重提“以房养老”，天津到底有多少人申请？

　　日前，银保监会发布了《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》，将“以房养老”保险由原来的试点城市，扩大到全国开展。

　　“以房养老”，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，是跟人们从银行按揭贷款买房正好相反的一种操作，指的是老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金的一种养老方式。在老人去世后，保险公司收回住房使用权。

　　此前，“以房养老”在全国多地试点已满四年，全国仅幸福人寿一家保险公司“吃了螃蟹”，开展此业务。截至今年6月底，全国98户家庭139位老人完成承保手续。其中，上海参保户占去了“半壁江山”：签约客户46户，领取养老保险金的有32户，每户月均领取养老金约12104元。

　　而天津自2016年7月开展试点来，至今仍无一个投保案例。

　　在保险业内人士看来，“以房养老”在津遇冷，也在情理之中：

　　“首先，‘以房养老’必须先对客户的房产有个评估价。这个产品测算就很难做到精准。”一家保险公司负责人对记者说，到目前为止，相关的统计数据基本都是从一些房产中介处获得，近年房价波动频繁，数据也不断变化。

　　“居民住房不及商业地产成熟度高，后者评估时根据所处区位、地块的不同，可以有相对稳定的估价。而居民住房随意性很强，评估机制又不健全。受几轮房价暴涨的影响，老百姓对自家房产价位的心理预期往往都很高。这些因素制约了保险公司对抵押产品的测算精度和测算动力。”

　　“未来房价的走势如何，谁都说不好。这也是保险公司普遍不敢问津这个险种的原因之一。不明朗的预期导致风险不可预测。”另一家寿险公司人士说。不仅如此，他认为房子的产权问题也比较麻烦，一些老房子产权已经过了四五十年，后续产权如何延展，亦不是很好把控。

　　还有一个因素，是保险机构与投保人彼此心照不宣，却又不好直言的，那就是投保人的岁数。如果老人特别高寿，保险公司对其身后房产的处置就要后延，而房价走势的不确定性也将被进一步放大。

　　天津保监局相关人士还指出，保险公司本身都是轻资产的，也比较青睐那些流动性强、风险低的产品。房子虽说这两年涨价很猛，但其实变现能力差、流动性并不好，受政策的影响又特别大。

　　尤其当下，房价已经涨这么多了，都说泡沫很大了，谁不揣着小心呢。老实说，保险公司也没有运作房子这种重资产产品的成熟经验。如此种种，导致大家态度都不太积极。

　　从网友留言和记者对部分市民的采访来看，“以房养老”的保险模式，拥趸者并不太多。

　　南京路建行天津分行的金先生告诉记者：“除非老人没有子女，或者子女不在乎老人的房产。如果这两个前提条件都不存在的话，绝大多数老人都不会考虑把房子‘倒按揭’。否则，两代人之间的关系可就尴尬了。”

　　“在中国的家庭伦理里，孩子对父母的财产有天然的继承权。把房产(尤其是从长辈那里继承的房产)质押出去，似乎意味着变卖父辈的财产，很多人不能接受。”一位跑民政新闻的记者说。

　　但并非所有人都对“以房养老”无动于衷。

　　天津保监局相关人士告诉记者，两年来，也有不少老人打电话详细咨询“以房养老”如何投保。有意思的是，这些咨询的老人，并不是养老没有保障的人群，相反，他们的退休金在退休者中算中上水平，家境也相当殷实。

　　有的老人的子女在国外发展得很好，也有的子女虽在国内但本身已有好几套房产。也就是说，其子女根本不需要、也不惦记老人的房产。这些老人家思维比较活跃，对新事物接受度高。

　　但遗憾的是，目前天津还没有保险公司经营这个险种──全国仅幸福人寿一家在做，而幸福人寿还没有进入天津市场。

　　对“以房养老”感兴趣的人群中，还有部分四十岁上下的丁克一族，他们中多数是独生子女，因种种原因不要或不想要小孩。夫妻二人自住房再加上从双方父母那里有望继承的房产，算下来两三套，“拿出一套来‘倒按揭’，不是不可以考虑。反正这些房子以后也无人可传承。”南开区鞍山西道一家写字楼上班的白领黄女士不紧不慢地说。

　　专家观点

　　南开大学金融学院副教授朱航接受记者采访时指出，“首先必须明确，哪怕在发达国家，“以房养老”也是一种非主流的养老模式。在我国目前没有大范围推行开来，很正常。”但市场有需求，也有一定的发展空间，亦是不争的事实。他认为，眼下，欲点燃这一簇小众的火花，政府必须起牵头作用，给供给方(保险公司)一定的激励。

　　朱航说，历史上，我国的一些保险公司曾经运作过两波房产业务，那是上世纪八十年代及九十年代初，他们曾做过房产开发，不幸的是赶上了房价下跌，不少房子都烂尾了。

　　那段经历让一些“老保险人”至今回忆起来仍心有余悸，留下了阴影，此后，保险公司对重资产运作都极为谨慎。

　　为了减少他们的顾虑，眼下政府应当制定具体可行的政策体系，完善相关的房产评估、政策咨询、纠纷仲裁，尤其是风险分担机制，鼓励金融机构参与相关衍生产品的创新，使“以房养老”更符合我国国情，更能满足多样化养老需求。

　　与此同时，在合作机制上也应该有所创新。比如，助推保险公司与相关护理机构合作，也可邀房企加入，让“倒按揭”后的养老费，与老人日常的护理需求与开销直接对接，如此针对性会更强。

　　朱航认同天津保监局相关人士的观点：“以房养老”从本质上讲是一种金融服务工具和产品，是一种市场行为，是一种自愿的、可选择的、补充的养老方式，而不是一项养老政策。

　　“以房养老”不会也不可能替代政府承担的基本养老责任。养老还是要靠社会、机构和居家这三大支柱共同发力。因为“说到底，‘以房养老’仍然是一种相对小众的非主流养老方式。”

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推荐理由：富力又一城是津南超大体量热盘，由四大上市企业联合开发的品质小区，社区内部学校、医院、会所、商业、文化健身设施等非常齐全。

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推荐理由：津南新房—中海公园城项目位于天津市津南区八里台镇天嘉湖风景区， 总体占地约为247万㎡，建筑面积约为251万㎡，容积率1.01，是天津低容积率的大盘。

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推荐理由：天悦风华项目有旭辉地产开发，项目坐落于海教园内，周边高校林立，学府氛围浓厚，项目紧邻规划的地铁8号线，未来出行便利。

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参考价格：23000元/㎡

项目详情：

仁恒海和院南苑 118㎡、138㎡目前在售。

　　仁恒海和院一期洋房1、2、3、4、5、11、12号楼在售，毛坯均价21000-22000元/平米，非毛坯均价25000元/平米，主力户型为101平米三室和126平米三室。

　　仁恒海和院6月9日已加推洋房7#，13#，16#，17#，26#-29#，一梯两户，7-11层到顶，面积为101平米，126平米。毛坯均价22158元/平米。 

静海团泊新房——富力新城

参考价格：9500元/㎡

项目详情：团泊新房——富力新城即将开盘加推H5地块90墅产品，目前排卡蓄客中，此次小型别墅加推户型85㎡两室两厅，85㎡三室两厅小型别墅，有赠送院子面积，预计均价15000元/㎡。

另外富力新城在售还有高层和洋房产品，其中c2地块在售瞰湖高层，户型面积有90㎡小三室，115㎡、130㎡三室户型，均价9500元/㎡。H3地块新品洋房在售129㎡和136㎡三室户型，洋房一梯两户，均价10800元/㎡。

推荐理由：富力新城位于团泊东区板块，建面268万方，是团泊第一大盘，项目周边环境优越，性价比非常高，富力携手翔宇学校，斥资2亿为富力业主打造专享的优质，是团泊区域热门新房项目。

团泊新房——融信西海岸

参考价格：高层9500元/㎡左右，洋房12000元/㎡左右。

项目动态：团泊纯新盘——融信西海岸项目目前在售高层和洋房产品，项目首开2栋高层和3栋洋房产品，其中高层户型89㎡和115㎡，两梯四户，22-23层到顶；洋房产品户型91㎡和130㎡，一梯两户，6-7层到顶，洋房一楼带小院50-130㎡，中户南北院，端户环院！！预计均价高层9500元/㎡左右，洋房12000元/㎡左右。

团泊新房——鸿坤理想城　

参考价格：11000元/㎡~13000元/㎡

项目详情：鸿坤理想城预计8月中旬开盘高层产品，目前主力在售洋房、别墅产品，洋房户型118㎡三室，总价130万~150万之间，叠拼别墅面积有133㎡上叠，135㎡下叠户型，均价13000元/㎡，联排别墅155㎡中户、177边户户型，均价14000元/㎡在售。

推荐理由：鸿坤理想城是团泊新城西区新房项目，项目依托团泊湖优越的生态资源、景观价值和发展规划，是板块中主打的低密社区，社区在售包含洋房、叠拼别墅、联排别墅，容积率仅1.5，周边有团泊示范镇、团泊小学、团泊中学、天津大学仁爱学院、天房光合谷度假等配套。是集生态宜居及便利生活的新房选择。

静海团泊新房——中骏云景台

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