000元/平米、洋房27000元/平米……

可以说,现在的中北镇核心区已经“脱刚”。

纯刚需若想入住中北镇,要么买首批刚需腾换出来的二手房,要么选择去年新崛起的中北镇西板块,新房售价17400元/平米起。

纯刚需若想入住中北镇,要么买首批刚需腾换出来的二手房,要么选择去年新崛起的中北镇西板块,新房售价17400元/平米起。

张家窝板块的十年房价涨幅也已过百。社会山当年售价9千,如今已在前面加了个“1”。尤其是南站开通后,张家窝板块一路开挂,房价甚至曾跃居2万+。只是这几年调控又“回吐”回去了些。但热度却并未减少。

十年前仅社会山在售,如今仅在售和待售就多达十余盘,包括社会山西苑中交樾公馆、中骏雍景府、融侨阳光城皓玥、津门正荣府、招商公园1872等。

李七庄板块虽然房价表现不错,但环内部分没有新房在售。锦庐、艺英里、融泰城需要等下配套。

侯台和梅江板块十年间房价都接近100%。 梅江是天津有名的富人区,有标签、有自然资源和城市界面,只是目前新房太少了,待开发的土地也捉襟见肘。相比之下,侯台的发展空间更大。去年又是调整规划,又是启动卖地,虽然尚未能如愿,但不可否认,腾飞的架势已经摆好。

杨柳青和大寺成了两个相对的极端。

杨柳青的莱茵小镇以182%的涨幅位居首位,大寺板块的玛歌庄园则以55%的涨幅垫底。 需要说明一下,大寺房价涨幅垫底并不是因为板块没潜力,而是吃了别墅的亏。

从图上很明显可以看出,西青区涨幅最低的是两个别墅,即玛歌庄园和万科朗润园,一个位于大寺,另一个位于中北镇。

这也说明一个问题——别墅的投资回报率最低。

2.津南区

天津房价

津南区“两极分化”特别明显。

十年间,有的房价涨幅超过100%;有的仅涨了两三成,最惨的十年只涨了3%。

从中我们得出两个结论:

一,在津南买房,选好板块比选好楼盘重要。

双港入围2010年销售金额热销榜的5个项目的房价几乎都比十年前翻了一倍,连独栋别墅的涨幅都达到了95%。

而天嘉湖板块的3个项目,十年房价涨幅分别是3%、29%、17%。

估计当年买这几个项目的人,早已哭晕在厕所。

这就是马太效应。 

二,房价涨幅与距离市区成正比。

津南区不仅房价按照距离市区远近呈阶梯状,房价涨幅竟然也这样。 

距离最近的双港,十年房价涨幅为95%-123%;其次为咸水沽,71%-113%;距离最远的天嘉湖,房价涨幅为3%-29%。而八里台比天嘉湖距离市区近一些,房价涨幅也略高于天嘉湖,约为38%。

小站板块比较特殊,一是因为小站相对较封闭,完全可以“自给自足”,二是因为小站到市区走的是高速。

综上可以推导出,目前津南各板块的保值增值顺序是:

辛庄>咸水沽>北闸口、八里台>葛沽>天嘉湖

除了小站外,海教园也是个例外,有学区、地铁和大公建三大王牌傍身,海教园自然能跳脱出距离的“束缚”。

3.北辰区

天津房价

十年前北辰区是环城中最为“缺粮”的一个。全年仅供应了26.5万平米,成交了24.8万平米。而现在的北辰区,可谓供销两旺,带动的土地市场也十分走量。不仅如此,对比2010和2020年房价,北辰区的平均涨幅也位于环城四区首位。当年入围成交金额热销榜的8个项目中,有7个房价涨幅在100%以上,甚至还有一个超过200%!除了景瑞阳光尚城外,其余7个小区都有一个共同的刺激因素——地铁。 

城际美景、柴楼新庄园泽天下、金玖家园临近地铁4号线,禾墅和欧铂城分别距离地铁5号线、3号线不远。如果不仅距离地铁近,还叠加有其他因素,涨幅会更大。泽天下的房价在北辰区数一数二,十年涨幅仅次于城际美景,高达183%。

除了临近地铁,还挨着北运河,占据天津稀缺河景资源,其所处区域已成为北辰区的富人区,另外泽天下还有北辰区的重点学区。

城际美景其实距离地铁并不算近,之所以能够领涨北辰,是因为该项目有部分是还迁房,拉低了当时的整体房价水平。

如今北辰区热度最高的板块,一个是铁东北路沿线,另一个就是宜兴埠。 

铁东北路是北辰区的另一个新城,又有地铁和商业,项目也多,除去售罄的,仅在售和待售项目就有8个,出镜率高。

宜兴埠也有地铁,更厉害的是,它比铁东北路更靠近市区,能够“截胡”客流,故而热度居高不下。去年仅未来城一盘就卖出1568套房子,签约面积超16万平米,签约金额超31亿元。

4.东丽区

天津房价

东丽区的“领涨王”是津滨大道板块。

这个板块很“庞大”,从河东腹地一直延伸到了东丽区,聚集了万达、红星、金隅、远洋、万科、融创、天房等众多品牌房企。

从上图可以看出,当时津滨大道与东丽其他板块的差距还不太大,甚至与东丽湖差不多。但十年后的今天,津滨大道板块已经甩出东丽湖好几条街。上东金茂府高层3万、洋房4万,融创城高层2万7、小高2万7-3万1、平墅3万6……

此外还有天房津滨大道地块,光地价就达2万7。据说今年会开动。可以说,津滨大道板块已成为东丽区的改善聚集地,房价与河东津滨大道沿线的项目不相上下。

而东丽湖仍然没有摘掉24k纯刚需的帽子。再看房价涨幅,简直一个天上,一个地上。 津滨大道沿线的项目,十年间房价涨幅都在105%以上,最高的达269%。

而东丽湖板块的三个项目仅在40%上下。包揽了倒数前三名。

另外,华明板块的涨幅也不高,约为48%,仅比东丽湖板块强了一丁点。这是占了地利的优势。

综上可见,在环城买房,要注意的有三点:

一,选对板块比选对楼盘重要!

二,与市区的距离,可以决定房价。除非像海教园这样的特殊体,能跳脱出这一房价梯度。

三,地铁是环城置业的三要素之一,也是最重要的一点。一条地铁比玩任何概念都强。

另外,流通性也能左右房价。

一般来说,环城二手房中,大品牌、好物业的次新房流通性最佳,别墅流通性不如洋房、高层,投资回报率也低。


责任编辑:chenyang

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