长效机制下购房政策向刚需倾斜

今年北京房地产市场90平方米户型是主流，都将被定位为刚需或者刚改产品。图/视觉中国

　　北京房地产市场一直是按照调控周期的规律不断在“涨跌”之间徘徊，按照一般规律每隔一段时间的调控之后，政策就会有所松动，被抑制的需求释放，房地产迎来增长。然而今年房地产市场却出现了巨大的变化。在新的长效机制面前，曾经的经验与市场规律不再起作用，各种政策性住房在带给人们实惠的同时，也难免让人面临眼花缭乱的选择，那么在这样的市场环境之下人们究竟应该如何选择自己心仪的房子呢？

　　北京楼市在“长效机制”护航下前行

　　按照楼市的一般规律，每年两会都会成为北京楼市的风向标。作为全国房地产市场热度最高的城市之一，北京的调控力度和规模往往都是相对比较严苛的。而今年两会上透露出的楼市指导思想则非常明确，即：“还原房子居住属性，去投资需求。”目前绝大多数政策都是围绕着这一思路在进行。北京显然也不能例外。

　　据中原地产首席分析师张大伟统计，自2016年“9·30”调控政策出台以来，北京已经有超过19个政策日，发布了各种房地产调控78条细则。可以说，这一轮的调控政策无论是从密度还是具体举措上来说都是空前的。

　　从供应端上来看，大量的商品住宅用地以“限房价、竞地价”的形式出让，在土地出让的同时就已经确定了未来房价。而从需求端来看，愈发严格的限购政策以及金融杠杆的收紧让北京楼市开始从周期性的调控政策轮回中跳出来，进入到长效机制的作用范围之内。在这样的前提下，显然政策正在愈发向着刚需购房者倾斜。

　　据仲量联行统计数据显示，新房售价继续受到政策限制，豪华公寓新房售价连续三个季度保持负增长（环比下降0.8%）。2018年1季度仅有四个豪华公寓项目入市，新增供应231一套，而别墅项目则没有新增供应。对此，仲量联行中国研究部总监周志峰表示：“3月份召开的‘两会’更加明确了政府对住宅市场的发展方向。住宅市场仍将保持紧缩性调控的政策环境，不过北京将优先着重满足市民居住的刚性需求，长租公寓未来将进一步得到发展。”

　　楼市成交量明显下降

　　政策最直观的作用就体现在成交数据上，在这样的大背景之下，从2017年开始，北京楼市的数据就出现了明显降温，无论是一手房还是二手房，在进入2017年之后，成交量或者成交面积的下降都是市场的主旋律。

　　在一手房方面，据上海易居研究院提供的数据资料显示，成交面积从2017年年初的54万平方米到当年10月时已经下降到27.9万平方米。而今年三月份这一数据为16.7万平方米，仅相当于去年同期的21.8%。

　　而在二手房方面，据麦田房产统计，在原先常见的交易高峰的2017年9、10月份，二手房网签成交量同比下降高达70%。这一情况直到今年年初才得以好转。

　　调控政策带来的市场“去投机化”有目共睹。思源地产首席分析师郭毅就分析认为，随着调控深化，北京二手房价格普降15%-20%。这等于是将前期积累的房价泡沫削减，使房产价值重新进入合理区间，吸引对价格敏感度较高的刚需购房者回流。

　　“限竞房”开始入市带来更多选择

　　从目前的市场状况来看，政策为楼市带来的震荡正在逐渐趋缓，北京楼市已经开始进入一个平稳的发展周期。无论是市场还是开发商都在逐步适应新政策环境之下的游戏规则，并且拿出符合规则的解决方案。在2018年，北京楼市最为显著的特点是共有产权房、限价房以及商品住宅和集中式租赁住房同时出现在市场上。其中尤其是在“限竞地”上打造的限价房的入市，让北京楼市的供应结构开始出现明显的变化。因其出让条件中，限定后续销售房价的基础上竞拍土地出让价格，成为此类地块的标志性特点。

　　在此之前，由于2015年、2016年北京土地市场供应了大量高价地，开发商为了保证利润不得不将其产品定位为高端产品。而去年，北京市场上共成交40余宗限竞房土地，按照房地产开发商的开发周期，无疑在今年，北京楼市供应的主力将是限竞房。

　　同时，由于这些限竞地块通常还限定住房户型比例的“9070”政策，即90平方米以下的住房面积占比70%以上。这意味着在今年的北京房地产市场上，90平方米户型将是主流，这些项目基本都将被定位为刚需或者刚改产品。因此，这些地块的大规模入市无疑将带动北京的房地产市场从前两年的“大户型”“改善类”商品住宅为主向“刚需类”产品转型。

那么来看看天津有那些刚需新房可以选择呢？

天津市区新房推荐

市区100万+新房：首创大河公馆

参考价格：26000元/㎡

项目详情：首创大河公馆项目位于河北区海河沿线，目前在售52平-77平小户型，买一层赠一层，均价26000元/平方米，总价130万~220万。预计2021年6月份带装修交房。

推荐理由：项目位于市内六区的河北区，双地铁交汇，总房款100多万，即可购买一套带装修两室新房。另外，项目很多房源，都可以看到海河及天津之眼，景观资源亦比较。该项目为LOFT产品，买一层赠一层，性价比较高。适合不愿意离开市区便利生活，同时又对社区品质有一定需求的购房者。

环城新房推荐

东丽100万+新房：天骥筑璟  

参考价格：10500元/㎡

项目详情：天骥筑璟位于华明镇板块，交通便利配套完善，此次四月中旬预计新品加推小高层产品，83~90㎡2~3居户型，设计方正，南北通透。

推荐理由：项目所在板块配套逐步成熟，公交线路已经开通，地铁亦有规划。同时，项目在售产品多为80、90平的产品，面积适中，总价相对较低，适合追求一定舒适度的刚需购房者。

津南100万+新房：大唐盛世

参考价格：10500元/㎡

项目详情：大唐盛世目前在售高层1、2、6、8#，1-2#主推115平米三居室，6号楼主推83和95平米户型，8#剩余房源主要为77平米户型，均价约10500元/平米。

推荐理由：项目位于天津东南部津南区八里台镇天嘉湖自然保护区。项目占地59万平米，总建筑面积97万平米，是环城四区少有的千亩低密大盘。适合对生态景观环境有一定追求的购房者。

静海新房推荐

团泊湖100万+新房：中骏云景台

参考价格：10500元/㎡

项目详情：中骏云景台超值小高层三室108㎡户型清盘特惠，最后两套，总价109万起！

另有舒适洋房108㎡三室、123㎡四室在售，单价11500元/㎡~12000元/㎡。

推荐理由：团泊新城作为近年新兴板块，区域配套不断成熟，同时1万元/平米左右的价格，也受到大量刚需客户的青睐。随着区域内规划不断呈现，存在较大升值空间。适合首次置业及居住舒适度要求较高的购房者。

团泊湖100万+新房：富力新城

参考价格：9000元/㎡

项目详情：团泊新房富力新城目前在售高层和别墅产品，其中c1地块面积户型有:高层88平米、108平米、135平米;c2地块高层：76平米，85平米，129平米。h3地块别墅：97平米、85平米小户型别墅，高层均价9000元/㎡~10000元/㎡左右，小型别墅总房款100万起。

推荐理由：作为团泊区域内标杆项目之一，该项目在区域内的认可度也在不断攀升。单价较低，产品面积比较丰富，总房款相对较低。同样迎合了首次置业及环境改善购房者的需求。

滨海新房推荐

空港东部100万+新房：金辉优步湖畔

参考价格：10450元/㎡

项目详情：空港东部新房项目金辉优步湖畔已经于4月5日进行排卡客户锁定房号，金辉优步湖畔将于二期高层加推，此次加推8#、9#、10#、11#号楼，两梯四户，面积区间是79㎡~113㎡户型，均价预计10500~11000元/㎡。

推荐理由：该项目属于滨海新区内，不限购。同时紧邻空港区域，享受区域内成熟的配套及便利的轨道交通。80平米的小户型受到了区域内刚到天津或者首次置业的青年购房群体的欢迎。