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“金九”房价抬头 警惕库存危机

发布时间: 2018-09-11 11:40:25

来源: 新金融观察

分类: 国内动态

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  就在各方均对金九银十不抱期待之际,近日包括上海、天津在内的多地楼市有所回暖,房价渐有抬头之势。中金公司研究院报告指出,过去两个月推盘数字已呈显著放量态势,考虑到9月、10月为传统旺季,预计市场将迎全年供应高峰,叠加去年同期因政策影响销售基数偏低,未来两月新建商品住宅销量有望持续走强,预计全国销售面积增速可达10%以上。

  天津楼市回暖

  金九银十,是传统意义上的楼市旺季。然而,在严厉的政策调控面前,所有的经济固有规律都得为大环境让路。2017年,楼市在这一常规旺盛周期内表现低迷,令开发商、炒房客备感失望。

  今年的金九银十到来前夕,一份份亮丽的房企中报密集发布。包括万科、中海地产、碧桂园、恒大在内的一线房企和以阳光城、绿城、富力、旭辉为代表的千亿军团,送上了堪称历年最佳的财务报表。如此利好刺激下,各地新盘项目重整齐鼓、磨刀霍霍,以期借势创造更佳业绩。

  上东金茂府、朝阳领御、远洋琨庭……连日来,津城新盘项目在各大门户网站狂刷存在感,亮相、排卡激起阵阵涟漪;一些次新项目也不甘人后,纷纷推出双节特惠、一口价房源,用真金白银的促销烘热市场。

  抢客大战一触即发,真实的市场需求能否支撑?新金融记者走访多个楼盘了解到,近期天津楼市热度确有明显回升,从房源去化速度上便可见一斑。

  克而瑞数据显示,7月23日至7月29日的一周,天津全市有6个新盘入市,共计推出1123套房源,然而当周只完成去化596套,去化率仅53%。就在各方感叹楼市“凉凉”之际,新盘销量出人意料地节节攀升。7月30日至8月5日,天津全市主要有4个新盘入市,共计720套房源,当周去化468套,去化率升至65%。到了8月20日至8月26日,天津全市有6个新盘入市,共计986套房源,当周去化823套,去化率高达83%。

  8月26日,河东海河东路板块某新盘项目加推两栋高层的部分房源,户型为185平方米至212平方米的共80套带装修房源被一扫而空。售楼处咨询师陈诚对新金融记者表示,如此热销场面让他们对9月的加推增添了更多期待。“售楼处一改半年前的冷清景象,客户都抢着冻结20万元款项以获得购房资格。”

  成功入手此处房产的业主赵洪(化名)对新金融记者坦言:“该项目地处内环海河沿线,临近小白楼CBD,区位价值高、周边配套成熟,迎合了高端客户的改善性需求。最重要的是,在严格的价格管控下,此次加推高层均价48000元/平方米,与此前的报价基本持平,具有明显的价格和品质优势。”

  事实上,天津新建商品住宅均价在2017年3月抵达高点15939元后,便因调控进入深度调整期。2018年1月,天津新建商品住宅均价一路跌至15369元。

  不过,作为新一线城市,天津在京津冀协同带动下发展前景可期。易居研究院数据显示,从2月起,天津房地产市场热度逐渐回升,新建商品住宅均价已连续微涨6个月,至7月达到16308元,第一次突破16000元关口,存销比也连降4个月至20.8。二手房方面,天津从5月的低点21461元/平方米更新为9月的23426元/平方米,回归至去年10月水平。

  据不完全统计,9月天津将有35个楼盘项目入市,涵盖高层、洋房、别墅等多个类型,武清区和静海区部分项目甚至还有四合院形式。业内人士表示,进入下半年,天津政策调控仍在加码,以务实的态度坚决遏制房价上涨势头,同时保护和支持刚性购房需求。“目前的天津房价走势符合‘房住不炒’的整体基调。从长远来看,天津房地产市场值得被看好,下半年是适宜的购房窗口期。”


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  全国房价反弹

  事实上,临近金九银十,各地房价均呈现抬头之势。

  上海房地产市场月报显示,8月上海共有43个新建商品住宅项目进入市场,供应面积创2016年5月以来新高。当月,上海新建商品住宅成交面积约87.8万平方米,环比增加22.2%,同比增加90.5%;成交均价55836元/平方米,环比上涨3.9%,同比上涨14%。

  作为全国楼市风向标,1至8月上海新房成交均价为50320元/平方米,同比上涨5.4%,涨幅较1至7月扩大2.7个百分点。

  与此相对应的是,2018年7月易居研究院监测的100个典型城市,新建商品住宅成交均价为12809元,环比增长1.2%,同比增长8.6%。

  观察历史数据,在2010年至2016年上半年,百城房价走势相对平缓,但2016年下半年开始房价明显拉升,到2017年年底终结了过快上涨态势。值得注意的是,当前百城房价已连续11个月超过12000元,且不断接近13000元。

  具体分析7月百城新建商品住宅成交均价,可发现一线、二线、三四线城市分别为41965元、13610元、10586元,同比增幅分别为2.4%、13.3%和7.3%。总体上看,三类城市同比增幅曲线均有持续收窄态势,不过二线热点城市的房价同比增幅仍较明显,风险有所积聚。

  目前看来,百城中新建商品住宅成交均价最高的为深圳,达到55533元。另外,上海、北京、厦门、三亚、杭州、福州、宁波、南京、珠海和燕郊的新建商品住宅成交均价突破20000元,苏州、海口也开始接近20000元的水平。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对新金融记者表示,从近期部分城市房价表现看,要警惕下半年百城房价同比增幅曲线反弹的风险。

  严跃进解释称,7月房价环比上涨的城市数量为80个,相比6月的74个进一步增加。如果观察今年前7个月的房价上涨城市数量,大概每月有70%的城市房价是上涨的。“下半年要警惕更多城市步入房价上涨行列中,这也是当前调控政策频频加码和‘打补丁’的原因所在。”

  横向对比看,一线城市同比增幅最高点出现在2016年9月,这恰是“9·30新政”出台的时候,随后此类城市房价同比增幅曲线开始收窄。受一线城市房价降温影响,到了2017年下半年,二线城市、三四线城市也呈现降温态势,即同比增幅曲线从高位开始下行。

  在中原地产高级置业顾问沈连凤眼中,今年第三季度房价反弹的风险值得防范。“尤其是部分三四线城市房价涨幅过大,往往会倒逼各类管控政策出台,包括二套房贷政策收紧、限购、限售、售楼处督查等内容。”

  事实上,早在今年8月7日,住建部相关负责人在沈阳召开部分城市房地产工作座谈会便指出,将建立房地产市场监测体系,完善对地方房地产调控工作的评价考核机制,对办事不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。

  8月28日,发改委、财政部接连喊话,称要下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。从7月数据分析,宜昌、金华、北海的新建商品住宅成交均价同比增幅分别达到48%、42%和40%,近期将面临约谈和问责。

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  库存亟待补充

  9月到来之际楼市回暖,背后除了旺季价值回归之外,库存下降因素不容忽视。

  截至2018年7月底,易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存总量为42369万平方米,环比减少0.6%,同比减少8.0%。观察历史数据,2015年以来全国百城库存规模就呈现出持续性的下跌态势,充分体现了近三年全国去库存战役取得了较好效果。当前全国百城库存规模相当于2011年11月的水平,从某种意义上说全国性的去库存周期已完成。

  截至7月底,一线、二线、三四线典型城市新建商品住宅库存总量分别为2259万平方米、21715万平方米和18395万平方米,环比增幅分别为4.5%、-1.5%、-0.2%,同比增幅分别为3.1%、-11.3%和-5.1%。

  从同比增幅数据看,一线城市在连续34个月库存同比下跌后,6月第一次出现同比正增长态势,7月继续同比正增长,这意味着一线城市正进入补库存阶段。与此同时,二线城市库存总量同比跌幅最大,其中大连、杭州和金华的跌幅分别为58%、46%和43%,这也可以解释近期此类城市房价上涨过快的现象。

  从存销比数据看,7月百城新建商品住宅去化周期为9.6个月,相比6月的9.8个月继续下跌。总体而言,今年前7个月百城新建商品住宅存销比在历史低位水平运行,这和库存规模持续下滑、市场销售表现好于预期等因素有关。

  经历了本轮去库存政策消化期,典型城市的新建商品住宅存销比数值差异较大,但必须注意到百城中有63个城市的存销比小于12个月,特别是三四线城市新建商品住宅存销比创下2009年以来的月度最低值。

  随着9月房地产市场销量回升,一旦库存不足导致存销比快速走低,房价可能会因供求失衡而出现较为明显的上涨。

  严跃进表示,7月全国百城库存水平继续下跌,充分说明当前库存市场正步入缺货阶段。“应该说库存市场的基本面正发生根本性的变化,下半年相关城市的库存政策会有新的调整。比如说呼和浩特已明确提出了停止去库存的政策思路,这也是为了促进供求关系的再平衡和房价的稳定。”

  在补库存方面,中原地产首席分析师张大伟认为,除了加大土地供给、增加市场化库存,也应增加政策性土地供应,如增加回迁房安置房比例、建设人才住房等。“在库存已经不足的情况下,棚改仍以货币化的方式安置,不利于稳定市场。房价上涨过快的城市,应当重新回到实物安置。”

  面对房地产库存不断减少的现状,包括天津在内的热点城市已行动起来。

  3月22日,天津国有建设用地供应计划公布,2018年全市计划供应国有建设用地3500公顷,其中在住房用地方面确定850公顷的供应量,计划较2017年供应面积多出150余公顷。

  8月30日,首创经中公司在2018年京津合作示范区推介会上宣布,示范区今年将有约2000亩的居住用地具备招商引资条件。其中,一期计划出让居住用地分两批次出让:第一批次住宅地块出让9块,用地面积766亩,计划9月上市;第二批次住宅地块出让13块,用地面积1131亩,计划11月上市。

  据悉,京津合作示范区又名中国·光年城,占地38平方公里,总建筑面积约2275万平米,建设周期15年,建成后预计常住人口约31万、就业人口约18万,将被建设成为非首都功能疏解重要承载地、京津深化全方位合作重要平台和区域改革创新发展试验基地。

  在业内人士看来,京津冀区域已成为房企的重要战场,京津合作示范区享有两地政府共建、共管、共享的先天优势,价值尤为可期。

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市区刚需新房首创大河公馆

参考价格:26000元/㎡

项目详情:首创大河公馆项目位于河北区海河沿线,目前在售52平-77平小户型,买一层赠一层,均价26000元/㎡,总价130万~220万。预计2021年6月份带装修交房。

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东丽新房上东金茂府

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项目详情:东丽纯新房上东金茂府:于8月31日开盘带装修洋房产品!开盘户型130㎡和148㎡面积,均价在38000元/㎡~39000元/㎡。

推荐理由:上东金茂府位于东丽津滨大道与雪山路东北侧,金茂“府”系产品,将营造全新生活方式,引领城市奢宅标杆。

东丽新房天骥筑璟

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项目详情:天骥筑璟占地面积9.5万平米,预计9月初排开小高层,预计9月底开盘,主推户型建筑面积为83、85、90平米,预计均价11000元/㎡。

推荐理由:东丽新房天骥筑璟项目位于东丽区东丽湖板块,临近空港,配套完善。

空港东部新房金辉优步湖畔

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项目详情:空港东部新房——金辉优步湖畔项目于上周加推二期13#号楼,主推79㎡通透两室,97㎡通透三室,113㎡通透三室户型在售,均价:10500元/㎡。

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西青新房中骏雍景府

参考价格:20000元/㎡~22000元/㎡

项目动态:西青新房——中骏雍景府项目预计9月中旬新加推,加推产品为18层到顶高层,两梯四户,此次推出89㎡、99㎡户型,均价20000元/㎡~22000元/㎡。

推荐理由:中骏雍景府西青新房,项目紧邻地铁3号线南站,出行便利,项目周边商业配套完善,完全满足业主的生活需求。

 

津南新房大唐盛世

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项目详情:津南新房——大唐盛世9月3日,二号地全新产品荣耀加推。本次加推4栋中式电梯洋房共计108套、2栋高层共计116套;其中洋房楼号为30、38、39、46,高层48号楼为13层到顶,56号楼为16层到顶;高层 2梯4户,85㎡-105㎡户型面积,总价82万起;洋房为6层到顶,1梯2户,98㎡-113㎡户型,总价105万起!目前全城热销中。

推荐理由:大唐盛世位于津南区津南天嘉湖板块,项目周边环境优越,价格刚需,是性价比非常高的津南新房项目。

津南新房富力又一城

最新动态:富力又一城目前主力在售六期合茂园15#、16#,房源在面积为90、113、135、148㎡,90㎡均价14000元/㎡,135㎡均价12000元/㎡,113、148㎡均价12500元/㎡。

推荐理由:富力又一城是津南咸水沽超大体量热盘,由四大上市企业联合开发的品质小区,社区内部学校、医院、会所、商业、文化健身设施等非常齐全。

津南新房中海公园城

最新动态:中海公园城于目前在售高层和别墅产品,高层主推85平米~138平米,均价8500元/㎡起。另外联排别墅滟湖苑在售,1-31号楼建筑面积133-166平米,均价15000元/平米。

推荐理由:津南新房中海公园城项目位于天津市津南区八里台镇天嘉湖风景区, 总体占地约为247万㎡,建筑面积约为251万㎡,容积率1.01,是天津低容积率的大盘。

中海公园城

津南新房天悦风华

参考价格:21000元/㎡

最新动态:海教园新房——天悦风华项目目前在售洋房103㎡~140㎡户型,均价20500元/㎡。

推荐理由:天悦风华项目有旭辉地产开发,项目坐落于海教园内,周边高校林立,学府氛围浓厚,项目紧邻规划的地铁8号线,未来出行便利。

津南新房——仁恒海和院

参考价格:23000元/㎡

项目详情:

仁恒海和院南苑 118㎡、138㎡目前在售。

  仁恒海和院一期洋房1、2、3、4、5、11、12号楼在售,毛坯均价21000-22000元/平米,非毛坯均价25000元/平米,主力户型为101平米三室和126平米三室。

  仁恒海和院6月9日已加推洋房7#,13#,16#,17#,26#-29#,一梯两户,7-11层到顶,面积为101平米,126平米。毛坯均价22158元/平米。 

静海团泊新房——富力新城

参考价格:9500元/㎡

项目详情:团泊新房——富力新城 于8月29日开盘加推H5地块90墅产品!加推户型有85㎡两室两厅,115㎡三室两厅小型别墅,有赠送院子面积,85平米的临街别墅均价13000元/㎡,起价105万!115平米别墅均价14000-15000元/㎡,起价157-178万!

另外还有高层和洋房在售,C2地块高层目前在售90㎡小三室,115㎡和130㎡三室户型,均价9500元/㎡。此次还首推H3地块洋房产品,户型面积129㎡和136㎡户型,一梯两户,均价10800元/㎡左右。

推荐理由:富力新城位于团泊东区板块,建面268万方,是团泊第一大盘,项目周边环境优越,性价比非常高,富力携手翔宇学校,斥资2亿为富力业主打造专享的优质,是团泊区域热门新房项目。


团泊新房——鸿坤理想城 

参考价格:11000元/㎡~13000元/㎡

项目详情:鸿坤理想城将于9月8日开盘高层产品,开盘加推2栋高层产品,共224套房源,面积户型为98㎡和110㎡产品,预计均价9000元/㎡,目前火爆排卡中。

目前在售洋房、别墅产品,洋房户型118㎡三室,总价130万~150万之间,叠拼别墅面积有133㎡上叠,135㎡下叠户型,均价13000元/㎡,联排别墅155㎡中户、177边户户型,均价14000元/㎡在售。

推荐理由:鸿坤理想城团泊新城西区新房项目,项目依托团泊湖优越的生态资源、景观价值和发展规划,是板块中主打的低密社区,社区在售包含洋房、叠拼别墅、联排别墅,容积率仅1.5,周边有团泊示范镇、团泊小学、团泊中学、天津大学仁爱学院、天房光合谷度假等配套。是集生态宜居及便利生活的新房选择。

 鸿坤理想城

静海团泊新房——中骏云景台

参考价格:12500元/㎡

最新动态:团泊新房——中骏云景台在售88㎡、108㎡、111㎡洋房产品,88㎡户型均价13000元/㎡,108㎡和123㎡户型均价12000元/㎡。超高性价比且卖且珍惜!超级园林景观,品质社区典范。

推荐理由:中骏云景台项目坐落于团泊新城东区板块,光合谷公园、团泊示范镇、团泊仁爱大学等都在项目周边,项目是板块内高端低密洋房社区,主打6/7层到顶电梯洋房,容积率仅为1.5,小区人车分流,绿化率40%,小区享有市政集中供暖,是区域板块内的舒适宜居。



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责任编辑: tianjinadmin

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