40城房价“透支”排行，天津这么靠前？

　　有一种排行叫“象限排行”，不单纯谈房价高低， 而是根据房价收入比偏离度将城市分为四大类，并给出合适的政策导向。今天和大家分享易居房地产研究院最新发布的《全国40城房价透支程度排行榜》。

　　换种思路看市场，说不定会有意想不到的收获。

　　40城房价收入比创新高

　　2017年，40城房价收入比为11.4，相比2016年的9.9增长了15%。

　　一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大。

　　40城房价透支程度排行榜

　　房价收入比之高，给楼市带来表面的繁荣。在人人都知道买房就能赚钱的今天，高房价是不是透支了城市未来的经济换来的?

　　我们选取了当期房价收入比的偏离方向(房价收入比偏离度)、当期偏离度变化(偏离度同比增幅)以及市场趋势(偏离度同比增幅的变化)，分别取70%、15%、15%的权重，对各城市的原始数据进行标准化处理后打分，得到40城的房价透支程度排行榜：

　　▼2017年全国40个大中城市房价透支程度排行榜

　　数据来源：各地统计局、易居研究院

　　结果显示，全国40个大中城市中，共有19个城市得分为正，呈现不同程度的房价透支状况;另外有21个城市得分为负，暂时没有房价透支现象。

　　房价透支程度前三名的城市是厦门、天津和石家庄，其中厦门的房价透支程度最高，对比第二名的天津得分高出近70%。

　　此外，济南、南京、福州排名也比较靠前。而北京、深圳、上海等调控最为严厉的城市，市场出现明显降温，房价透支程度对比2016年有所缓解。

　　40城房地产市场分类

　　根据房价收入比偏离度、当年偏离度的同比增幅以及偏离度同比增幅的变化情况，我们将40个大中城市大致分为四类：

　　▼2017年全国40个大中城市房价收入比偏离度象限图

　　数据来源：各地统计局、易居研究院

　　备注：长春2017年可支配收入按前三季度同比估算;天津从2016年起发布新口径全市居民人均可支配收入，这里根据同比估算。

　　房价收入比偏离度同比上升

　　1 且涨幅进一步扩大

　　约8成城市属于这一类别，反映了2017年全国房地产市场的整体上行态势。

　　从偏离度水平来看，又可以进一步分为：

　　偏离度水平较高城市：偏离度高于近十年中位值水平，图2中以蓝色气泡表示，气泡越大说明向上偏离越多

　　偏离度水平较低城市：偏离度低于近十年中位值水平，图1中以白色气泡表示，气泡越大说明向下偏离越多。

　　建议：我们认为偏离度相对较高且增幅扩大的城市存在一定的风险，如石家庄、济南、福州，建议实施市场调控措施，防范投机行为入市导致住宅价格泡沫化。

　　房价收入比偏离度同比上升

　　2 但涨幅有所收窄或涨幅基本持平

　　此类城市房地产市场处于降温初期，如苏州、南京、上海、合肥、惠州，说明调控升级以来效果初步显现，但由于之前房价涨幅较大，偏离度仍处于较高区间。

　　建议：维持现有调控措施，后续根据市场变化做相应动态调整。

　　房价收入比偏离度同比下降

　　3 且跌幅进一步扩大

　　此类城市房地产市场处于相对偏冷状态，主要由于调控力度较大、郊区成交占比上升、可支配收入增速较快等不同因素影响。

　　建议：此类城市，尤其是偏离度水平较低的城市，如南昌、温州，适度放松调控措施，防止后续市场出现大落的可能。

　　房价收入比偏离度同比下降

　　4  但跌幅有所收窄

　　此类城市房地产市场处于回暖初期，虽然房价收入比偏离度在历史中位数以下，但房价已经开始上涨。

　　建议：关注市场升温状态，防范后续房价快速上升的可能。