高价地后遗症隐现 市区换房的可能性还剩多少？

　　4月底，南开区的天拖二期地块低调摘牌，天保以27亿元底价、32927元/平米楼面价无压力摘得该宗地，底价成交固然醒目，但3万+的竞拍起点，也让人禁不住，为市区房价再捏一把汗。

　　成本定价 高价地解套?

　　要知道，此次出让的天拖地块背后，是加注了不少附带条款的：3800平米安置房、1.5亿元学校建设资金、代建派出所和体育馆等等，这些额外成本折进房价，定价可能要在7万以上。

　　事实上，高价地对于区域市场的房价拉升影响，已经隐现。

　　4月份，环城2个项目备案价出炉，高出同区域竞品5000元/平米，与此同时，有关“高价地解套”、“定价双轨制”的说法不胫而走。

　　简单解释下双轨定价：就是对一般项目，参考周边房价来定新房价格;对于高价地项目，按成本来定新房价格。

　　自去年年末，最早一批高价地项目已经陆续挺进市场，小编摸底了南开、河西、河东区域6个目标新盘，官方报价及内部预估价徘徊在5万-6万不等，且以高层140平米以上户型居多，购房者的还贷压力着实不小。

　　附加值变“软” 市区换房赢在哪?

　　高价地挤压下，改善群体的换房热情也开始复苏，据房屋中介透露，部分换房意愿比较强烈的业主，开始通过主动降价、先看房再卖房等方式，实现家庭改善目标。

　　参考目前市区在售项目，可以发现纯改善属性一直在强化，比如升级居住形态、规范物业服务、优化户型设计、投入社群运营等等。但深入探究起来，一些传统附加值却有减弱趋势，其中表现比较明显的，就是带装修和会所配置。

　　北岸中心样板间

　　高价地项目，为尽量缩小与周边房价差距，都开始重视成本控制，而统一带装修、会所运营需要足够资金支撑，这在一定程度上，就限制了改善住房的发展空间。

　　对于执着市区的换房族而言，想要以相等房款，换取更多的住房附加值，就面临2个选择：一是随时关注急售的优质二手房房源，当然这也需要一定运气;二是锁定早期新盘的加推房源，争取有限房票。

　　上周的《探盘记》栏目中，我们的区域编辑带回红桥区北岸中心最新动态，正好可以引为案例来说。

　　户型全释放 3万+房价坐镇红桥

　　据了解，北岸中心项目首开是在2016年10月，当时开盘就已售罄，后来经过几次加推，高层货量得到一定补充，目前主力户型为110平米、143平米，全部带装修交付。值得注意的是，项目均价还依然保持在首开35000元/平米这一水平，就区域情况来看，确实比较特殊。

　　分析北岸中心在售产品特点，可以归结为以下几点：

　　商住教三合一 ——项目商业部分规划有2栋写字楼和综合商业，自身配建1所小学、1所幼儿园和小型菜市场等，小生活圈氛围浓郁;

　　自持运动会所——整体建面3000平米，分为地上、半地下、地下三层，设置室内篮球场、阳光泳池、儿童泳池、汗蒸房、有氧无氧健身区、瑜伽房、羽毛球馆等分区，为业主搭建出一个休闲、交际的公共平台;

　　低密度社区——项目容积率2.4，占足地上、地下纵向空间，保留大面积绿地景观，社区规划双向景观组团，丰富视觉层次与活动功能，迎宾楼设计、纯人车分流等也是改善项目标签配置;

　　强收纳户型——全明房型保障每个房间采光、通风，充分利用通道点位做足收纳空间，设置内家政阳台，解决当前新房比较普遍的晾衣难问题，厨房、卫生间配备细化到橱柜拉篮、内置垃圾桶、卫浴角架等，增强拎包入住的体验感。

　　参考地理位置，北岸中心距离地铁1号线本溪路、勤俭道站约500米，车行3公里可达西站副中心，即便放在市区，也占据了明显的地段优势。

　　交通、配套、户型、物业、景观，改善住房的评定标准，从来不是某一因素来一锤定音，而是要把涉及居住的方方面面摆到桌面上，供购房者权衡。