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中骏集团将密集供货 多元化布局剑指千亿目标金科地产集团股份有限公司(000656.SZ,以下简称金科)于日前公布了上半年业绩报告。根据报告分析,金科净利润率持续低位,盈利能力低的难题依然难解。公司额度巨大且大幅增涨的销售费用、管理费用、财务费用进一步压缩了利润空间。
报告中,金科宣布实现了597亿元的合同销售金额,这得益于其大举吸收的合作开发项目。值得注意的是,金科并未公布真正属于自己的权益占比,少数股东权益的大幅增加虽然为金科财报中的负债率降低起到了作用,但并不能改善金科股份上半年新近发行的公司债券成本明显上升的现实。
此外,大幅增加的合作开发项目,一定程度上也为急速扩张的金科股份起到了美化半年业绩表的作用,但金科的盈利能力与资金情况能否真正得到改善,仍是未知数。
盈利能力未获改善 三项支出急剧增加
金科发布的2018年度中期业绩报告显示,公司上半年合同销售金额达到597亿元,同比增长116%;结算的营业收入为155亿元,同比增长49.26%。尽管净利润同比增幅超过了60%,但持续较低的净利润率拖了后腿。金科上半年净利润仅为7.93亿元,其中归属于上市公司股东的净利润为6.67亿元,净利润率约为5.1%。
据Wind分析数据显示,与金科股份营业收入相近,已经披露上半年营业数据的十余家同行业A股上市公司中,金科股份的归母净利润规模排在末端,这些可比公司的营业收入水平介于57亿元到192亿元之间。
其中,在规模相近的12家公司中,金科的归母净利润略高于蓝光发展(600466.SH),后者上半年的归母净利润约为6.2亿元。不过,蓝光发展的营业收入仅为金科股份的一半左右。
在这12家同行业上市公司中,只有2家公司的营业收入超过了金科股份,但有11家公司的归母净利润超过金科股份。营业收入最低的光明地产(600708.SH),其上半年的归母净利润达到8.35亿元。
造成金科股份净利润较低的原因,在于公司的销售毛利率在行业中依然偏低。
根据财务报表数据以及Wind资讯数据显示,金科股份今年上半年的销售毛利率约为20.69%,高于公司去年18.67%的销售毛利润,但依旧低于行业平均水平。在14家规模相近的同业公司中,金科股份的销售毛利率排在倒数第二位,仅高于中南建设(000961.SZ)的19.8%。
另一方面,随着金科股份营收规模扩大,公司的“三费”支出在上半年快速增长,进一步压缩了利润空间。
上半年,金科销售费用达到9.5亿元,较去年同期增长91.3%,管理费用7.24亿元,同比增长73.8%,财务费用3.24亿元,同比增长177.5%,增速远超营业收入。
大举增加合作开发项目 资产负债水平得以美化
据了解,金科上半年合同销售金额快速翻番,得益于该公司在过去一段时间内合作开发项目的大幅增加,迅速拓宽了项目来源。上半年,金科股份耗费270亿元用于土地投资,新获项目56个。记者梳理发现,这些新拓展到的项目绝大多数位于二、三线城市。
虽然合作项目的大幅增加为金科贡献了销售额,但其并未详细披露近600亿元的合同销售金额中,该公司的实际权益占比数据。据报告披露的数据显示,上半年56个新增项目中,金科在24个项目中的权益占比低于或略大于50%,有6个项目的权益占比低于30%。由于房地产项目开发的滞后性,预计未来一段时期内,金科的实际权益销售额不会有明显提高。
财务报表数据显示,金科上半年的少数股东权益较年初增加了63.47亿元,而在过去数年间,金科的少数股东权益基本维持在20多亿元左右。少数股东权益主要为上市公司合并范围内子公司的股权合作方。
根据现金流量表数据显示,金科上半年吸收投资收到的现金超过了50亿元,去年同期则只有8000万元。与此同时,金科股份与联营公司及合营公司的往来款项也大为增加。
少数股东权益的大幅增加,不仅让金科股份的销售金额倍增,也大幅改善了该公司的资产负债水平。
由于少数股东权益增加63.47亿元,金科股份截至上半年末的净资产从年初的223.66亿元增加到282.35亿元,公司的净负债率从2017年底的218.2%降至上半年末的159.3%。
数据显示,金科上半年有息负债合计753.29亿元,其中短期借款及一年内到期的为228.44亿元,较年初增加50亿元。
部分新增的有息负债来源于该公司发行的短期债券。其中,金科股份发行的一笔超短期融资券,规模为8亿元,期限仅6个月,票面利率为6.7%。
此外,3月份金科控股子公司重庆金科房地产开发有限公司向控股股东拆借总额不超过8亿元的信用借款,借款期限不超过1年,年利率高达8.6%。
随着金融政策环境的变化,金科股份上半年新近发行的公司债券成本也在显著上升。
据人民网记者了解,金科股份上半年公开发行的两笔公司债券中,最终发行的票面利率均定在了询价利率的顶端,其中4年期的债券票面利率为7.2%,5年期的票面利率为7.5%。
而公司在4月发行的一笔3年期私募债券中,票面利率则为7.9%。此前,金科股份于2016年发行的几笔3年期私募债券中,票面利率介于6%~6.9%。
参考价格:26000元/㎡
项目详情:首创大河公馆项目位于河北区海河沿线,目前在售52平-77平小户型,买一层赠一层,均价26000元/㎡,总价130万~220万。预计2021年6月份带装修交房。
推荐理由:首创大河公馆位于市内六区的河北区,地铁6号线双地铁交汇,总房款100多万,即可购买一套带装修两室新房。另外,项目很多房源,都可以看到海河及天津之眼,景观资源亦比较。该项目为LOFT产品,买一层赠一层,性价比较高。适合不愿意离开市区便利生活,同时又对社区品质有一定需求的购房者。
参考价格:36000元/㎡
项目详情:北岸中心目前在售带装修高层、洋房产品,高层目前还有20多套房源在售,户型110㎡、140㎡,均价36000元/㎡。6层到顶带装修洋房共72席,在售户型146㎡带装修三室户型,一梯两户,均价40000元/㎡。
推荐理由:北岸中心隶属红桥区,紧邻地铁1号线勤俭道站,是的市区带装修新房,仁恒品质带装修,是性价比非常高的市区新房项目。
参考价格:28000元/㎡
项目详情:东丽纯新房上东金茂悦、上东金茂府:项目已于7月7日开盘加推,上东金茂悦:主推高层面积83、99、120平米,总价260万起;上东金茂府:高层主推105、127平米户型,总价400万起;
推荐理由:上东金茂悦位于东丽区程州道与迭山路西北侧,是津门首个12大黑科技住住宅,科技带装修,智能家居,即可开启舒适智能生活。
参考价格:11000元/㎡
项目详情:天骥筑璟占地面积9.5万平米,预计9月初排开小高层,预计9月底开盘,主推户型建筑面积为83、85、90平米,预计均价11000元/㎡。
推荐理由:东丽新房天骥筑璟项目位于东丽区东丽湖板块,临近空港,配套完善。
参考价格:10500元/㎡
项目详情:空港东部新房——金辉优步湖畔项目于上周加推二期13#号楼,主推79㎡通透两室,97㎡通透三室,113㎡通透三室户型在售,均价:10500元/㎡。
推荐理由:金辉优步湖畔主打的79㎡通透户型,双卧➕客厅朝南,全明户型,首付26万左右即可。另外,规划Z2线距项目仅1.2公里。
参考价格:20000元/㎡~22000元/㎡
项目动态:西青新房——中骏雍景府项目预计8月5日新加推,加推产品为18层到顶高层,两梯四户,此次推出89㎡、99㎡户型,均价20000元/㎡~22000元/㎡。
推荐理由:中骏雍景府为西青新房,项目紧邻地铁3号线南站,出行便利,项目周边商业配套完善,完全满足业主的生活需求。
参考价格:9500元/㎡
项目详情:津南新房——大唐盛世目前在售3#,9#号楼,在售115㎡和127㎡户型面积,均价9500元/㎡,后期无加推。
推荐理由:大唐盛世位于津南区津南天嘉湖板块,项目周边环境优越,价格刚需,是性价比非常高的津南新房项目。
最新动态:富力又一城目前主力在售六期合茂园15#、16#,房源在面积为90、113、135、148㎡,90㎡均价14000元/㎡,135㎡均价12000元/㎡,113、148㎡均价12500元/㎡。
推荐理由:富力又一城是津南咸水沽超大体量热盘,由四大上市企业联合开发的品质小区,社区内部学校、医院、会所、商业、文化健身设施等非常齐全。
最新动态:中海公园城于目前在售高层和别墅产品,高层主推85平米~138平米,均价8500元/㎡起。另外联排别墅滟湖苑在售,1-31号楼建筑面积136-166平米,均价15000元/平米。
推荐理由:津南新房—中海公园城项目位于天津市津南区八里台镇天嘉湖风景区, 总体占地约为247万㎡,建筑面积约为251万㎡,容积率1.01,是天津低容积率的大盘。
参考价格:21000元/㎡
最新动态:海教园新房——天悦风华项目目前在售洋房103㎡和129㎡户型,均价20500元/㎡,项目预计中下旬加推新楼座,加推产品为洋房120㎡和140㎡户型。
推荐理由:天悦风华项目有旭辉地产开发,项目坐落于海教园内,周边高校林立,学府氛围浓厚,项目紧邻规划的地铁8号线,未来出行便利。
参考价格:23000元/㎡
项目详情:
仁恒海和院一期洋房1、2、3、4、5、11、12号楼在售,毛坯均价21000-22000元/平米,非毛坯均价25000元/平米,主力户型为101平米三室和126平米三室。
仁恒海和院6月9日已加推洋房7#,13#,16#,17#,26#-29#,一梯两户,7-11层到顶,面积为101平米,126平米。毛坯均价22158元/平米。
参考价格:9500元/㎡
项目详情:团泊新房——富力新城 将于近期开盘加推H5地块90墅产品!加推户型有85㎡两室两厅,115㎡三室两厅小型别墅,有赠送院子面积,85平米的临街别墅均价13000元/㎡,起价105万!115平米别墅均价14000-15000元/㎡,起价157-178万!目前火爆排卡中。
另外还有高层和洋房在售,C2地块高层目前在售90㎡小三室,115㎡和130㎡三室户型,均价9500元/㎡。此次还首推H3地块洋房产品,户型面积129㎡和136㎡户型,一梯两户,均价10800元/㎡左右。
推荐理由:富力新城位于团泊东区板块,建面268万方,是团泊第一大盘,项目周边环境优越,性价比非常高,富力携手翔宇学校,斥资2亿为富力业主打造专享的优质,是团泊区域热门新房项目。
参考价格:高层9500元/㎡左右,洋房12000元/㎡左右。
项目动态:团泊纯新盘——融信西海岸项目目前在售高层和洋房产品,项目首开2栋高层和3栋洋房产品,其中高层户型89㎡和115㎡,两梯四户,22-23层到顶;洋房产品户型91㎡和130㎡,一梯两户,6-7层到顶,洋房一楼带小院50-130㎡,中户南北院,端户环院!!预计均价高层9500元/㎡左右,洋房12000元/㎡左右。
参考价格:11000元/㎡~13000元/㎡
项目详情:鸿坤理想城预计8月底开盘高层产品,开盘加推2栋高层产品,共224套房源,面积户型为98㎡和110㎡产品,预计均价9000元/㎡,目前火爆排卡中。
目前在售洋房、别墅产品,洋房户型118㎡三室,总价130万~150万之间,叠拼别墅面积有133㎡上叠,135㎡下叠户型,均价13000元/㎡,联排别墅155㎡中户、177边户户型,均价14000元/㎡在售。
推荐理由:鸿坤理想城是团泊新城西区新房项目,项目依托团泊湖优越的生态资源、景观价值和发展规划,是板块中主打的低密社区,社区在售包含洋房、叠拼别墅、联排别墅,容积率仅1.5,周边有团泊示范镇、团泊小学、团泊中学、天津大学仁爱学院、天房光合谷度假等配套。是集生态宜居及便利生活的新房选择。
参考价格:12500元/㎡
最新动态:团泊新房——中骏云景台月底加推38#47#48#,目前火爆排卡中,另外云景台顺销在售108㎡、111㎡三室两厅两卫和123㎡四室户型洋房产品,均价12000元/㎡左右。超高性价比且卖且珍惜!超级园林景观,品质社区典范。
推荐理由:中骏云景台项目坐落于团泊新城东区板块,光合谷公园、团泊示范镇、团泊仁爱大学等都在项目周边,项目是板块内高端低密洋房社区,主打6/7层到顶电梯洋房,容积率仅为1.5,小区人车分流,绿化率40%,小区享有市政集中供暖,是区域板块内的舒适宜居。
责任编辑: xinwenbianji2
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