房贷利率换锚后对已办理的旧贷款有什么影响？

房贷利率换锚的消息让很多贷款买房的人都有点紧张，但正式实施后，据悉基本平稳。

据第一财经报道：10月8日，房贷利率正式换锚，新发放个人住房贷款利率将有所调整。目前已有多地公布了基于LPR（贷款市场报价利率）的新版房贷利率。纵观调整后的房贷利率，相比首套房，多数城市二套房贷利率微涨，但整体变动并不大，体现了利率稳定的导向。另外，目前大部分城市的房贷利率、放款周期基本平稳，虽有轻微波动，但平稳过渡仍是主流。

>>已办理的房贷会受到什么影响？

很多已经办理了贷款的人好奇是否会对自己造成影响？位于北京CBD的某股份制银行网点相关负责人谈到：“已经按揭贷款的人，至少在今年12月31日之前，利率按照原先合同约定执行，折扣或者上浮都不变。明年1月1日，如果银行政策有变化，也肯定会打电话通知到客户。”他还说：“我自己也有房贷，比较了一下，按LPR加点后的利率和原先的利率相比，基本没有变化。”

一家国有大行山东分行负责人告诉记者：“房贷利率将严格执行监管政策要求。对10月8日前已确定放款的客户，将根据LPR利率和之前谈好的利率确定加点数，基本与实际执行利率一致，不增加客户贷款成本，保持平稳过渡。对10月8日后的增量贷款，定价将完全按新政策执行。”

某大行浙江地区二级分行负责人表示：10月8日为定价基准转换日，该日期之前的存量个人房贷业务仍按原合同约定执行。存量房贷的确定标准有两个：一是已发放的贷款；二是在10月8日前与该行已签订借款合同并生效，但未发放的贷款。

江苏某农商行人士则提到：LPR执行后，个人住房贷款还可以选择固定利率或浮动利率的利率执行方式。她表示：“具体方式看客户选择的中介，既可以采用固定利率，也可以采用LPR。选择固定利率的，贷款利率由LPR加点确定，且在借款期限内，该利率保持不变。”

>>“换锚”后房贷利率是升是降？

二套房贷利率普遍微涨

根据央行此前发布的《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》：10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成，首套房贷利率不得低于相应期限LPR，二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个bp（基点）。

以9月20日公布的5年期以上LPR计算，新版的首套房贷利率不得低于4.85%，二套房则不得低于5.45%。基于此，不少地方近期调整了房贷利率，比如北京、上海、天津、江西等地。

第一财经记者了解到，新规实施后，北京地区首套、二套个人住房贷款利率下限分别为5.4%、5.9%，即LPR基准分别加点55bp和105bp；上海地区首套个人住房贷款利率下限则为基准降20bp，即不得低于4.65%，二套房为基准加60bp，即不得低于5.45%；天津地区首套、二套利率分别为不低于5.15%和5.45%；

江西地区首套房为LPR基准利率，二套则为不低于5.45%。

值得注意的是，在一线城市中，上海首套房贷利率出现了在LPR基础上减点的情况，颇出乎市场意料。对此，接近央行上海总部的人士对第一财经记者表示，这主要是考虑到个人住房贷款利率对市场供求影响较大。

按照之前的情况，上海首套房贷款利率最低为基准利率九五折，约4.65%，如果按新定价机制，等于上海首套房利率要加20个点，将对市场产生较大影响。“不想因为LPR定价基准改革而影响到房地产市场原有的均衡，所以根据上海房地产市场总体‘量稳价稳’的态势，采取这一措施。”他进一步透露。

不过记者从沪上多位房贷经理处了解到，目前多家银行具体执行利率还未下发。

同时，可以看到，在执行LPR贷款利率后，相比首套房，多数城市二套房贷利率变化幅度稍大。易居研究院针对全国14个典型城市的报告也显示，按照贷款本金100万元计算，新规实施后，首套房的月供额比过去增加了6元，而二套房的月供额比过去增加了15元。

具体来看，10月份，北京、上海、广州和深圳4个一线城市首套房的平均LPR房贷利率为5.15%，相比9月份的5.14%上升1bp；4个一线城市二套房的LPR房贷利率为5.61%，相比9月份的5.58%上升3bp。

杭州、苏州、南京、宁波、合肥、重庆、海口等二线城市首套房的平均LPR房贷利率为5.67%，相比9月份的5.64%上升3bp；二套房的LPR房贷利率为5.99%，相比9月份的5.94%上升5bp。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经记者表示：采用新的利率定价机制后，房贷利率只有微小的变动，体现了利率稳定的导向。“就结构上来看，二套房利率的变动幅度稍大一点，另外，二线城市的首套房和二套房利率上升幅度都要超过一线城市，这和二线城市房地产政策近期略偏紧的因素有关。”他称。

>>房贷利率存在进一步下调的可能

从全国主要的一二线城市看，目前房贷利率水平相比二季度有轻微波动，但多数城市依然维持在过去两年的最低利率。融360大数据研究院此前的监测数据显示，8月，全国首套房贷款平均利率为5.47%，环比上涨了3bp；二套房贷款平均利率为5.78%，环比上涨2bp。

房贷利率换锚后，LPR每月20日会公布一次，理论上商业银行也可根据实际情况修改所加基点的数量，因此，利率后续存在调整的可能。购房者还关心，未来房贷利率可能出现怎样的变化？

央行公告明确，LPR执行后，借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

严跃进对记者说：就目前而言，LPR不会有太大的变动，基点在短期内也不会有太大变动，如何调整的关键还要看贷款合同约定。

“如果约定每年调整一次，那么到期的时候，就会根据‘新LPR+老基点’来调整，一年内并不会变动；如果约定30年不调整，那么就相当于一直不变了，即‘老LPR+老基点’。”他说道。

对于各大商业银行而言，其将根据实际经营状况和房地产政策导向，基于LPR基础利率和基点等要素，重新计算房贷利率和进行房贷的发放。有专业人士表示，后续各行利率自行调整的空间会更大。

另从趋势上看，当前全球降息的动作依然会持续，国内降息预期同步增强，将对LPR及房贷利率产生影响。有观点分析，房贷政策短期内不会放松，但后续随着金融环境的进一步宽松，以及房地产市场的周期性调整，预计LPR房贷利率存在进一步下调的可能。