北京“限竞房” 打起价格战 同质化造成选择困难

　　金九银十正在被不温不火取代 同质化造成了限竞房选择困难

　　“限竞房” 打起价格战

　　限竞房(土地出让时限制了未来售价，竞争土地价格的项目)原本被开发商寄予厚望，既然都限定了售价，总该一抢而光回笼现金吧。但现实却往往与希望背道而驰，自从今年7月份首批产品入市以来，限竞房项目整体不温不火，鲜有日光售罄的。不仅如此，一些限竞房项目集中的区域，比如大兴、房山、昌平等地，刚上市不久的限竞房往往又要面临后续同类新产品的竞争，不得已，这些原本已经被政府限价的普通商品房开始主动降价寻求出路，希望通过价格战来助推销售。

　　对此，合硕机构首席分析师郭毅告诉北京青年报记者，从产品上看，已经入市的超过7000套限竞房产品同质化非常严重，几乎每个项目都是主打90平方米以下的两居或者小三居，130平方米以上的大户型无一例外都被开发商叠加地下仓储空间，成为了叠拼或者联排产品，7000多套新增房源中没有一套是大面积的平层改善类产品。产品的同质化，区域内限竞房项目的集中化都导致了当前市场中限竞房不温不火，销售不如预期的结果。

　　于是，价格战一触即发。

　　限价基础上 限竞房又降了

　　“您好，考虑在房山买房吗?我们推出了一批特价房，大户型直降50万。”不久前，北青报记者接到了房山某限竞房项目的推广电话。销售人员明确表示，大户型有直降几十万元的特价房。其实，所谓的大户型是90平方米的三居室，特价则是在限价38994元/平方米的基础上推出的优惠活动。

　　作为最早入市的限竞房之一，该房山项目位于六环外，购房者关注度有限也导致了限竞房降价被更多解读为滞销项目的偶发事件。

　　不过，令人意外的是，随着更多限竞房的入市，限价基础上额外再降价居然成了很多项目的选择。更有一些限竞房项目不愿等销售不好再搞特价，直接在开盘伊始便宣告降价，并称之为给购房人的福利，做口碑宣传。

　　大兴庞各庄的限竞房中海云筑，主打89平方米的小三居，项目还未开盘，蓄客时的销售人员就表示，最低售价36000元/平方米，而该项目的限价为每平方米42158元。这意味着这个未开盘的限竞房项目又降了6000元，89平方米的户型最低售价从375万变为320万。销售人员对此回答是：第一次开盘不做过多的媒体宣传，把这笔钱省下给购房者优惠，做足口碑传播。

　　实际上，其他限竞房也在尝试用优惠来吸引更多客群。

　　大兴亦庄的禧瑞天著项目同样是即将开盘的限竞房产品，北青报记者在售楼处了解到，将推出的3号楼、5号楼在限价52695元/平方米的基础上，优惠到49995元/平方米，个别楼栋总价只有430万元/套。

　　上周末刚刚开盘的大兴限竞房颐璟万和与金地悦风华，也都在开盘当天打出9.9折。9.9折乍一看力度不大，但对于本身已经是限价的项目来说，总价5万多的额外优惠仍能吸引不少刚需自住购房人。有意思的是，这两个项目都位于大兴区，位置相邻，除了价格很默契地共同9.9折外，颐璟万和还特意选在周五晚上开盘，先于周六开盘的金地悦风华，以此提前截留购房人。

　　无论是价格战还是提前开盘，开发商手段百出的同时也显露了限竞房不温不火的市场现状。

　　合硕机构提供的数据统计显示，截至9月2日已有13个限竞房取证上市，限竞住宅的预售套数共有7164套，占同期商品住宅13375套预售总量的54%，限竞房已经成为了市场供应的主力。不仅如此，随着取证进度的加快，预计9、10月份，限竞房新盘将更多，目前已知的包括热度较高的佑安府、和悦华玺、和悦华锦等，再加上前期开盘加推的项目，整个9月将进入限竞房比选相对集中的时期。郭毅表示，大部分的限竞房单价主力分布在4-6万元/平方米、70/90以下主力户型，大多主打89平方米小三居，总价在500万元上下，基本上谁去化好谁今年完成任务，所以项目方才会出现降价或者着急推盘的情况。

　　同质化严重 新盘不是刚需小户型就是别墅

　　对于限竞房销售不温不火的现状，郭毅表示，在今年已经开盘的13个取证限竞房项目中，提供房源最多的为890套，最少的为246套，集中度高。相比此前普通商品房一次取证只新增100-200套的供应量来说，限竞房大批量上市，必然造成需求分散，也造成了限竞房单次开盘去化不是很理想。

　　另外，项目之间区域内的分流竞争，进一步增加了销售的难度。从去年开始，目前北京已经陆续批了60多块限竞房供地，比如大兴亦庄、昌平北七家、房山板块都是限竞房集中区域。在这些区域，购房者有很多项目可以选择，区域内小板块项目分流，彼此的竞争，也造成了单个项目成交没有达到预期。

　　从产品上来看，限竞房也存在先天性的短板。由于土地出让之初大多有70/90的规定，这意味着开发商必须把70%的部分建为90平方米以下的住宅，另外30%的部分开发商为了追求利润，往往要向地下仓储空间动脑筋，通过开发地下面积，把剩余部分捆绑开发成叠墅或者联排别墅。

　　这样一来，就造成了在售和潜在供应的项目产品呈现出同质化，要么就是90平方米以下的两居或者小三居，要么就是130-140平方米却配有地下仓储空间的叠拼、联排产品，市场上的购房人在大量同质化产品面前，难以找到符合自己需求的产品。

　　郭毅向北青报记者透露，今年上市的13个限竞房，至今还没有140平方米以上的平层的户型，超过140平方米的都是以别墅姿态产品面世。而近年来已经成为市场主力的改善购房人群，则面临着90平方米觉得太小，别墅又觉得太大的尴尬。郭毅表示，对于改善需求来说，首先是面积改善，然后品质改善，但从限竞房销售的主力来看，7000多套限竞房没有一套是大面积的平层，产品的短板也导致了不温不火的现状。

　　一些大平层的非限竞房项目则开始趁机入市争抢改善购房人。位于京承高速沿线的尚峯壹号项目，虽然是50年产权，但以现房的姿态主推106平方米-201平方米的平层改善户型，均价45000元/平方米，填补了一些市场空白。 项目开发商负责人和裕地产营销中心总经理彭振石表示，尚峯壹号拥有270°的观湖大平层、层高做到了3.5米、采用挑高7米双大堂设计，能够很好地满足当前平层改善需求房源的需要。

　　成交或将回归至5000套每月

　　虽然面临销售压力，但大批限竞房的入市仍有可能带来一个还算有温度的金九银十。郭毅表示，从限竞房整体来说，对北京市场成交量拉动还是比较明显的。今年以来每个月的新房商品住宅成交基本在1000-2000套左右，而自从限竞房入市并进入签约周期以来，7月份北京市的商品住宅成交达到了2047套，8月份为3018套，呈现上升趋势。

　　虽然单个项目成交没有预期中的售罄，对北京整个市场的成交拉动有明显提升。随着金九银十限竞房大量入市，特别是签约周期对新房成交数据的提升作用，郭毅预计新房成交还将有大幅度地提升。

　　另外，郭毅也提醒道，产品短板造成了限竞房只符合当前刚需和改善的需求，相对有所局限性。而这类需求对于价格的敏感度比较高，随着9、10月份更多限竞房入市，购房人会从产品、位置、价格等多方面考虑，犹豫的心态将更加明显。这种心态容易造成限竞房成交不理想。不过，即便如此，预计9、10月份新房商品住宅的月度成交仍将回归至4000-5000套。郭毅表示，虽然不能达到万套左右的成交高峰，但对比今年前几个月1000-2000套的成交量来说已经是明显的信心提振，还能有效缓解开发商的现金流。不过，在此之后市场中限竞房彼此的竞争也将更加白热化。

天津新房推荐：

市区刚需新房：首创大河公馆

参考价格：26000元/㎡

项目详情：首创大河公馆项目位于河北区海河沿线，目前在售52平-77平小户型，买一层赠一层，均价26000元/㎡，总价130万~220万。预计2021年6月份带装修交房。

推荐理由：首创大河公馆位于市内六区的河北区，地铁6号线双地铁交汇，总房款100多万，即可购买一套带装修两室新房。另外，项目很多房源，都可以看到海河及天津之眼，景观资源亦比较。该项目为LOFT产品，买一层赠一层，性价比较高。适合不愿意离开市区便利生活，同时又对社区品质有一定需求的购房者。

天津市区带装修洋房：北岸中心

参考价格：36000元/㎡

项目详情：北岸中心目前在售带装修高层、洋房产品，高层目前还有20多套房源在售，户型110㎡、140㎡，均价36000元/㎡。6层到顶带装修洋房共72席，在售户型146㎡带装修三室户型，一梯两户，均价40000元/㎡。

推荐理由：北岸中心隶属红桥区，紧邻地铁1号线勤俭道站，是的市区带装修新房，仁恒品质带装修，是性价比非常高的市区新房项目。

东丽新房：上东金茂悦

参考价格：28000元/㎡

项目详情：东丽纯新房上东金茂悦、上东金茂府：项目已于7月7日开盘加推，上东金茂悦：主推高层面积83、99、120平米，总价260万起;上东金茂府：高层主推105、127平米户型，总价400万起；

推荐理由：上东金茂悦位于东丽区程州道与迭山路西北侧，是津门首个12大黑科技住住宅，科技带装修，智能家居，即可开启舒适智能生活。

东丽新房：天骥筑璟

参考价格：11000元/㎡

项目详情：天骥筑璟占地面积9.5万平米，预计9月初排开小高层，预计9月底开盘，主推户型建筑面积为83、85、90平米，预计均价11000元/㎡。

推荐理由：东丽新房天骥筑璟项目位于东丽区东丽湖板块，临近空港，配套完善。

空港东部新房：金辉优步湖畔

参考价格：10500元/㎡

项目详情：空港东部新房——金辉优步湖畔项目于上周加推二期13#号楼，主推79㎡通透两室，97㎡通透三室，113㎡通透三室户型在售，均价：10500元/㎡。

推荐理由：金辉优步湖畔主打的79㎡通透户型，双卧➕客厅朝南，全明户型，首付26万左右即可。另外，规划Z2线距项目仅1.2公里。

西青新房：中骏雍景府

参考价格：20000元/㎡~22000元/㎡

项目动态：西青新房——中骏雍景府项目预计8月5日新加推，加推产品为18层到顶高层，两梯四户，此次推出89㎡、99㎡户型，均价20000元/㎡~22000元/㎡。

推荐理由：中骏雍景府为西青新房，项目紧邻地铁3号线南站，出行便利，项目周边商业配套完善，完全满足业主的生活需求。

津南新房：大唐盛世

参考价格：9500元/㎡

项目详情：津南新房——大唐盛世目前在售3#，9#号楼，在售115㎡和127㎡户型面积，均价9500元/㎡，后期无加推。

推荐理由：大唐盛世位于津南区津南天嘉湖板块，项目周边环境优越，价格刚需，是性价比非常高的津南新房项目。

津南新房：富力又一城

最新动态：富力又一城目前主力在售六期合茂园15#、16#，房源在面积为90、113、135、148㎡，90㎡均价14000元/㎡，135㎡均价12000元/㎡，113、148㎡均价12500元/㎡。

推荐理由：富力又一城是津南咸水沽超大体量热盘，由四大上市企业联合开发的品质小区，社区内部学校、医院、会所、商业、文化健身设施等非常齐全。

津南新房：中海公园城

最新动态：中海公园城于目前在售高层和别墅产品，高层主推85平米～138平米，均价8500元/㎡起。另外联排别墅滟湖苑在售，1-31号楼建筑面积136-166平米，均价15000元/平米。

推荐理由：津南新房—中海公园城项目位于天津市津南区八里台镇天嘉湖风景区， 总体占地约为247万㎡，建筑面积约为251万㎡，容积率1.01，是天津低容积率的大盘。

津南新房：天悦风华

参考价格：21000元/㎡

最新动态：海教园新房——天悦风华项目目前在售洋房103㎡和129㎡户型，均价20500元/㎡，项目预计中下旬加推新楼座，加推产品为洋房120㎡和140㎡户型。

推荐理由：天悦风华项目有旭辉地产开发，项目坐落于海教园内，周边高校林立，学府氛围浓厚，项目紧邻规划的地铁8号线，未来出行便利。

津南新房——仁恒海和院

参考价格：23000元/㎡

项目详情：

仁恒海和院南苑 118㎡、138㎡目前在售。

　　仁恒海和院一期洋房1、2、3、4、5、11、12号楼在售，毛坯均价21000-22000元/平米，非毛坯均价25000元/平米，主力户型为101平米三室和126平米三室。

　　仁恒海和院6月9日已加推洋房7#，13#，16#，17#，26#-29#，一梯两户，7-11层到顶，面积为101平米，126平米。毛坯均价22158元/平米。 

静海团泊新房——富力新城

参考价格：9500元/㎡

项目详情：团泊新房——富力新城 将于近期开盘加推H5地块90墅产品!加推户型有85㎡两室两厅，115㎡三室两厅小型别墅，有赠送院子面积，85平米的临街别墅均价13000元/㎡，起价105万!115平米别墅均价14000-15000元/㎡，起价157-178万！目前火爆排卡中。

另外还有高层和洋房在售，C2地块高层目前在售90㎡小三室，115㎡和130㎡三室户型，均价9500元/㎡。此次还首推H3地块洋房产品，户型面积129㎡和136㎡户型，一梯两户，均价10800元/㎡左右。

推荐理由：富力新城位于团泊东区板块，建面268万方，是团泊第一大盘，项目周边环境优越，性价比非常高，富力携手翔宇学校，斥资2亿为富力业主打造专享的优质，是团泊区域热门新房项目。

团泊新房——融信西海岸

参考价格：高层9500元/㎡左右，洋房12000元/㎡左右。

项目动态：团泊纯新盘——融信西海岸项目目前在售高层和洋房产品，项目首开2栋高层和3栋洋房产品，其中高层户型89㎡和115㎡，两梯四户，22-23层到顶；洋房产品户型91㎡和130㎡，一梯两户，6-7层到顶，洋房一楼带小院50-130㎡，中户南北院，端户环院！！预计均价高层9500元/㎡左右，洋房12000元/㎡左右。

团泊新房——鸿坤理想城　

参考价格：11000元/㎡~13000元/㎡

项目详情：鸿坤理想城预计8月底开盘高层产品，开盘加推2栋高层产品，共224套房源，面积户型为98㎡和110㎡产品，预计均价9000元/㎡，目前火爆排卡中。

目前在售洋房、别墅产品，洋房户型118㎡三室，总价130万~150万之间，叠拼别墅面积有133㎡上叠，135㎡下叠户型，均价13000元/㎡，联排别墅155㎡中户、177边户户型，均价14000元/㎡在售。

推荐理由：鸿坤理想城是团泊新城西区新房项目，项目依托团泊湖优越的生态资源、景观价值和发展规划，是板块中主打的低密社区，社区在售包含洋房、叠拼别墅、联排别墅，容积率仅1.5，周边有团泊示范镇、团泊小学、团泊中学、天津大学仁爱学院、天房光合谷度假等配套。是集生态宜居及便利生活的新房选择。

静海团泊新房——中骏云景台

参考价格：12500元/㎡

最新动态：团泊新房——中骏云景台月底加推38#47#48#，目前火爆排卡中，另外云景台顺销在售108㎡、111㎡三室两厅两卫和123㎡四室户型洋房产品，均价12000元/㎡左右。超高性价比且卖且珍惜！超级园林景观，品质社区典范。

推荐理由：中骏云景台项目坐落于团泊新城东区板块，光合谷公园、团泊示范镇、团泊仁爱大学等都在项目周边，项目是板块内高端低密洋房社区，主打6/7层到顶电梯洋房，容积率仅为1.5，小区人车分流，绿化率40%，小区享有市政集中供暖，是区域板块内的舒适宜居。