楼市调控“小火慢炖” 松绑可能几乎为0？

　　2018年楼市调控似乎并未出现太严格的“大招”，但根据1季度和4月份的市场情况来看并不乐观。全国土地市场流拍现象开始频现，北京，天津等地都有流拍土地出现，五一前杭州也遭遇了今年首次土地流拍。

　　土地市场遇冷的真正原因

　　这边购房者排队摇号为买不到房发愁，那边原本应该火热的土地市场，为何会变得冷下来。分析人士认为，的确有土地位置相对偏远的原因，但也与市场的变化有关。虽然新房市场被看好，然而开发商预计新房预售价格被严格监管可能会持续较长时间。土地成本价格居高不下，以及产品端价格受到监管，令开发商降低了利润预期，因此才对土地市场选择观望。

　　出现土地流拍的重要原因，与房企预期有关

　　中指院杭州副总经理高院生表示，土地趋冷另一个原因是，商品房预售证价格被管得很严，开发商利润变得很薄。业界普遍预计这种在商品房销售端的严格管理，可能会持续较长的时间。如果面包价格持续被严格监管，而面粉价格却居高不下，如果没有足够的实力和资金储备，买入价格较高的地块将对企业资金、利润产生不利影响。

　　“大企业买错一幅地还可以周转，如果是中小型企业，在地价不菲的当下，一块地的投入可能是一个小型企业的全部。因此大家虽然很看好后市，但在土地市场出手时，却变得比较谨慎。”高院生表示。

　　一季度土地成交近千亿

　　虽然杭州出现了今年第一次土地流拍，但在今年全国土地出让交易金额榜单上，杭州已经跃居首位。

　　中原地产报告显示，今年一季度杭州土地成交额高达923亿元，成为全国土地出让金额最多的城市。杭州一季度土地出让近千亿元的规模，比北京573亿元的出让金还多了350亿元;而第三名的苏州也只有534亿元。

　　杭州此前土地市场的火热，在今年的总价上得到充分表现。

　　3月30日经过12个499轮竞价，在举行土拍会后的第二天凌晨，杭州钱江世纪城M-04地块这一热门地块才最终被保利以101亿元的价格拍下。

　　“房市火热，也增强了开发商拿地的信心。在杭州布局，由此成为各路房企自一线城市以后，最重视的一个城市。”高院生表示，杭州土地市场的价格行情，也因此一路走高。

　　有分析人士指出，此次杭州出现土地流拍，某种程度上是土地价格走高后，价格行情回归的一个表现。另一方面，相关部门加大对土地监管的力度，也对土地市场起到了一定的降温作用。在杭州出现土地流拍的时候，杭州还对房企在当地土地开发建设中的擦边球行为，进行了重新规范。

　　近日杭州规划局发布了一份《关于拟出让商业商务用地规划条件增加类住宅限制要求的函》，这份文件的其主要内容，是对杭州拟出让的商业商务用地，增加对类住宅的限制要求。

　　在具体措施上，文件要求如果在规划条件中未明确可建设酒店公寓类住宅项目的，将不得建设公寓式办公、酒店式办公等带有居住功能的用房，最小产权的分割单元，则不小于300平米。

　　这一文件，被认为是杭州或将规范类住宅市场的重要信号。

　　分析人士表示，与住宅受到限购政策严格管理有所不同，酒店式公寓的类住宅项目，其土地性质为商业用途并不在限购之列，但却因具有居住属性而受到投资客的关注。

　　“杭州房市的热度已经持续一年多，从目前的情况看，仍然处于供不应求的状态。这不仅有供应量跟不上的因素，也有是因为买家市场需求旺盛。酒店式公寓或公寓办公产品，因不受限购影响，因此在杭州市场也成为买家受欢迎的重要产品类型之一。”一位不愿具名的分析人士指出，此次杭州相关部门出台这一政策，应该是堵住这一漏洞的举措之一。接下来杭州是否会像去年上海一样，出台更加重磅的对类住宅的管理，也是市场的一个关注焦点。

　　北京首套房贷款利率上浮10% 购房成本攀升

　　除此之外，房贷利率的上调另全国房贷形势依然严峻。近日，北京市的首套房贷利率将再次上调。据北京日报报道，从工商银行北京分行、招商银行北京分行获悉，北京地区首套房贷款利率将按照央行基准利率的1.1倍执行，二套房贷款利率政策不变，仍为基准利率上浮20%。

　　实际上，自去年以来，银行房贷利率一直呈上升趋势，由85折，到9折、95折，再到没有任何优惠。据相关平台数据发现，目前多数银行的首套房利率执行的是基准利率的1.05倍，部分银行已经开始实行1.1倍基准利率，购房成本在逐步攀升。

　　当前各类信贷政策的调整，更多的体现在银行自身的业务上，由银行自己来决定贷款政策。目前银行贷款的首付比例提高，实际上也是因为资金方面的吃紧，或者说银行本身也要考虑盈利的问题，尤其是当前资管政策改革后，很多高收益的投资渠道减少，银行也必然会在类似房贷方面打开突破口，提高房贷利率也是商业上的一种考量。

　　从房地产管控的思路看，应该说大原则不变，即房住不炒的逻辑不会改变。房贷利率上升，并不是说银行不欢迎购房需求，房贷业务预计下半年还会发力，刚需购房者不必有恐慌。