地铁申建门槛提高两倍：多个已获批城市不达标 开发商炒作“地铁房”恐难如愿

　　时隔15年后，国务院提高了申报建设地铁和轻轨的相关经济指标。

　　7月13日，国务院发布《关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》(以下简称《意见》)，提高了申报建设地铁和轻轨的相关经济指标。其中，申报建设地铁的城市一般公共财政预算收入、地区生产总值分别由100亿元、1000亿元调整为300亿元、3000亿元。

　　这一改变意味着一些无法达到要求的城市将无缘地铁。而此前43个已获地铁建设批复的城市中，乌鲁木齐、兰州、呼和浩特等城市也不达标准。

　　从近年来地铁的发展情况来看，向二三线城市的延伸趋势明显。除了解决城市交通拥堵外，背后也存在拉动地方GDP、提高城市身价等考量。其中，特别是地产商往往借“地铁概念”炒作房价，带来了房价的快速增长。在业内看来，用地铁提升城市身价的观点必须扭转。

　　部分城市丧失申报资格

　　全国有43个城市的轨道交通建设规划获得批复，目前绝大部分的一二线城市均已囊括其中，包括徐州、南通、芜湖、绍兴、洛阳等城市也已经入列。这一系列迹象说明，城市轨道交通建设正在向二三线城市蔓延。

　　不过，据目前的新规，这43个城市中，兰州、乌鲁木齐、呼和浩特等省会城市因经济指标不达标，不再具备承建地铁的条件。据《意见》中常住人口必须达到“300万”的要求，洛阳、南通、福州以及包头等城市也丧失了申报资格。

　　此外，《每日经济新闻》记者梳理2017各地方公布的GDP与财政收入情况发现，一些地方的地铁梦或许要推迟。

　　例如，湖北省近期发布了《湖北省综合交通铁路民航城市轨道油气管道部分三年攻坚工作方案(2018~2020年)》。其中，涉及到加快推进宜昌轨道交通规划报批工作，提出2019年开工建设宜昌轨道2号线一期项目。宜昌轨道交通1号线一期，全为地下线，设地下车站14座。

　　不过，从目前的最新申报建设地铁要求来看，宜昌未能达标。《每日经济新闻》记者注意到，宜昌2017年GDP总量为3857亿元，但财政收入却为242.1亿元，不符合300亿元要求。

　　北京交通大学教授赵坚对《每日经济新闻》记者表示，过去偏低的要求已经不符合我国实际情况。首先，修地铁非常贵，不仅建设成本非常高、运营成本也非常高，对地方财力本身有较高要求。其次，地铁只建几十公里到一百公里意义不大，因为距离太短无法带来大客流量。此外，地铁等轨道交通要成网，才能最大限度发挥作用，只建那么短的距离不能形成交通网络，意义不大。

　　此次《意见》也对客运强度和客流规模作出要求。明确拟建地铁、轻轨线路初期客运强度分别不低于每日每公里0.7万人次、0.4万人次，远期客流规模分别达到单向高峰3万人次以上、1万人次以上。

　　有开发商借“地铁概念”炒房价

　　对于为何众多城市对修建地铁趋之若鹜，赵坚表示，地铁确实能够改善城市交通状况，但一些城市修建地铁却是出于拉动投资、拉动GDP，以及提升城市形象的考虑，忽视了地方实际财政能力。

　　值得注意的是，地铁带来了周边交通的便利，也推动房价上涨。易居研究院智库中心研究总监严跃进对《每日经济新闻》表示，地铁等轨道交通的建设能够带来交通出行的便利，并且轨道交通站点也能带来周边形成新的商圈，这都会促进当地房地产市场的发展。

　　据报道，2006年年底，广州地铁3号线开通至番禺段，自此，番禺的房价快速攀升。2006年，番禺的一手房价为4996元/平方米，2007年飙升至7134元/平方米，一年涨幅超过四成。

　　交通便利度的提升带动房价上涨本无可厚非，但需要注意的是，有些城市往往地铁尚未修建，一些地产商已炒起了“地铁概念”房，加剧地铁周围房价的上涨。“住在地铁旁”、“距离地铁××米”也是一些开发商吸引购房而推出的广告策略，地铁所承载的意义远远超出了交通本身

　　严跃进表示，“地铁概念”成为一些地产商炒作的卖点，比对“高铁概念”炒作的还要多。比如有些城市地铁规划还未落地，但一些地产商已经开始提前炒作“地铁概念”，带动地价、房价提前上涨，后期也会出现地铁真正开通了以后，价格涨得少的情况。

　　“在规划尚未落地，就开始炒作概念，实际上许多地方能够造地铁，有些站点能否开通都不确定。”他说。

　　此外，为炒作地铁概念，也存在地产商“造谣”的现象。一位地产行业人士对《每日经济新闻》记者表示，在尚未有官方正式文件的时候，有些开发商就已经从一些流传出的不确定的文件开始炒作“地铁概念”、甚至无中生有造谣，这样的行为不利于房地产市场健康发展。

　　上述地产行业人士表示，此次城市地铁申报条件审批门槛提高，一些开发商所涉及到该城市前期规划会受到一些影响，这对想要依靠“地铁”概念抢占市场的开发商是一个警醒。

　　此次《意见》还明确，坚持多规衔接，加强城市轨道交通规划与城市规划、综合交通体系规划等的相互协调，集约节约做好沿线土地、空间等统筹利用，发挥轨道交通对城市交通运输发展的支撑引导作用。

市区刚需新房：首创大河公馆

参考价格：26000元/㎡

项目详情：首创大河公馆项目位于河北区海河沿线，目前在售52平-77平小户型，买一层赠一层，均价26000元/平方米，总价130万~220万。预计2021年6月份带装修交房。

推荐理由：首创大河公馆位于市内六区的河北区，地铁6号线双地铁交汇，总房款100多万，即可购买一套带装修两室新房。另外，项目很多房源，都可以看到海河及天津之眼，景观资源亦比较。该项目为LOFT产品，买一层赠一层，性价比较高。适合不愿意离开市区便利生活，同时又对社区品质有一定需求的购房者。

天津市区带装修洋房：北岸中心

参考价格：35000元/㎡

项目详情：北岸中心高层目前还有20多套房源在售，均价35000元/㎡。即将加推六层到顶带装修洋房，共72席，146㎡三室户型，预计均价40000元/㎡。

推荐理由：北岸中心隶属红桥区，紧邻地铁1号线勤俭道站，是的市区带装修新房，仁恒品质带装修，是性价比非常高的市区新房项目。

上东金茂悦

参考价格：28000元/㎡

项目详情：

　　东丽纯新房上东金茂悦、上东金茂府：项目已于7月7日开盘加推，上东金茂悦：主推高层面积83、99、120平米，总价260万起;上东金茂府：高层主推105、127平米户型，总价400万起；

　　推荐理由：上东金茂悦/上东金茂府是津门首个12大黑科技住宅，项目位于东丽程州道与迭山路西北侧，出行便利，配套完善。

津南新房——大唐盛世

参考价格：9500元/㎡

项目详情：大唐盛世近期开盘加推了87㎡~127㎡户型，均价9500元/㎡。

推荐理由：大唐盛世位于津南区天嘉湖板块，项目周边环境优越，价格刚需，是性价比非常高的津南新房项目。

津南新房——富力又一城

最新动态：富力又一城最新加推信息，推出高层90平紧缺小户型60套，均价1.51万元/平。

推荐理由：富力又一城是津南超大体量热盘，由四大上市企业联合开发的品质小区，社区内部学校、医院、会所、商业、文化健身设施等非常齐全。目前推出的90平小户型更是刚需、投资客户的绝佳选择。

津南新房——天悦风华

参考价格：21000元/㎡

项目详情：海教园新房——天悦风华项目目前在售洋房103㎡和129㎡户型，均价20500元/㎡，预计后期加推新楼座，洋房120㎡和140㎡户型。

推荐理由：天悦风华项目有旭辉地产开发，项目坐落于海教园内，周边高校林立，学府氛围浓厚，项目紧邻规划的地铁8号线，未来出行便利。

团泊新房——富力新城：

参考价格：9300元/㎡

项目详情：富力新城预计7月中旬进行新楼座加推，具体时间待定，目前在售高层129㎡和135㎡大户型在售，均价9500元/㎡左右。

推荐理由：富力新城位于团泊板块，项目周边环境优越，性价比非常高，是团泊区域热门新房项目。

团泊新房——鸿坤理想城　

参考价格：11000元/㎡~13000元/㎡

项目详情：鸿坤理想城预计8月中旬开盘高层产品，目前洋房、叠拼、联排别墅在售，洋房118㎡三室户型在售，总价130万~150万区间，叠拼别墅面积有133㎡上叠，135㎡下叠户型，均价13000元/㎡，联排别墅155㎡中户、177边户户型，均价14000元/㎡在售。

推荐理由：鸿坤理想城坐落团泊新城西区板块，项目依托团泊湖优越的生态资源、景观价值和发展规划，是板块中主打的低密社区，社区在售包含洋房、叠拼别墅、联排别墅，容积率仅1.5，周边有团泊示范镇、团泊小学、团泊中学、天津大学仁爱学院、天房光合谷度假等配套。是集生态宜居及便利生活的新房选择。

团泊新房——中骏云景台

参考价格：12500元/㎡

中骏云景台分三期洋房在售，主推43#号楼108㎡、111㎡三室两厅两卫和123㎡四室户型，均价12500元/㎡左右。 项目预计2020年10月交房。

推荐理由：中骏云景台项目坐落于团泊新城东区板块，光合谷公园、团泊示范镇、团泊仁爱大学等都在项目周边，项目是板块内高端低密洋房社区，主打6/7层到顶电梯洋房，容积率仅为1.5，小区人车分流，绿化率40%，小区享有市政集中供暖，是区域板块内的舒适宜居。