年终总结:2019年天津楼市的十大现象

发布时间:2019-12-26 13:31:03

来源:酩酊君

分类:本地楼市

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2019年剩余最后几天时间,回顾今年的楼市,一个网络流行词来形容:我太南(难)了!难的跌宕起伏,难的雨露均沾。下面跟小编来盘点一下2019年天津楼市的十大现象。

>>现象1:政策踌躇

似乎这一年,楼市都在等政策的风。而等到的风,要么凛冽,要么无声。

今年初,猝不及防的“小阳春”,似乎让此前关于2019年市场利好利空的争论明朗化。正当大家盘算着如何重温楼市激情燃烧的岁月时,419喊话,一下子又把市场打回原型。接下来,楼市调控的“定力”前所未见地彰显。

央行、住建部、银保监会、发改委等监管部门纷纷释放信号,称地产调控的基调不会变;

金融政策缩紧,严禁消费贷款违规用于购房;

多家银行收到窗口指导,严控开发贷;

730定调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,使房地产调控更为严格。

在“飓风行动”的大势下,地方政策的风,总像溜门缝的过堂风——

“海河英才计划”曾让组织倒吸一口凉气,于是今年的“楼市政策”变得润物细无声:放开限价、滨海新区中关村科技园限购放松、宝坻中关村科技城限购放松、积分落户分值降低……这些“意见稿”仅在坊间流传,不见公示,甚至有的已在官网下架。

都说调控是双无形的手,低谷救市,高潮维稳。但前提是,对于低谷,标准是否一致。

2019年的天津楼市政策,一直在“是时候了”的期盼中,和“寻找春天”的路上。从中,也看到了三个词:努力、无力、蓄力。至于这三个词如何排布先后顺序,留给各位看官了。

天津楼市

>>现象2:成交分裂

“成交”这个词,今年让很多地产营销人焦虑。但实际上,数据报告并不难看。

据中指院数据,截止到11月份,天津市商品住宅成交106111套,已超过去年全年的105675套。成交面积1166万方,超过去年全年的1156万方。销售价格15843万/平,基本持平。

这意味着,在调控最紧的两年中,楼市成交表现“没病”。

但在这数据背后,隐藏着市场的“马太效应”和“二八定律”。卖得越好的项目越一路高歌,越难的越揭不开锅。而滨海、武清、津南、宝坻四个区域,承载了全市近七成的成交。

今年楼市不再普天同庆,而是冰火两重天。

但大家都要面对的同一组数据是:截止11月,天津商品住宅库存量2073万平方米,连续五年来,首破2字头。出清周期17.61个月。天津房地产存量市场正加速来临。

(2019年天津市各区域成交表现,时间截止到11月。数据来源中国指数研究院。)

相比之下,二手房市场要单纯得多。从今年5月到9月,二手房连续6个月成交横盘,价格“七连跌”。但从11月开始年末“翘尾”,带看量和成交量呈复苏趋势。

二手房是楼市冷暖的温度计。但见过了2019年太多呲花,就该懂得让火星燃一会儿。

>>现象3:土地戏足

2019年四出好戏:《长安十二时辰》、《陈情令》、《庆余年》、《土拍》。

今年的土地交易市场,带着极强的戏剧性。先是争抢、溢价;接着连横、团购;然后流拍、做空;此后暧昧、暗合。

据中指研究院数据,截止12月18日,天津住宅用地成交152宗;成交建面1762万方;成交金额1059亿。溢价率7.23%。

仅前三季度,土地出让金累计1177亿元,位列全国第二名。毕竟今年,天津名列前茅的排名不多。土地交易市场表现突出。

这152宗地中,滨海新区占了40宗,环城四区54宗,宝坻加武清28宗,市内六区7宗。主要集中在上半年,拍地99宗,金额747亿。

而后,剧情反转。土地市场停牌、流拍、无限期推迟31宗地,溢价率微乎其微。

(数据来源中国指数研究院。统计时间截止到2019年12月18日)

开发商的拿地心态也发生着变化。起初寸土必争。即使算不过账来,也咬着牙竞相买它。后来进入和谐期,全市场“无地阶级”团结起来,联合拿地。再后来,面对土地挂牌,泪眼凝焉,心照不宣。

据说,某房企年初上百人的投资团队,年底所剩寥寥。但关于土地的权衡,大家都明白,不管好牌烂牌,不下牌桌,才不出局。

如果给2019年“土地”这出戏配个主题曲,想必是这句:

“想说爱你不容易,那需要太多勇气。想说忘记你也不容易,只能矗立在风中等你。”

>>现象4:豪宅肉偿

拍出来的地王,迟早是要被豪宅的。

2016年的那一轮土地疯狂,终于在这个极不恰当的市场当口,被迫“肉偿”。

金地阅千峰、宾西路5号、正荣紫阙、梅江壹号院、保利云禧、南开1911、首创禧瑞府、中冶德贤华府……这些千呼万唤始出来的昔日地王,几乎在同一时间穿上“豪宅”的盛装同台走秀。

一时间,豪宅亮相琳琅满目,成为2019楼市一大胜景。皇帝的龙袍、齐白石的书画、朗朗的钢琴、景育民的雕塑、非遗文化展览……豪宅们努力寻找一种能够表达品质追求的文化标签,卖身又卖艺。

一边是高昂的地价、银行利息、管理成本等算不清的台账;一边是拔高的产品、装标、物业等孤投一掷的投入,豪宅在隐忍中努力挺起腰杆,歃血盟誓。

销售表现也一半海水,一半火焰:要么天山鸟飞绝,要么万径人踪灭。

但不管怎样,地王的批量入市,重新定义了天津豪宅的认知和水准。在这样的隆冬下,虽不合时节,却显得庄严肃穆,也算是今年楼市中的一束光。

豪宅其实是产品力的极致兑现。今年的房地产市场,地价战、房价战、销售战、物业战背后,更为残酷的是产品战。成本居高、利润摊薄的状况下,是否坚持不减配、不降质,将会最终定胜负。

市场终会对品质感恩图报。

>>现象5:断价求生

2019年天津楼市的跌宕起伏,到了“天上一脚地上一脚”的地步。“上一脚”是豪宅价格冲破6万字头,“下一脚”是降价跑量刷回5千底线。

今年大多数项目都用了同一款“滤镜”,叫“特价房”,以修饰降价跑量的疲惫和狼狈。

洋房跌到高层的价格;改善跌到刚需的水平;西青降到2万1;市区能看海河的项目跌成2万8;郊县降到1万-;团泊甚至跌回5字头,连“团泊洼的秋天”都没了,直接过冬。

“房价会降吗?”这个困扰了购房者多年的灵魂拷问,终于喊出了答案。

降不降价,在一些项目看来,不是销售策略,是底气和骨气。但在更多项目看来,是生存。

>>现象6:渠道绑架

市场的举步维艰滋养了一个生猛的物种:渠道。今年他们将是全行业中,拿年终奖最多的一群人。

今年天津楼市的渠道佣金从2%一路飙涨到6%~8%。渠道像鸦片一样,绑架了开发商。《地产渠道,行业的“斯德哥尔摩综合症”》,成了2019房地产的传染病。

终于,“渠道绑架”引来了各方的口诛笔伐。呼吁营销自强、呼吁行业担当。

终于,也引来了政府有关部门的“意见”。记者节那天,组织召开内部会议,明确“建议新房渠道费规范上限2.5%”。

然并卵。

“限价”后的渠道并未疲软。甲方以各种方式补贴,实物奖励、礼品卡、甚至投广告。“组织”视线外的小中介,点位也并未真降。

存在即合理,至少需要。这背后的逻辑,似乎不是爱恨情仇能解释清的。

左晖曾公开回应“渠道论”:“开发商一直有房地产’夜壶论’,其实渠道也是开发商的夜壶,市场不好拿出来用用,市场好了就放回去了。”

而12月1日,世联行公告了与同策的合作。第一时间,陈劲松发了朋友圈,要实质推动“消渠一体”。

或许,2019的渠道大戏还只是个开场。

>>现象7:职场洗牌

今年地产人的焦虑,一是来自压力山大的任务,一是来自生死未卜的前程。在人事上,2019的地产圈不太平。

圈里有个经典的段子。某宗地由七家开发商联合操盘,好不容易谈妥的合作条件,不久又推翻重议。原因是其中有五家总经理换人了。

一位做猎头的朋友说,今年天津房地产圈的流动率将近7成。

年初,X系开发商组建了一个营销总群,群里有十四、五人。到年底,就剩两个了。

就在不久前,某龙头房企,从总经理到营销总到财务,一个班子全部结构调整、城市轮岗。

在今年,这是常态。

从集团层面看,高管易主也屡见不鲜。中南置地、新城控股、融创文化集团、福晟、大发地产、泰禾……二代接班和职业经理人上位,组织结构终将面临序列重组。而牵一发动全身。

穷则思变。困境下总要寻找出路,有人扛枪、有人趟雷、有人冲锋、有人殉道。这是法则。

>>现象8:维权风起

今年购房者也憋屈。

之前某开发商断言,今年会是充满“口水仗”的一年。因为降价和降配。不幸全中。

房价不涨之日,售楼处维权之时。刚买的房子,一周后降了30万。是可忍,孰不可忍?于是,一些温和的业主跑去开发商拉横幅;脾气火爆的业主直接打砸售楼处。

以前遇到墙体开裂、小磕小碰、货不对板的地方,看在房价上涨的份上忍了。如今,这些矛盾变成一种更为激烈的情绪,爆发出去。

而一些开发商在成本胁迫下降配减质,更点燃了购房者的愤怒。维权大旗肆起。

房子,仅仅作为一个物件,在各个环节中被情感隔离了。设计,符合大面标准;工程,把它盖出来;营销,赶紧卖出去。等房子到了购房者手里,就只是一个物件。

购房者维权,与其说争的是利益,不如说争的是心理平衡和最起码的尊重。

>>现象9:媒体失声

今年房地产市场嚣声一片,地产媒体却集体失语。

按照往常,年底正是各种答谢会热热闹闹的时候。今年却格外清心寡欲。

早前,写了篇文章《地产媒体,开发商就剩请吃饭了》。后来同行说,写早了吧,现在开发商连饭都不请了。

当然,媒体也不做客户答谢会了。市场艰难,咱都别互相客气。

2019,对天津地产媒体来说,是冷遇的一年。

周期下行,传统业务支撑不了开发商直效的需求。

预算缩减,媒体的竞争力干不过渠道。

平台转型,对内容和c端的忽视,让媒体的角色变得模糊。

不温不火、不痛不痒的行事风格,让平台普遍失去阵地和声音。

2019,也是地产媒体反思的一年。

面对生存,别人可以金戈铁马、噬血舔刀。而媒体的刀剑是什么?

江湖就是江湖,很公平。

>>现象10:年末翘尾

就像年初的“小阳春”突遇寒流一样,年末的楼市翘尾也猝不及防。

金海云城、招商公园1872、凯旋门、金地悦城大境、恒大悦湖公馆、绿地新里北苑等,几个年底开盘项目,又呈现出久违的热销图景,平均去化率80%。

新房售楼处人气回流,11月份成交套数环比上涨10%,同比上涨11%。二手房带看和成交开始破冰,周末成交量逼近200套。

一方面房地产年底冲刺,福利市场。一方面,积蓄一年的地方楼市放松政策开始“显灵”,比如限价松动、房贷利率下调、人才政策等。再加上12月6日政治局会议未提房地产——没有消息就是最好的消息。

房地产市场,给点阳光就灿烂。就像某开发商营销总说的:“刚需从未缺席,改善终将爆发。因为憋太久了。需求能憋住,但不会消失。”

财经女侠叶檀预测2020年:“最严厉时期已过,政策将略有放松,市场有所缓和。房地产融资利率趋稳。市场将反弹,不会比19年初差。全年稳定,略有上升。年中有结构性机会。”

年底镀金的“小尾巴”,是否正预示着来年房地产市场春回大地?

其实没那么重要了。因为这一年,教会我们太多东西。

责任编辑:zhoulingling1

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