调控政策加码 “红五月”楼市降温

五月楼市降温情况显著，调控政策加码或起到很大的影响作用。

5月全国新房整体情况

6月6日，易居房研究院发布《5月全国40城新建商品住宅成交报告》。该报告显示，5月份，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降3%，同比下降9%。

40个典型城市包括北京、上海、广州、深圳4个一线城市，以及苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、郑州、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、兰州、合肥、宁波共18个二线城市，以及扬州、泉州等18个三四线城市。

这其中，4个一线城市新建商品住宅成交面积环比增长13%，同比增长 35%。18个二线城市新建商品住宅成交面积环比下降5%，同比下降3%。18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比下降2%，同比下降29%。由此可见，三四线城市的成交降幅最大。

事实上，刚需买家在三四月份抢闸入市之后，买方承接力不足的问题开始显现。据58安居客房产研究院数据，5月全国新房找房热度环比下降2.4%。其中，一线城市找房热度环比微涨0.5%，二线城市较大幅度下行，降幅为4.1%。

二手房方面， 招商证券统计了19个样本城市的楼市情况，数据显示全国整体销量仍处于调整阶段。19个样本城市的整体销量(套数)在一季度出现一定程度的反弹，但5月至今同比转负。

端午小长假成交冷清 

在刚刚过去的端午小长假里，楼市延续了此前的退烧趋势。数据显示：今年端午期间成交整体相比2018年同期有所下滑，一二线城市整体网签数据同比下调8%。

具体来看，中原地产数据显示：2019年北京端午小长假前两日新建住房成交相比2018年同期整体下调55.6%。2019年端午前两日，北京二手房成交也分别只有40套与14套；深圳的商品住宅签约分别是153套与149套。

分析人士认为：楼市在3月出现‘小阳春’之后，5月份到端午期间整体市场都出现了退烧迹象。一二线城市数据从5月以来稳中下调，整体市场日均成交量环比4月份环比下调了2%左右。

5月调控政策加码 

中原地产统计数据显示：5月份全国房地产行业调控高达41次，而4月份更是高达60次。而同时今年前5个月房地产发布调控政策，与2018年同期的159次相比上涨接近30%。业内人士分析指出，最近两个月房地产调控超过百次，处于历史高点。 

中原地产首席分析师张大伟分析认为：5月楼市退烧主要源于房地产调控政策收紧与信贷约束，住房市场成交、土地成交、房企融资整体上涨乏力。从未来趋势看，小长假网签数据并不代表整体市场走势，不排除6月成交量会相对上升，但部分区域可能出现价格波动。

针对市场回温迹象，5月发布房地产调控政策收紧的城市明显增多。贷款方面，已有多个城市调整公积金政策，5月份以来，南宁、合肥、南京等多地上调房贷利率，西安等城市政策明显收紧。西安市房产交易管理中心日前发布《关于购房资格审查的声明》，强调购房资格审查，通过提供虚假资料骗取购房资格的个人，取消购房人家庭成员在西安市5年内的购房资格。

同时，住建部继4月19日对6个城市进行预警提示后，5月18日又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁等4个城市进行了预警提示。

此外去年年中以来，中央层面对房地产调控的政策更加放权与愈加精细化，“因城施策”的调控特点逐渐清晰。华创证券认为，各城市在“因城施策”的导向下根据当地经济和房市运行情况，调整制定差异化的调控政策会成为主流，调控择机权下沉、因城施策、精细化、差异化是当下的调控特征，以上特征目前仍在持续且深化，后续关注点在于因城施策试点是否扩围、长效机制的完善下短期行政化限制措施退出的配合。