土地|河西、北辰新地挂牌 楼面差价仅3000+？

　　虽然最近几天，滨海塘沽湾、南开凌庄子等地块接连遭遇停牌、延期，但天津土地市场推新热情不减。昨天晚间，来自河西区的津西陈塘（挂）2018-212号、津西陈塘（挂）2018-213号打包地块，以及北辰区津辰北仓（挂）2018-015号商住+教育地块接连上架，起始总价合计38.67亿元，预计12月14日下午摘牌。

　　河西陈塘再添高层住区

　　其中，津西陈塘（挂）2018-212号、津西陈塘（挂）2018-213号地块分别位于河西区内江路与崇江道交口东南角，以及春海路和东江道交口东南侧，两宗地块打包出让，起始总价18.1亿元，起始楼面价约11368元/平米，最高限价19.9亿元。

　　地块大致位置

　　具体来看，212号为商服用地，出让面积27181.1平米。挂牌文件显示，天津市河西区区属企业天津陈塘园区建设投资有限公司将以10.2亿元总价，回购该地块内总体量约4.5万平米的商业办公楼，及2.77万平米的地下空间。另外竞得房企须自持商业办公建筑面积2万㎡5年以上（含5年），自持期限内不予办理销售许可。

　　213号地块规划有住宅及总体量约3200平米的少量商服，住宅容积率约为1.0-2.0，绿地率超过40%，未来社区或主要由高层、小高层产品组成。地块周边新盘供应相对充足，聚集着北大资源阅城、格调绮园、天地源熙樾台、天房美棠、天物郁江溪岸、中海学府公馆、中海寰宇天下等诸多项目；以及10月31日下午，中交绿城联手以底价7.6亿元摘得的新地块。目前，区域新盘价格区间约在27000-44000元/平米，高端改善类产品比较集中，今后213号地块项目或将延续这一定位。

　　北辰新宅地将自建学校

　　另外一宗津辰北仓（挂）2018-015号地块位于北辰区北仓镇河北工业大学以东，挂牌起始总价20.574亿元，起始楼面价约7525元/平米，最高限价23.365亿元。当竞买报价达到最高限价时，转为竞报自持租赁住房建筑面积阶段，自持租赁住房建筑面积上限为54900平米。

　　地块大致位置

　　地块内规划住宅、商服及中小学用地，其中住宅用地容积率为1.0-2.3，产品类型或以高层为主，加上地块价格相对理性且自带教育配套，刚需、刚改客群有望回归。该地块与规划中的地铁4号线直线距离约3公里，目前周边新房项目不多，仅有路劲隽澜湾、万科北仓地块等，均价约在16500元/平米。

　　市区、环城差价缩减？

　　据不完全统计，现阶段河西新房均价约在3.4万元/平米，北辰均价约为1.9万元/平米，新房差价每平米约为1.5万元。但从楼面价来看，此次河西、北辰地块挂牌起始楼面价相差不到4000元。除了限价因素外，相信河西陈塘打包地块包含一半以上商服面积，以及比较严苛的自持要求，都是导致楼面价较以往严重缩水的原因，并不完全具有代表性。毕竟10月底，临近的中交绿城地块成交楼面价还保持在21465元/平米。

　　不过另一方面，随着近几年环城新房产品定位升级、配套迅速提升逐渐逼近市区，区域对于居住氛围和生活品质的影响已经没有过去那么明显。而且相对于人口稠密的市中心，环城低密的宜居环境更受部分购房者青睐，不少定位相对高端的项目均价也已突破3字头。有业内人士认为，市区、环城差价缩减也是当前新房市场逐渐进步成熟的体现。