房价涨还是跌?看这几个数据指标判断房价走势

2019年06月10日 10:36来源:搜狐财经其他楼讯责任编辑:zhoulingling

在楼市里有很多概念和名词,但50%是没价值的,30%是忽悠人的,最多不过20%是值得参考的。所以,想从新闻公布的数据和指标来判断未来房价涨还是跌,是错误的。今天就给大家来分析一下媒体最常用,但是最具欺骗性的几个数据,让你看到数据背后的真相。最后再教大家如何判断房价走势

房价走势

一、租金回报率

租金回报率也叫租售比,是指一套房子的年租金与房屋总价的比值,用以衡量投资房产的收益,也可以理解为,出租多少年可以收回成本。(本文只讨论住宅)

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上图为2019年我国50座主要城市的租金回报率排行榜

这个图表的计算实际是错误的,主要原因如下:

1.买入时间决定租金回报率

以上图中的上海为例,2019年的租金回报率为1.8%,和银行一年期定期存款利息1.75%差不多,也就是说出租56年才能回本,如此低的回报率,买房还不如存银行。

但问题的本质却是,目前上海市场上用于出租的房子,回报率都比1.8%高出很多倍,原因就是:他们买的早。2015年的上海房价相当于现在的1/2,2010年相当于现在的1/3,2005年相当于现在的1/10。也就是说,如果你上海用于出租的房子,是2005年买入的,那现在的租金回报率就是18%,如果是2010年买入的,那现在的租金回报率就是5.4%,如果是2015年买入的,那现在的租金回报率就是3.6%。真正只获得1.8%租金回报率的其实是凤毛麟角,绝大多数房产投资者都是享受着超高的收益率,房租早已远远覆盖月供,而且很多早已靠出租回本。

对于任何一个城市来说,你买入的价格是恒定不变的,但是租金会随着房价的上涨而同步上涨,房价涨的多,租金也会涨的多。所以,最大的错误就是用现在的租金和现在的房价来计算回报率,这是毫无意义的。正确的算法应该是用现在的租金除以当年买入时的房价,这才是最客观最实际的。

因此,千万别被各路媒体所谓的报告和数据蒙蔽,媒体和机构在博眼球时,永远不会告诉你真相,或许他们根本就不知道真相。

其实,客观的事实与上图完全相反,不管你是10年前买入,还是5年前买入,同样的资金投入,买北上广深一线城市的租金回报率一定是全国最高的,反而排名靠前的西宁、乌鲁木齐这种城市却是最不值得投资的。

2.忽略房价增值

租金回报率这个数据的欺骗性还体现在完全忽视了房价本身的涨幅。反而是,房价涨越快,租金回报率就越小。当房价能够在一年内翻倍的时候,只有傻子才会在意租金回报率的高低。我认识的一些投资客,房子宁可空关,都不出租,就是这个道理。在房价暴涨面前,租金完全不值得留恋。

现在,你应该可以理解,我为什么说租金回报率是个毫无价值的数据了!因为,除了哗众取宠,从这个指标中得不到任何有意义的东西,没有任何参考价值。

租金回报率只有在房价、房租常年保持稳定的国家,才有分析价值和指导意义,在我国完全可以废除。

5月23日,中国社科院发布《房地产蓝皮书:中国房地产发展报(2019)》,预测2019年我国住宅销售平均价格增长7.6%,并推测部分重点城市将大幅超过这个预期水平。

今年能否达到这个目标还是未知数,不过一二线城市房价和租金长期稳步上涨的趋势是毋庸置疑的。

因此,在一二线城市的朋友,只要租金可以基本覆盖月供,就可以考虑继续投资房产。但如果是高杠杆高月供,则需要耐心等待开启大涨的政策信号。

二、房价收入比

房价收入比,是指住房总价与居民家庭年收入之比,用来衡量买房难易程度,也就是通常所说的,一个家庭不吃不喝多少年可以买的起一套普通住房。

房价走势

上图中深圳排名第一,也就是说,深圳家庭要不吃不喝34.2年才能买的起一套住房。

这个数据多么的触目惊心啊,但有谁见到过混了30多年才买得起房的人啊,中国住房市场化也才区区20年。普通的大学毕业生,在深圳工作奋斗5-8年结婚买房已经非常普遍。

1.买房可以贷款

深圳房价收入比34.2,指的是攒够全款再买房需要34.2年,而现实却是首套房只需要3成首付,剩余可以贷款,所以,这个房价收入比最多是11。

2.大多数人不买房

还是以深圳为例,2018年末,深圳户籍人口454.7万,常住人口1302.66万,实际管理人口超过2000万,也就是说,户籍人口只占总人口的22.7%,剩下的77.3%都是非户籍人口和流动人口。

大量的外来人口,目的只有一个:赚钱,而不是买房。 他们大多数根本没有打算定居深圳,而只是来讨生活,他们只需要租房,剩下的钱用来回三四线老家盖房或买房。

当整个社会超过一半的人不需要买房,而只需要租房或者住集体宿舍的时候,再用整个社会的平均工资来计算房价收入比根本就没有意义。

所以,深圳的房价收入比,应该按照定居深圳,并且可以获得房票的高收入群体来计算,而不是把外来务工人员统统包含在内。

每个城市的级别不同,吸引来的资金量和人才的数量也不同,所以,一二三线城市的房价收入比应该按照以下公式计算:

一线城市房价收入比=住房总价/高收入人群平均年收入

二线城市房价收入比=住房总价/中产人群平均年收入

三四五线房价收入比=住房总价/全社会平均年收入

房价收入比这个已经被媒体玩坏的数据,除了被傻空偶尔拿来论证房价泡沫和耸人听闻外,完全没有实际意义,以此来判断房价已经到顶更是无稽之谈。

三、70城房价指数

国家统计局5月16日发布了2019年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,4月有67个城市新建商品住宅价格环比上涨,其中,涨幅居首的是秦皇岛,涨幅达1.8%;北上广深涨幅分别为0.5%、0.3%、1.1%、0.4%。

房价走势

相信关心房地产的朋友,对统计局每月一报的这个数据绝不陌生。

由于工作关系,我认识一些体制内的朋友,比如上海各区的房管局、规土局和建管委的一些工作人员。

我曾多次听他们透露,从2017年下半年开始,上海的限价政策不仅仅是对新开楼盘售价限定天花板,而且,在任何一个市区高价盘要开之前,会要求开发商自己去郊区找一个低价盘,两个盘同时到房管局去审批,一高一低拉平房价才能开盘,找不到低价盘给自己护体,想卖高价门儿都没有。

所以,想让统计数据好看,就多开几个郊区盘,想让房价下跌,就让豪宅拖两年。涨涨跌跌,一切尽在掌控。

当然,靠土地财政吃饭的一些二三线城市,故意抬高房价,以此避免土地流拍,保证财政收入,也完全可以理解。毕竟,对于没有支柱产业的中小城市来说,靠山吃山靠水吃水,也是无奈之举。

所以说,要判断一个城市的房价涨跌,决不能看一手房的价格,尤其是官方的统计数据。而应该看二手房的成交量和成交价,因为没法掌控的才是最真实的。

四、如何判断房价走势

判断房价走势其实根本不难,你只需要排除掉不必要的干扰项,比如上面我提到的租金回报率、房价收入比、70城新房房价指数等等,这些通通没有用。

你只需要牢记以下三点,房价走势尽在掌握:

1.二手房数据

开发商赚不赚钱,赚多少钱,自己说了根本不算。而房东赚多赚少,完全自己做主。所以,房东自己掌控的市场,才是真实的市场。

一二线城市里,判断房价走势,只需要关注两个指标:每月的二手住宅成交量、固定几个板块的签约合同价。

三四线城市,由于二手房市场不发达,所以,要从一手房开盘价的走势来判断,相同板块,相同品质楼盘,或者同一小区分期开盘,越开越贵,而且还是排队抢房,那就说明房价开始全面上涨。

简言之就是“一二线看二手房,三四线看一手房”。

2.限购限贷

限购限贷是楼市的最大杀器,限售限商限离限企业,都是小儿科。

放松限购是引进外地投资客,放开限贷是鼓励本地投资客,两个都放开,房价最多一年就可以翻倍。

假如有一天,北京二套房首付从80%降至50%,上海二套房首付从70%将至40%,那才是房价大涨的前兆。

3.官媒导向

我国房价涨了20年,可为什么还是有炒房客爆仓血亏呢?说到底,就是不听话,入场时机不对,而且现金流熬不到房价反弹。

调控政策或是宽松政策出台前,一定不会是风平浪静突然宣布的,而是会用官媒事先制造一种舆论导向和民心导向。


与房地产相关的概念数不胜数,但绝大多数对判断房价根本没用,比如租金回报率、房价收入比、新建商品房价指数、杠杆率、M2、库存数、去化周期、货币政策、定向降准降息等。这些只在西方市场经济中才有参考价值。而国内楼市,只需要把二手房数据、限购限贷、官媒导向三点同时结合在一起,就完全可以自己判断房价走势。

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