【楼市政策】楼市调控新阶段:突出差异 力保刚需

　　克强总理在今年的政府工作报告中提出，2018年要落实地方主体责任，继续实行差别化调控，支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，建立健全长效机制，让广大人民群众早日实现安居宜居。事实上，在“房子是用来住的、不是用来炒的”这一论断问世后，房地产市场调控政策持续加码，日益精准，差别化调控日渐清晰、成熟，“住有所居”的调控成果不断得到巩固，让住房回归居住属性的目标正逐步实现。

　　全国两会之后，为更好贯彻“房子是用来住的、不是用来炒的”这一指导思想，房地产市场调控向着新阶段稳步迈进，突出地体现在差别化的调控措施频出上。最近，深圳、杭州、西安、成都等多个城市出台了新的房地产调控政策，与此前楼市调控普遍采取的限购、限价、限售等政策不同，上述城市的调控措施涉及摇号买房、“三价合一”、公积金使用、房贷利率上调等更多方面、更灵活的政策，调控措施的差别化极其明显。

　　“今年以前的调控政策起到了很好的效果，主要是有效地限制了投资投机需求。因此，当前政策虽然在持续收紧，但对刚需购房者的支持力度是在加大的，比如在摇号等新政策的基础上，更加精细化地采取了刚需优先购买的模式，能够让相对的库存更容易导入到刚需购房群体中。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

　　多地出台新调控政策

　　自2017年以来，全国范围内的房地产市场调控持续不止，力度不衰。今年全国两会期间，住房和城乡建设部部长王蒙徽接受媒体采访时表示：“要坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持政策的连续性和稳定性，进一步夯实地方政府主体责任。”事实上，随着调控持续推进，各地房地产市场调控政策不断演进，调控出现了新特征。

　　今年1月初，兰州、南京等地调整了调控政策。兰州市发布了《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》，包括“部分取消限购+部分增加限售”等内容;南京则调整落户政策，放宽部分人才落户条件，允许他们先落户再就业。事实表明：两地购房政策的调整，都是因城施策、分类调控等理念的实施。

　　此后，不断有城市加入调控行列或更新调控政策。3月21日，大连市发布了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，作出了分区限购、差别化信贷的规定。规定在中山区、西岗区、沙河口区及高新园区实行住房限购政策;下调了中心城区单人住房公积金贷款的最高限额，上调了二套房公积金贷款的首付比例和利率等。

　　3月27日，长沙市住房和城乡建设委员会印发了《关于实施差别化购房措施的通知》，从当日起对限购区域内商品住房销售实行差别化调控，优先满足首套刚需购房群体。28日，杭州市宣布开展专项整治行动，从严打击各类违规行为，采取公开摇号全程公证的方式，以切实规范市场销售行为。同一天，深圳市多个部门联合发布通知，要求在二手房交易中，要做到贷款评估价、网签备案合同价、房屋评估价“三价合一”。

　　3月30日，西安市出台政策，要求房地产开发企业及经纪机构不得以房源紧俏、后期涨价等诱使购房人抢购，规定以公证摇号方式买卖新房。3月31日，成都市出台楼市新政，规定刚需家庭购买商品房可优先摇号，以支持刚需家庭自住购房需求。至此，有上海、南京、长沙、成都、杭州、西安等地加入了摇号买房的“大军”。

　　此外，海南省也在3月底加码限购，发布了《关于做好稳定房地产市场工作的通知》，要求全省进一步加强购房资格审查，非该省户籍居民家庭在海南省范围内只能购买1套住房。非该省户籍居民家庭购买住房，申请商业性个人住房贷款者其首付款比例不得低于70%。同时，还规定提供虚假证明购房者，5年内不得在海南省购房。

　　“差异化”落地

　　全国两会期间，王蒙徽接受媒体采访时表示，要建立和完善差异化调控政策体系。而近期各地出台的房地产市场调控政策或措施，差别化明显。

　　长沙市出台了优先购买政策。政策规定，在限购区域内商品住房销售实行差别化调控措施，优先满足首套刚需购房群体。首套刚需群体可优先选购实行“限房价、竞地价”政策的商品住房项目(不含定向限价房)以及新建商品住房项目中144平方米(含)以下户型的普通商品住房。还规定，新建商品住房项目开盘前，累积的首套刚需购房群体数量少于或等于上述两种类型的可售房源数，按首套刚需购房群体登记时间先后顺序销售;开盘前累积的首套刚需购房群体数量大于上述两种类型的可售房源数，在全部登记的首套刚需购房群体中实施摇号销售。

　　“此前武汉首次在全国推出了优先购买模式，即楼盘预售中刚需购房者或购买首套房者有优先购房的机会，此类模式和限购做法一起构成了差别化的认购政策。把优先购房政策纳入调控系统中，对于保障刚需购房的权益等有较好的意义，‘一限一优’的思路或将成为部分库存规模小的城市筛选购房对象的机制。”严跃进表示。

　　在房贷利率调整方面，4月初，上海房贷利率优惠从九折上调至九五折。江西银监局也透露，江西居民首套房贷款利率由2017年的优惠利率及基准利率上浮10%;二套及以上房贷款利率在2017年的基础上上浮10%至近20%。

　　中国不良资产行业联盟首席经济学家盘和林分析认为，此次房贷上调，有助于让房子回归到居住的本质。“银行贷款利率虽然上调了，但是公积金贷款利率并没有改变，意在尽量满足刚需住房的金融需求，减少对刚需一族的直接影响。当然，通过提升房贷利率，抬高非刚需房产购买者的成本，减少他们对房产的购买，也能在一定程度上减轻房产刚需群体的压力。”

　　为强化对居民家庭杠杆的差别化调控，部分城市出台了进一步规范公积金使用的政策。广州市提高了公积金贷款申请门槛，本地户籍需缴存至少一年的住房公积金方可申请公积金贷款。石家庄、兰州等地也陆续提出，严惩限制、阻挠、拒绝职工使用住房公积金贷款购房的房企和中介。

　　值得注意的是，调控范围也呈现出差别化的势头。3月22日，阜阳市阜南县发布调控新政，对辖区内住房实施限售，最长限售期限达到8年。此轮调控中，大连、阜阳、昆明等地调控政策的出台表明，“限售”范围进一步扩展。苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为，随着房地产调控的逐步深化，一些已经完成去库存指标，甚至有潜在去杠杆压力和房价快速上涨可能性的三四线城市也将逐步加入房地产调控的阵营。

　　住房刚需者的新时代

　　今年的政府工作报告要求，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。这为新一轮差别化调控政策的实施注入了新的更加强劲的动力，住房的居住属性也得到了更加显著的突出，住房刚需者迎来了属于自己的新时代。

　　严跃进认为，近期房地产市场调控出现的新动态，总结起来有限购、优购、禁购3个方面。事实上，不论是以大连为代表的限购政策、以长沙为代表的优先购买政策还是以海南为代表的禁购政策，都旨在抑制住房的投资需求，促使住房回归居住属性，保障刚需购房者的权益。

　　对于房地产市场调控的走势，同策研究院总监张宏伟认为，从中短期来看，坚持差别化调控与“房住不炒”为主要方向，核心一二线城市楼市调控不会放松，强金融监管已成为常态。对于购房者来说，首付比例难降，且商业银行购房贷款利率提升、贷款审批周期拉长，使购房门槛和成本升高成为常态。非核心经济圈内，三四线城市和县区去库存必将持续。

　　从中长期来看，建立和完善房地产长效调控机制是重点工作，在完善现有的法律制度、金融监管、财税征管体制等基础上，建立更加灵活的土地机制，比如农村土地流转、集体用地建设租赁房等，都是建立和完善房地产长效机制中的重要环节。

　　事实上，在租购并举的住房制度设计下，除了上述购房市场的调控措施，近期租赁市场也出现了新动态。以北京为例，日前，为推进集体土地建设租赁住房，国家开发银行北京分行、建设银行(601939,股吧)北京市分行、农业银行(601288,股吧)北京市分行、华夏银行(600015,股吧)北京分行4家银行作为集体土地租赁房长期贷款政策的首批试点已推出贷款方案。北京市住房城乡建设委员会透露，今年北京将进一步加大公租房分配保障力度，同时推进集体土地建设租赁住房，增加租期稳定、管理规范的租赁住房供应。