楼面价节节攀升 津南迈向改善

　　上周五，天津土地交易中心挂牌两宗宅地，均位于海教园内，从挂牌信息可以看出，两宗地起始楼面价均约10000元/平米，最高限价分别约12907元/平米和12998元/平米，都将于8月29日下午摘牌，届时播报。

　　8大项目驻扎 楼面价节节攀升

　　海教园内拥有天大、南大等高等学府，人文气息浓厚，南开附小九年义务教育学校的到来更将区域价值大大提高，成为板块一大特色。

　　龙湖天宸原著效果图

　　目前包括已交房的仁恒滨河湾以及融创中央学府，已有8个项目分布在板块内，像龙湖天宸原著、仁恒海和院、天悦风华、鲁能泰山七号等在售项目均以洋房产品为主，主打低密度社区，在售均价21000-22000元/平米，在售产品多以100-140平米中大户型为主，直击改善;

　　今年2月份拿地的雅乐居御宾府以及景瑞翰林项目，楼面价分别12487元/平米、12570元/平米，同时，自持面积分别20000平米和9000平米，刨除自持面积，楼面价均已破1.3万/平米，虽然近半年来，底价成交成为常态，但海教园内地块仍保持最高限价，可见土地价值稳定性。

　　从地理方位来看，近日挂牌地块分别位于融创中央学府西侧，以及海教园体育场附近，最高楼面价均以突破年初成交的雅乐居和景瑞项目最高限价(即成交楼面价);产品上来看，地块容积率分别1.4和1.7，规划依然以低密洋房为主。短短半年，最高限价已刷新，楼面价1万+已成常态，而规划产品依然走改善路线，若此次挂牌两地块能达到最高限价，也就预示着，未来刚需在这里置业，难度会有所加大。

　　区域热门板块走向改善

　　提起津南，咸水沽、海教园和双港是绕不开的三个热门板块，先来聊聊双港和咸水沽。

　　双港近两年并无地块挂牌出让，在售项目仅首创悦山郡，并且待开发地块较少，又因板块距离市区相对更近，所以售价上更高，板块内像首创暖山等二手房项目挂牌价格已经飙到26000元/平米，二手房倒挂现象存在。

　　咸水沽受地铁8号线以及地铁1号线沿线辐射，板块受关注度较高，从目前在售的项目户型来看，多以中大户型为主，主要针对改善以及有实力的刚需人群;从售价上来看，洋房整体均价在20000元/平米左右，而高层部分仅14000元/平米左右，虽户型偏大，但200万以内选择范围还是很大，并且购置三室，实现一步到位，实属难得。

　　而随着北闸口四大地块以楼面价13000元/平米左右楼面价相继摘牌，该板块也成功晋升为津南发展潜力板块。

　　从目前北闸口摘牌地块规划信息来看，未来这里主打低密度，多为别墅+洋房，搭配少量高层或小高层，主要以改善为主;换一个角度，约1.3万+/平米楼面价已经接近咸水沽板块部分在售高层价格，超出目前北闸口板块内在售项目定价 1000-2500元/平米不等，看来后期新盘入市，要带着足量附加值才能保证市场竞争力。

　　说了半天，每个小板块都有一个绕不开的字眼“改善”，无论从地块楼面价还是地块规划产品，亦或是在售项目的户型大小，在津南热门板块买房，刚需的门槛越来越高。但板块内也不乏部分1万+在售项目，并且周边都有轨道交通规划站点，所以，刚需想要置业津南，且买且珍惜!

天津新房推荐：

市区刚需新房：首创大河公馆

参考价格：26000元/㎡

项目详情：首创大河公馆项目位于河北区海河沿线，目前在售52平-77平小户型，买一层赠一层，均价26000元/㎡，总价130万~220万。预计2021年6月份带装修交房。

推荐理由：首创大河公馆位于市内六区的河北区，地铁6号线双地铁交汇，总房款100多万，即可购买一套带装修两室新房。另外，项目很多房源，都可以看到海河及天津之眼，景观资源亦比较。该项目为LOFT产品，买一层赠一层，性价比较高。适合不愿意离开市区便利生活，同时又对社区品质有一定需求的购房者。

天津市区带装修洋房：北岸中心

参考价格：36000元/㎡

项目详情：北岸中心目前在售带装修高层、洋房产品，高层目前还有20多套房源在售，户型110㎡、140㎡，均价36000元/㎡。6层到顶带装修洋房共72席，在售户型146㎡带装修三室户型，一梯两户，均价40000元/㎡。

推荐理由：北岸中心隶属红桥区，紧邻地铁1号线勤俭道站，是的市区带装修新房，仁恒品质带装修，是性价比非常高的市区新房项目。

东丽新房：上东金茂悦

参考价格：28000元/㎡

项目详情：东丽纯新房上东金茂悦、上东金茂府：项目已于7月7日开盘加推，上东金茂悦：主推高层面积83、99、120平米，总价260万起;上东金茂府：高层主推105、127平米户型，总价400万起；

推荐理由：上东金茂悦位于东丽区程州道与迭山路西北侧，是津门首个12大黑科技住住宅，科技带装修，智能家居，即可开启舒适智能生活。

空港东部新房：金辉优步湖畔

参考价格：10500元/㎡

项目详情：空港东部新房——金辉优步湖畔项目于上周加推二期13#号楼，主推79㎡通透两室，97㎡通透三室，113㎡通透三室户型在售，均价：10500元/㎡。

推荐理由：金辉优步湖畔主打的79㎡通透户型，双卧➕客厅朝南，全明户型，首付26万左右即可。另外，规划Z2线距项目仅1.2公里。

西青新房：中骏雍景府

参考价格：20000元/㎡~22000元/㎡

项目动态：西青新房——中骏雍景府项目预计8月5日新加推，加推产品为18层到顶高层，两梯四户，此次推出89㎡、99㎡户型，均价20000元/㎡~22000元/㎡。

推荐理由：中骏雍景府为西青新房，项目紧邻地铁3号线南站，出行便利，项目周边商业配套完善，完全满足业主的生活需求。

津南新房：大唐盛世

参考价格：9500元/㎡

项目详情：津南新房——大唐盛世目前在售3#，9#号楼，在售115㎡和127㎡户型面积，均价9500元/㎡，后期无加推。

推荐理由：大唐盛世位于津南区津南天嘉湖板块，项目周边环境优越，价格刚需，是性价比非常高的津南新房项目。

津南新房：富力又一城

最新动态：富力又一城目前在售高层产品，90㎡和135㎡户型皆剩余十余套左右，148㎡户型所选空间更多，其中90㎡价格区间15050-15300元/㎡，135㎡和148㎡均价13000元/㎡。

推荐理由：富力又一城是津南超大体量热盘，由四大上市企业联合开发的品质小区，社区内部学校、医院、会所、商业、文化健身设施等非常齐全。此次推出的90平小户型更是刚需、投资客户的绝佳选择。

津南新房：中海公园城

最新动态：中海公园城于7月14日新推高层产品，主推85平米～138平米，均价8500元/㎡起。另外联排别墅滟湖苑于6月28日开盘，1-31号楼建筑面积136-166平米，均价15000元/平米。

推荐理由：津南新房—中海公园城项目位于天津市津南区八里台镇天嘉湖风景区， 总体占地约为247万㎡，建筑面积约为251万㎡，容积率1.01，是天津低容积率的大盘。

津南新房：天悦风华

参考价格：21000元/㎡

最新动态：海教园新房——天悦风华项目目前在售洋房103㎡和129㎡户型，均价20500元/㎡，项目预计中下旬加推新楼座，加推产品为洋房120㎡和140㎡户型。

推荐理由：天悦风华项目有旭辉地产开发，项目坐落于海教园内，周边高校林立，学府氛围浓厚，项目紧邻规划的地铁8号线，未来出行便利。

津南新房——仁恒海和院

参考价格：23000元/㎡

项目详情：

仁恒海和院南苑 118㎡、138㎡样板间7月8日开放。

　　仁恒海和院一期洋房1、2、3、4、5、11、12号楼在售，毛坯均价21000-22000元/平米，非毛坯均价25000元/平米，主力户型为101平米三室和126平米三室。

　　仁恒海和院6月9日已加推洋房7#，13#，16#，17#，26#-29#，一梯两户，7-11层到顶，面积为101平米，126平米。毛坯均价22158元/平米。

静海团泊新房——富力新城

参考价格：9300元/㎡

项目详情：团泊新房——富力新城预计7月进行新楼座加推，具体时间待定，目前在售高层129㎡和135㎡大户型在售，均价9500元/㎡左右。

推荐理由：富力新城位于团泊板块，项目周边环境优越，性价比非常高，是团泊区域热门新房项目。

团泊新房——融信西海岸

参考价格：高层9500元/㎡左右，洋房12000元/㎡左右。

项目动态：团泊纯新盘——融信西海岸项目预计7月20号内部认购，目前火爆排卡中，项目首开2栋高层和3栋洋房产品，其中高层户型89㎡和115㎡，两梯四户，22-23层到顶；洋房产品户型91㎡和130㎡，一梯两户，6-7层到顶，洋房一楼带小院50-130㎡，中户南北院，端户环院！！预计均价高层9500元/㎡左右，洋房12000元/㎡左右。

团泊新房——鸿坤理想城　

参考价格：11000元/㎡~13000元/㎡

项目详情：鸿坤理想城预计8月中旬开盘高层产品，目前主力在售洋房、别墅产品，洋房户型118㎡三室，总价130万~150万之间，叠拼别墅面积有133㎡上叠，135㎡下叠户型，均价13000元/㎡，联排别墅155㎡中户、177边户户型，均价14000元/㎡在售。

推荐理由：鸿坤理想城是团泊新城西区新房项目，项目依托团泊湖优越的生态资源、景观价值和发展规划，是板块中主打的低密社区，社区在售包含洋房、叠拼别墅、联排别墅，容积率仅1.5，周边有团泊示范镇、团泊小学、团泊中学、天津大学仁爱学院、天房光合谷度假等配套。是集生态宜居及便利生活的新房选择。

静海团泊新房——中骏云景台

参考价格：12500元/㎡

最新动态：团泊新房——中骏云景台最后2栋现有库存于7月14日加推！超高性价比且卖且珍惜！42#、56#，108三居洋房为主，超级园林景观，品质社区典范。

推荐理由：中骏云景台项目坐落于团泊新城东区板块，光合谷公园、团泊示范镇、团泊仁爱大学等都在项目周边，项目是板块内高端低密洋房社区，主打6/7层到顶电梯洋房，容积率仅为1.5，小区人车分流，绿化率40%，小区享有市政集中供暖，是区域板块内的舒适宜居。