北京118亿元拍出两宗地 顺义最热宅地销售单价不超65208元

　　沉寂许久的北京土地市场今日迎来两宗地块拍卖，终结了持续流拍的窘境，两地块均采用“限房价、竞底价、竞自持”的方式拍卖。

　　其中顺义后沙峪地块起拍价为46亿元，市场分析人士称此地块为年内最热门住宅地块，并且前身为2009年名噪一时的“大龙地块”一部分，以1.01的超低容积率受到市场关注，最终由中铁以68.54亿元自持16%代价竞得。而曾经流拍的丰台卢沟桥地块，降低13.5亿元起拍价后挂牌49.8亿元，由唯一报价主体“华润+电建”获得。

　　至此，北京今年共出让20宗住宅用地，住宅规划建面201万平方米，其中可售商品住宅为120万平方米，并均限定了销售价格。

　　顺义后沙峪地块房价或将拉低别墅均价

　　公告显示，北京市顺义区后沙峪镇21-18-001e地块土地面积为151738.61平方米，建筑控制规模不超过152374平方米，起拍价为46亿元。

　　竞拍条件限制，该宗地中商品住房销售均价不超过62102元/平方米(含全装修费用)，且最高销售单价不得超过65208元/平方米(含全装修费用)。

　　开拍前，该宗地报价达到6次，吸引了中海、华润+招商、保利+首开+龙湖、金融街+金地+卓越、中铁置业及万科6家竞拍主体。

　　中原地产首席分析师张大伟分析：“后沙峪镇地块相对完整，只有3360平米的基础教育用地，另外149014平米全部是限竞房地块，而且容积率只有1.01，是最近多年北京土地市场容积率最低的纯住宅地块。地块也没有7090的面积要求，是最近北京少有的优质土地。”

　　最终经过58轮竞拍，该宗地由中铁以68.54亿元自持16%代价竞得，最终成交的综合楼面地价为54762元/平方米。

　　值得注意的是，本次出让的顺义区后沙峪镇地块是2009年名噪一时的大龙地块的一部分。

　　2009年，顺义天竺22号地入市，被大龙地产斥资50.5亿元摘得，折合楼面价超过2.9万元/平方米，创造了当时北京宅地单价纪录。2010年初，因欠缴地价款，该地块被市国土局收回。

　　2013年9月23日，原“大龙”的一部分，顺义新城第21街区21-18-001a、21-18-001c地块被重新挂出，起始楼面价超过2.1万元/平方米，当年该地块的起始楼面价仅次于农展馆地块，很快，为防止土地市场过热，10月9日即被暂停交易。

　　2018年5月18日，“大龙”地块的另一部分又一次现身北京土地市场。其中21-18-001e地块规划建面14.9万平方米，容积率1.01;21-18-002地块为教育用地，面积3360平方米。

　　思源地产集团首席分析师郭毅认为，地块位于中央别墅区核心地段，南临老牌别墅龙湾别墅，以及仍有货量在售的优山美地D区，北接龙湖滟澜山和清锦源，拥有绝佳的位置条件和丰富的国际化配套资源。

　　目前优山美地D区的别墅成交价3000万/套起，单价在7.5万元/平方米左右，而与之规划条件相差无几的该宗地则将均价限定在62102元/平方米，最高不能超过65208元/平方米，突出的价格优势，有利于拉低区域的别墅均价涨幅。

　　“但是，优山美地D区的地下部分也计入可售面积，而后沙峪地块的容积率仅1.01,从控规指标来看必然会开发为别墅产品，但按现行限竞房管理办法的要求，只能适度开发地下面积，开发量过将难以计入销售货值，因此，从产品到价格，该项目很可能将成为北京性价比最高的别墅项目。”郭毅分析。

　　丰台卢沟桥地块房价最高不超57097元

　　北京市丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块今日以底价49.8亿元由华润+电建联合体获得，成交楼面价17123元/平方米。

　　公告显示，该宗地土地面积90247.13平方米，建筑控制规模不超290836平方米，宗地中商品住房销售均价不超过54378元/平方米(含全装修费用)，且最高销售单价不得超过57097元/平方米(含全装修费用)。

　　张大伟分析，该宗地属性相对复杂，其中有必须无偿提供建设标准不低于5500元每平米的110995平米公建，限价房住宅部分面积为124208.7平米，企业共建53232.3平米，另外还有2400平米的基础教育用地。

　　“截至目前，北京年内住宅用地平均溢价率约为12%，相比2017年全年的24%，2016年的32%，2015年的37%。连续3年下调。”张大伟认为，目前北京土地市场除个别相对位置属性较好的地块，企业才有出价的积极性，而相比2017年，北京上半年土地市场流标明显增加累计已经多达6宗地块，土地市场的低迷趋势将持续。整体看，6月商品房房源市场供应3000套，6月供应量有望刷新最近数月的记录。