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从上半年经济,看哪些城市房价有水分?

发布时间: 2018-07-31 13:58:56

来源: 房屋屋

分类: 国内动态

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  一半是海水,一半是火焰。

  2018年上半年可谓多事之夏。产业转型升级正在半途,去杠杆去到紧要关头,贸易争端愈发白热化,经济下行压力陡然加剧。

  到了一二线城市,经济增速更是呈现巨大悬殊。曾经的明星城市跌落天际,普通的二线省会却开启加速优势。城市竞争,还在路上。

  1、北上广深过万亿,青岛合肥西安名义增速最快

  先做一个说明,在政府公布的统计数据中,GDP是按名义数值进行统计的,也就是按照现行价格进行计算;而GDP增速则是按照可比价格进行统计,去除了通货膨胀、工业品价格带来的价格因素的影响。

  所以,有些城市GDP增加值看似很高,但实际增速却不高,原因就在于各个城市价格有别。还有些城市名义GDP增加值为负,但实际增速却为正,原因就在于工业品价格或消费价格萎缩。

  就理论而言,GDP实际增速比名义增速更有意义,因为它排除了价格因素的影响。但就现实而言,名义增速很难造假,而实际增速里的“可比价格”却有弹性操作空间。

  回到现实,从GDP排行来看,具体排位基本没有太大变化,而名义增速却出现较大悬殊。


  主要有以下几点:

  1、北上广深上半年纷纷破万亿,作为追赶者的天津重庆苏州,差距再度拉大。2017年上半年,作为第四、五名的天津重庆与广州的差距分别为506.41亿元、747亿元,今年上半年则分别扩大为725.38亿元、831.39亿元。

  2、从上半年GDP排位上看,与去年同期相比,深圳超越广州,郑州超越佛山,济南超越东莞。今年上半年,受工业和出口拖累,广佛莞名义增速及实际增速均出现不同程度的下滑。

  3、从名义增速上看,青岛合肥西安勇夺前三。青岛名义增速高达17.94%,合肥17.74%,西安15.99%。名义增速受工业品价格和消费价格的影响,一般处于高速发展阶段的城市,名义增速都会相对较高。

  4、由于部分城市数据尚未公布,从已公布数据城市的实际增速看,贵阳最高,达到11.2%,其次为郑州8.5%,成都、武汉、西安分别为8.2%。而去年位居第二名的重庆,则大幅下滑,基本处于垫底位置。

  5、无论名义增速还是实际增速,重庆天津均出现大幅下滑。重庆实际增速下滑4个百分点,天津下滑3.5个百分点。

  2、广州增速回归,广深差距扩大

  2018年一季度,广州名义GDP为4954.02亿元,比天津少20亿元,名义GDP 第一次被天津超越。而广州实际增速仅为4.3%,远远低于北上深,“广州不行了”的说法,一时甚嚣尘上。

  上半年过去,广州经济增速回归。2018年上半年,广州GDP突破万亿,达到10652亿元,实际增速由4.3%扩大为6.2%。

  天津则继续失速,GDP仅为9927.6亿元,实际增速仅为3.4%。两地名义GDP差距从一季度的-20亿元扩大为725亿元。

  虽然广州增速有所回归,但与深圳相比,两地差距却在逐渐扩大。


  2016年,深圳GDP第一次超越广州,两者差距仅有273亿元。2017年,深圳领先优势进一步扩大,两者差距扩大为935亿元。

  以上半年数据对比来看,2016年、2017年深圳皆不如广州。2017年上半年,深圳GDP为9709亿元,而广州则为9891亿元,广州领先深圳182亿元。

  到了2018年上半年,形势全线逆转,上半年广深两地的GDP分别为11009亿元和10652亿元,深圳转而领先广州356亿元。

  原因在于,深圳经济增速一直高于广州,深圳的金融、高科技等产业形势发展良好,而广州则处于产业转型升级之中,传统工业形成拖累。

  2018年上半年,广州经济增速,虽然从一季度的4.35%扭回6.2%,但对比去年同期7.9%的增速,实际回落1.7个百分点,而深圳实际增速则高达8.0%,虽然相比于去年同期的8.9%有所回落,但仍属于高增长状态。

  可以预料,只要不发生大的危机,深圳对于广州的领先优势,将会继续保持。在GDP数据上,不得不承认,广州已经正式变为第四城。

  虽然如此,重庆、苏州、天津等追赶者,与广州在GDP上的差距仍旧巨大,短时间内仍没有赶超的可能。

  2、增速全线收缩,重庆天津最严重的

  在全国层面,经济下行压力显现。二季度GDP增速为6.7%,较一季度回落1个百分点。与2017年同期的6.9%相比,回落两个百分点。

  全国经济增速开始出行,各大城市也难独善其身。全国主要城市的经济增速几乎全部回落。


  这其中,收缩最严重的当属天津和重庆。


  天津从去年开始挤水分,经济增速出现断崖式下跌。

  今年上半年,天津实际增速为3.4%,在全国基本处于垫底位置,比去年同期回落了3.5个百分点。

  天津经济之所以失速,原因是多方面的。

  一是当地主动挤水分,经济数据相对更加真实。

  二是固定资产投资不增反降,上半年同比下降17.3%,三大产业投资增速全线下滑,仅有房地产投资同比增长了9.1%。

  重庆的问题与天津有所不同。

  重庆是去年上半年的增速冠军,实际增速高达10.5%。今年犹如高空坠机,直接从龙头掉到龙尾,实际增速仅为6.5%,大幅滑落4个百分点,创下了直辖21年以来增速最低的记录。

  根本原因在于,重庆工业失速,固定资产投资萎靡不振。

  今年上半年,重庆工业增加值增幅仅有1.8%,去年同期这一数据还是10.4%。而工业投资直接负增长,下降4.8%,这又拖累了整体的固定资产投资增速。

  上半年重庆固定投资增速仅为5.5%,而去年同期还是12.3%,直接下滑近7个百分点。

  重庆是典型的工业城市,以汽车业、电子制造业为支柱产业。今年上半年,重庆汽车产业大幅走弱,仅1-5月,重庆汽车制造业增加值就下降8.8%。而电子制造业中的手机制造,也受制于手机销量整体收缩的影响,增长也出现大幅下滑。

  4、武汉西安郑州加速:强省会时代的代表

  在经济增速整体下行的背景下,武汉西安郑州这三大省会城市,经济发展却突然提速。


  其中,武汉相比去年同期增速提高0.7个百分点,西安和郑州则提升0.4个百分点。

  这三大城市,都属于强省会城市,也都属于全国中心城市。

  以GDP全省占比来衡量,武汉高达38%,西安高达34.5%,郑州则为20%。虽然从首位度看起来,郑州不如其他城市,但郑州已经成为国家中心城市,且是中原城市群的龙头,加上自贸区、航空港区、自主创新区等概念的叠加效应,河南打造强省会的意图呼之欲出。

  既然是强省会,那就意味着政策和资源要向省会城市集中。以省会城市作为龙头,带动整个城市群乃至整个省份的发展。其实,在去年以来的抢人大战中,武汉西安郑州都取得不错的成绩。

  5、三个结论

  2018年下半年,虽然防水一波接过一波,经济下行压力还在加剧,贸易争端仍无缓解迹象,部分城市经济增速仍将受到影响。

  其一,沿海城市增速将会持续受到影响。尤其是过度依赖出口的城市,经济下行的压力会进一步加剧。

  其二,省会城市的优势还会继续强化。各地纷纷建立强省会的共识,强省会的好处不仅在于有了标杆城市,更关键的是有了更大的筹码去博弈。

  其三,经济与房价的关系要一分为二看。在短期内,房价是政策和情绪博弈的结果,与经济基本面关系不大。然而到了中长期,经济能否继续高增长,人口能否持续流入,将会成为高房价能否得到维持的关键。


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津南新房——仁恒海和院

参考价格:23000元/㎡

项目详情:

仁恒海和院南苑 118㎡、138㎡样板间7月8日开放。

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  仁恒海和院6月9日已加推洋房7#,13#,16#,17#,26#-29#,一梯两户,7-11层到顶,面积为101平米,126平米。毛坯均价22158元/平米。


 

静海团泊新房——富力新城

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项目详情:团泊新房——富力新城预计7月进行新楼座加推,具体时间待定,目前在售高层129㎡和135㎡大户型在售,均价9500元/㎡左右。

推荐理由:富力新城位于团泊板块,项目周边环境优越,性价比非常高,是团泊区域热门新房项目。

团泊新房——融信西海岸

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团泊新房——鸿坤理想城 

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推荐理由:鸿坤理想城团泊新城西区新房项目,项目依托团泊湖优越的生态资源、景观价值和发展规划,是板块中主打的低密社区,社区在售包含洋房、叠拼别墅、联排别墅,容积率仅1.5,周边有团泊示范镇、团泊小学、团泊中学、天津大学仁爱学院、天房光合谷度假等配套。是集生态宜居及便利生活的新房选择。

 

静海团泊新房——中骏云景台

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最新动态:团泊新房——中骏云景台最后2栋现有库存于7月14日加推!超高性价比且卖且珍惜!42#、56#,108三居洋房为主,超级园林景观,品质社区典范。

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责任编辑: tianjinadmin

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