土地月报|8月卖地近77亿，这些板块楼面价降了多少？

　　上周五，踩着8月的小尾巴，天津土地交易中心又上架塘沽湾两宗地，算是为10月土拍加了点新料。

　　2018年以来，招拍挂市场的降温讯号屡屡出现，底价成交成为常事，流拍情况偶有发生，不过，有关宅地的参考数值——楼面价是否有降，降了多少，似乎只有零星报道，今天咱们来重点说说。 

　　10宗地有主 “捆绑式”自持成焦点

　　8月份，天津土地交易中心共挂出12宗地块，其中滨海高新区一宗纯商服用地于竞拍当日流拍，蓟州区一宗商住混合用地被临时叫停，最终只剩10宗，但整体来看，意外情况相较7月份已经少了很多。

　　据统计，成功出让的10宗地块，成交金额达到76.9亿元，土地出让面积约合69.5万平米。

　　其中，市区继续保持零供应记录;环城方面，北辰区宜兴埠、东丽区金钟公路沿线、西青区精武镇以及海河教育园均有宅地出场，土地成交金额达到 61.37亿元，占8月整体数据的80%，不愧为主力部队;远郊板块主要是蓟州还有宁河桥北新区的返场地块出现供应，全部为底价成交;滨海新区方面，生态城中部片区终于有新地块入库，楼面价1万出头。

　　本月出让地块，尽管均没能进入竞自持阶段，但个别地块的挂牌文件中，自持、配建部分依然是亮点，比如精武镇地块自带7千平自持面积;东丽金钟公路地块百分百用于棚改安置等。

　　热门板块现身 楼面价降了多少?

　　围观8月份的每场土拍，可以发现，底价成交、无人竞拍依然充斥着如今的招拍挂市场，粉丝群里也常出现市场降温、开发商不乐观等论调。那么，同一区域，宅地的楼面价究竟是否真的下降?下降的幅度又有多少呢?

　　以环城热点板块——海教园为例，不得不说，海教园早期声名大振，有部分原因是2016年3月的6宗地接连摘牌，当时的成交楼面价在4447-8085元/平米，本身地价差距就不小。溢价率一路飙到50%上下，那时觉得开发商真的是很拼了。

　　此后海教园一直没有供应，直到2018年年初，市场回归平稳，无溢价地块接连出现，海教园再度出地，两宗宅地楼面价达到1万2以上，自持住房面积分别为2万平米和9000平米。

　　然后是8月，区域内楼面价又有了一定程度的下调，成交价控制在1万上下，2宗地均为底价成交。

　　从短周期看，海教园的地价似乎回落了2千-3千元，而如果再将时间轴拉长，当地地价反而有了小幅上升。尽管溢价率明显降低，地块的挂牌价却是加码的。

　　再来说说精武镇，2015年，精武镇宅地成交价在3千-5千这个区间内，此后区域沉寂了一段时间，直到去年下半年，金地连拿3宗精武镇宅地，楼面价已经达到1万2以上，且带有一定自持面积。

　　今年精武镇又有3宗宅地已经出让，楼面价回归1万上下，相比去年下降了2千元左右，部分地块有硬性规定需自持租赁住房，整体来看，价格也并非断崖式下跌。

　　事实上，土地价格是由价值决定的，而价值又体现在区域基础能级、配套规划及兑现、开发商入驻规模等因素上。像海教园、精武镇这类热门住区，因近些年的快速发展，土地价值本身就得到提升，并获得市场认可，即使控价，也不代表价格的停滞不前或是大幅度倒回。

　　9月开锣 远郊、滨海又是主战场

　　9月土拍预告新鲜出炉，未来1个月，武清新城、大港港东新城会有大片土地摘牌，土地出让面积达62.9万平米，其中武清新城有两宗地属于之前的停牌地块，这次也搭上了顺风车。

　　此外，宁河桥北新区、宝坻区、生态城中部片区也有部分地块等待摘牌，此次生态城地块起始楼面价仅6234元/平米，相较此前摘牌的地块价格更为合适，不知会否成为开发商眼中的香饽饽。

天津新房推荐：

市区刚需新房：首创大河公馆

参考价格：26000元/㎡

项目详情：首创大河公馆项目位于河北区海河沿线，目前在售52平-77平小户型，买一层赠一层，均价26000元/㎡，总价130万~220万。预计2021年6月份带装修交房。

推荐理由：首创大河公馆位于市内六区的河北区，地铁6号线双地铁交汇，总房款100多万，即可购买一套带装修两室新房。另外，项目很多房源，都可以看到海河及天津之眼，景观资源亦比较。该项目为LOFT产品，买一层赠一层，性价比较高。适合不愿意离开市区便利生活，同时又对社区品质有一定需求的购房者。

东丽新房：上东金茂府

参考价格：38000元/㎡

项目详情：东丽纯新房上东金茂府：于8月31日开盘带装修洋房产品!开盘户型130㎡和148㎡面积，均价在38000元/㎡~39000元/㎡。

推荐理由：上东金茂府位于东丽津滨大道与雪山路东北侧，金茂“府”系产品，将营造全新生活方式，引领城市奢宅标杆。

东丽新房：天骥筑璟

参考价格：11000元/㎡

项目详情：天骥筑璟占地面积9.5万平米，预计9月初排开小高层，预计9月底开盘，主推户型建筑面积为83、85、90平米，预计均价11000元/㎡。

推荐理由：东丽新房天骥筑璟项目位于东丽区东丽湖板块，临近空港，配套完善。

空港东部新房：金辉优步湖畔

参考价格：10500元/㎡

项目详情：空港东部新房——金辉优步湖畔项目于上周加推二期13#号楼，主推79㎡通透两室，97㎡通透三室，113㎡通透三室户型在售，均价：10500元/㎡。

推荐理由：金辉优步湖畔主打的79㎡通透户型，双卧➕客厅朝南，全明户型，首付26万左右即可。另外，规划Z2线距项目仅1.2公里。

西青新房：中骏雍景府

参考价格：20000元/㎡~22000元/㎡

项目动态：西青新房——中骏雍景府项目预计9月中旬新加推，加推产品为18层到顶高层，两梯四户，此次推出89㎡、99㎡户型，均价20000元/㎡~22000元/㎡。

推荐理由：中骏雍景府为西青新房，项目紧邻地铁3号线南站，出行便利，项目周边商业配套完善，完全满足业主的生活需求。

津南新房：大唐盛世

参考价格：9500元/㎡

项目详情：津南新房——大唐盛世目前在售3#，9#号楼，在售115㎡和127㎡户型面积，均价9500元/㎡，后期无加推。

推荐理由：大唐盛世位于津南区津南天嘉湖板块，项目周边环境优越，价格刚需，是性价比非常高的津南新房项目。

津南新房：富力又一城

最新动态：富力又一城目前主力在售六期合茂园15#、16#，房源在面积为90、113、135、148㎡，90㎡均价14000元/㎡，135㎡均价12000元/㎡，113、148㎡均价12500元/㎡。

推荐理由：富力又一城是津南咸水沽超大体量热盘，由四大上市企业联合开发的品质小区，社区内部学校、医院、会所、商业、文化健身设施等非常齐全。

津南新房：中海公园城

最新动态：中海公园城于目前在售高层和别墅产品，高层主推85平米～138平米，均价8500元/㎡起。另外联排别墅滟湖苑在售，1-31号楼建筑面积133-166平米，均价15000元/平米。

推荐理由：津南新房—中海公园城项目位于天津市津南区八里台镇天嘉湖风景区， 总体占地约为247万㎡，建筑面积约为251万㎡，容积率1.01，是天津低容积率的大盘。

津南新房：天悦风华

参考价格：21000元/㎡

最新动态：海教园新房——天悦风华项目目前在售洋房103㎡~140㎡户型，均价20500元/㎡。

推荐理由：天悦风华项目有旭辉地产开发，项目坐落于海教园内，周边高校林立，学府氛围浓厚，项目紧邻规划的地铁8号线，未来出行便利。

津南新房——仁恒海和院

参考价格：23000元/㎡

项目详情：

仁恒海和院南苑 118㎡、138㎡目前在售。

　　仁恒海和院一期洋房1、2、3、4、5、11、12号楼在售，毛坯均价21000-22000元/平米，非毛坯均价25000元/平米，主力户型为101平米三室和126平米三室。

　　仁恒海和院6月9日已加推洋房7#，13#，16#，17#，26#-29#，一梯两户，7-11层到顶，面积为101平米，126平米。毛坯均价22158元/平米。 

静海团泊新房——富力新城

参考价格：9500元/㎡

项目详情：团泊新房——富力新城 于8月29日开盘加推H5地块90墅产品!加推户型有85㎡两室两厅，115㎡三室两厅小型别墅，有赠送院子面积，85平米的临街别墅均价13000元/㎡，起价105万!115平米别墅均价14000-15000元/㎡，起价157-178万！

另外还有高层和洋房在售，C2地块高层目前在售90㎡小三室，115㎡和130㎡三室户型，均价9500元/㎡。此次还首推H3地块洋房产品，户型面积129㎡和136㎡户型，一梯两户，均价10800元/㎡左右。

推荐理由：富力新城位于团泊东区板块，建面268万方，是团泊第一大盘，项目周边环境优越，性价比非常高，富力携手翔宇学校，斥资2亿为富力业主打造专享的优质，是团泊区域热门新房项目。

团泊新房——鸿坤理想城　

参考价格：11000元/㎡~13000元/㎡

项目详情：鸿坤理想城将于9月8日开盘高层产品，开盘加推2栋高层产品，共224套房源，面积户型为98㎡和110㎡产品，预计均价9000元/㎡，目前火爆排卡中。

目前在售洋房、别墅产品，洋房户型118㎡三室，总价130万~150万之间，叠拼别墅面积有133㎡上叠，135㎡下叠户型，均价13000元/㎡，联排别墅155㎡中户、177边户户型，均价14000元/㎡在售。

推荐理由：鸿坤理想城是团泊新城西区新房项目，项目依托团泊湖优越的生态资源、景观价值和发展规划，是板块中主打的低密社区，社区在售包含洋房、叠拼别墅、联排别墅，容积率仅1.5，周边有团泊示范镇、团泊小学、团泊中学、天津大学仁爱学院、天房光合谷度假等配套。是集生态宜居及便利生活的新房选择。

静海团泊新房——中骏云景台

参考价格：12500元/㎡

最新动态：团泊新房——中骏云景台在售88㎡、108㎡、111㎡洋房产品，88㎡户型均价13000元/㎡，108㎡和123㎡户型均价12000元/㎡。超高性价比且卖且珍惜！超级园林景观，品质社区典范。

推荐理由：中骏云景台项目坐落于团泊新城东区板块，光合谷公园、团泊示范镇、团泊仁爱大学等都在项目周边，项目是板块内高端低密洋房社区，主打6/7层到顶电梯洋房，容积率仅为1.5，小区人车分流，绿化率40%，小区享有市政集中供暖，是区域板块内的舒适宜居。