房价有了涨停板！

　　房价有了涨停板!

　　楼市“A股化”能否吓退炒房客?

　　楼市调控又现新手段，福建宁德市近期给新房价格设置了“涨停板”。有市场人士认为，如今新房市场越来越像A股，比如，定价有限制，打新要摇号，中签要锁定，价格有涨停……那么，这些类似股市的举措能不能抑制炒房呢?

　　每年涨幅控制在6%以内

　　7月10日福建宁德市出台了《关于进一步加强中心城区房地产市场精准调控的实施意见》，对楼市进行精准调控，规定新房每年涨幅控制在6%以内，今年下半年涨幅控制在3%以内。

　　意见明确，中心城区新建商品住房均价在2018年1月份水平(8882元/平方米)的基础上，每年涨幅控制在6%以内，普通高层住宅(毛坯)预售均价实行最高限价，最高控制在11000元/平方米以内。

　　实际上给新房价格设置“涨停板”并非宁德首创，早在2016年4月南京当地官方就宣布，南京将加强房地产市场引导，主城六区、江宁、浦口商品住宅项目，申报均价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%;每平方米2万到3万元的，年化涨幅不宜高于10%;每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。

　　诸葛找房首席分析师陈雷表示，随着市场的不断火热，宁德楼市去化速度极快，购买需求不断上涨，但供应量持续跟不上，供不应求下导致市场价格快速上涨，为了遏制房价，稳定市场打击炒房行为，宁德市政府出台调控政策。从调控政策细节来看，以保护刚需为主，遏制需求，通过遏制需求来保证供需平衡，以保证达到稳定市场的目的，宁德本身市场并不是很大，限购政策出台后，能在短期内使得市场的需求得到有效遏制，在未来一段时间将会很快进入发展平稳期。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进点评称，宁德此次出台限购政策，信号意义在于，三四线城市有比较明显的市场过热现象，所以政策调控收紧会出现。

　　二手房正逐步去投资化

　　私募机构上善若水资产投资总监侯安扬表示，目前楼市调控可总结为“一手房计划经济、二手房市场经济”。

　　一手房目前的定价，已经不允许地产商自由定价了。从几个城市的做法来看，基本就是政府按照当地二手房价格，打了7~8折，给了一个指导价。

　　而这令购房者的心理预期已经开始变化了。就是宁愿去不停申购新房，也不愿意去买二手房。

　　如果目前的“一手房计划经济，二手房市场经济”一直持续，会有什么结果呢?

　　这里，要分城市的讨论，因为不同城市基本面差异特别大。

　　但我们去看这些城市的基本面需求，最核心的因素其实还是：有没有新增的购买力，有没有新增的土地供给。

　　第一种情况：

　　新增的土地供给远大于新增的购买力。那么在目前的政策框架下，二手房价格会下滑，一手房价格坚挺，慢慢价差变小后，买新房中签率就会大幅度上升了。

　　这个其实已经发生在股市了。从我的统计来看，二级市场价格下跌后，新股上来涨停板的数量就减少了。事实上因为之前新股的供应速度非常快，也客观上带来了二级市场价格的下跌。

　　第二种情况：

　　新增的土地供给远小于新增的购买力。这个情况其实是比较复杂的。因为一二级市场价格倒挂后，会引发很多购买力去排队打新房，也不愿意去买二手房。如果长期持续下去，会看到排队打新房的人数越来越多，二手房买卖很少但是价格也不下滑。深圳目前处于这个阶段。

　　怎么看“新增的购买力”变化?从全国范围来看，影响最大的就是房贷政策。从房贷政策收紧以来，现在房地产市场在逐步降温。从去年年中开始，全国房贷利率已经是逐步在回升了。当时平均的房贷利率在4.5%，现在已经回到5.5%了。

　　事实上，房价一般都滞后于房贷利率半年到一年。我们大概率能看到，今年因为房贷利率抬升，会抬高购房的门槛，同时打压房价。

　　想让房地产市场软着陆的话，限制住一手房价格，限制住二手房成交量，然后增加土地供给，靠时间换空间，需要非常精细化的操作。这中间存在着很多变数：当地的产业受不受得了、租房市场数量够不够、年轻人口流入还是流出……

　　三四线房价的政策预期正生变

　　苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任、高级研究员黄志龙表示，从数据上看，三四线城市需求端已渐显疲态。在此，我们以全国商品住宅销售面积减去40个大中城市商品住宅销售面积，大致可以推算出三四线城市商品住宅销售面积。今年1—5月，三四线城市商品住宅销售面积增速已下行至5.2%，告别了持续两年的高速增长势头。

　　三四线城市房地产景气将回落，不仅表现在需求端上，更表现在供给侧。

　　经过本轮去库存政策，三四线城市库存量已降至新低，但是一大批的新增库存正在接踵而至，这从以下两方面数据能得到验证：

　　首先，三四线城市新增土地持续高增。 其次，三四线住房新开工和施工面积都在稳步攀升。

　　黄志龙最后总结称，三四线城市与一二线核心城市最大的区别，体现在一二线城市土地供应约束和缺口较大，而三四线城市的土地可以接近无上限供应。这或许意味着，三四线城市的不动产永远是以居住功能为主、投资属性为辅。如何抉择，相信投资者心中已经有了答案。

市区刚需新房：首创大河公馆

参考价格：26000元/㎡

项目详情：首创大河公馆项目位于河北区海河沿线，目前在售52平-77平小户型，买一层赠一层，均价26000元/平方米，总价130万~220万。预计2021年6月份带装修交房。

推荐理由：首创大河公馆位于市内六区的河北区，地铁6号线双地铁交汇，总房款100多万，即可购买一套带装修两室新房。另外，项目很多房源，都可以看到海河及天津之眼，景观资源亦比较。该项目为LOFT产品，买一层赠一层，性价比较高。适合不愿意离开市区便利生活，同时又对社区品质有一定需求的购房者。

天津市区带装修洋房：北岸中心

参考价格：35000元/㎡

项目详情：北岸中心高层目前还有20多套房源在售，均价35000元/㎡。即将加推六层到顶带装修洋房，共72席，146㎡三室户型，预计均价40000元/㎡。

推荐理由：北岸中心隶属红桥区，紧邻地铁1号线勤俭道站，是的市区带装修新房，仁恒品质带装修，是性价比非常高的市区新房项目。

上东金茂悦

参考价格：28000元/㎡

项目详情：

　　东丽纯新房上东金茂悦、上东金茂府：项目已于7月7日开盘加推，上东金茂悦：主推高层面积83、99、120平米，总价260万起;上东金茂府：高层主推105、127平米户型，总价400万起；

　　推荐理由：上东金茂悦/上东金茂府是津门首个12大黑科技住宅，项目位于东丽程州道与迭山路西北侧，出行便利，配套完善。

津南新房——大唐盛世

参考价格：9500元/㎡

项目详情：大唐盛世近期开盘加推了87㎡~127㎡户型，均价9500元/㎡。

推荐理由：大唐盛世位于津南区天嘉湖板块，项目周边环境优越，价格刚需，是性价比非常高的津南新房项目。

津南新房——富力又一城

最新动态：富力又一城最新加推信息，推出高层90平紧缺小户型60套，均价1.51万元/平。

推荐理由：富力又一城是津南超大体量热盘，由四大上市企业联合开发的品质小区，社区内部学校、医院、会所、商业、文化健身设施等非常齐全。目前推出的90平小户型更是刚需、投资客户的绝佳选择。

津南新房——天悦风华

参考价格：21000元/㎡

项目详情：海教园新房——天悦风华项目目前在售洋房103㎡和129㎡户型，均价20500元/㎡，预计后期加推新楼座，洋房120㎡和140㎡户型。

推荐理由：天悦风华项目有旭辉地产开发，项目坐落于海教园内，周边高校林立，学府氛围浓厚，项目紧邻规划的地铁8号线，未来出行便利。

团泊新房——富力新城：

参考价格：9300元/㎡

项目详情：富力新城预计7月中旬进行新楼座加推，具体时间待定，目前在售高层129㎡和135㎡大户型在售，均价9500元/㎡左右。

推荐理由：富力新城位于团泊板块，项目周边环境优越，性价比非常高，是团泊区域热门新房项目。

团泊新房——鸿坤理想城　

参考价格：11000元/㎡~13000元/㎡

项目详情：鸿坤理想城预计8月中旬开盘高层产品，目前洋房、叠拼、联排别墅在售，洋房118㎡三室户型在售，总价130万~150万区间，叠拼别墅面积有133㎡上叠，135㎡下叠户型，均价13000元/㎡，联排别墅155㎡中户、177边户户型，均价14000元/㎡在售。

推荐理由：鸿坤理想城坐落团泊新城西区板块，项目依托团泊湖优越的生态资源、景观价值和发展规划，是板块中主打的低密社区，社区在售包含洋房、叠拼别墅、联排别墅，容积率仅1.5，周边有团泊示范镇、团泊小学、团泊中学、天津大学仁爱学院、天房光合谷度假等配套。是集生态宜居及便利生活的新房选择。

团泊新房——中骏云景台

参考价格：12500元/㎡

中骏云景台分三期洋房在售，主推43#号楼108㎡、111㎡三室两厅两卫和123㎡四室户型，均价12500元/㎡左右。 项目预计2020年10月交房。

推荐理由：中骏云景台项目坐落于团泊新城东区板块，光合谷公园、团泊示范镇、团泊仁爱大学等都在项目周边，项目是板块内高端低密洋房社区，主打6/7层到顶电梯洋房，容积率仅为1.5，小区人车分流，绿化率40%，小区享有市政集中供暖，是区域板块内的舒适宜居。