【楼市分析】15地密集发布精准调控政策 严防楼市局部过热

　　严防楼市局部过热 多地密集发布精准调控政策

　　3月下旬以来，海南、深圳等多地先后下发房地产调控政策，经记者不完全统计，两会结束以来，已有15个省份和城市出台了房地产相关调控政策，涉及限购、限售、首付比例、刚需优先等多个内容。

　　市场人士表示，本轮调控叠加了两会后对房地产长效机制的预期政策，进一步落实“房住不炒”的政策思想。今年的调控还是会以“因城施策、一城一策”为基调，各地仍会以房价的涨幅以及库存等基本情况要求各个城市自主出台政策，不排除部分热点城市还将继续出台调控政策。

　　多地按需调控

　　从各地调控手段来看，摇号买房、加码限售限购以及降杠杆称为本轮调控的主要手段。

　　两会后，已有杭州、西安、武汉等城市出台了摇号卖房的调控措施。这些城市均规定，商品房项目意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售，由公证机构全程监督，不得以任何名义收取价外价。海南、西安和成都还针对虚假购房资格出台惩戒措施，其中，海南省相关文件规定，针对提供虚假资料获得购房资格者，明确5年内不得在海南买房。

　　成都某地产公司人士对记者表示，新房摇号主要是由于目前调控政策下产生的一二手房价格倒挂现象。自2016年下半年房地产进入又一个调控周后，多地住建委对新房价格实现了严格的监管政策，其中有规定新盘开盘价格不能高于区域指导价或者前一期的价格，否则不予下发预售证，这种情况下买到新房意味着套利空间，由此产生了炒号的现象，一些热门项目甚至出现一号难求的局面。加之本次加入摇号调控的城市大多是强二线省会城市，多地已经发布了引进人才的新政策，落户人口的增加也加剧了市场的供需压力。

　　海南省和一些热门城市加强限购和限售调控力度。被称为“史上最严”的海南省最新调控政策规定非琼籍家庭限购一套住房，首付比例不低于7成，自获得产权证之日起5年内禁止转让。部分核心生态保护区限购政策基本杜绝了外来炒房者。此外，大连市和阜阳市也对部分区域实施了包括“限购令”、“限售令”在内的住房限制性政策。

　　深圳则推出了“三价合一”的政策，旨在通过降低杠杆调控加码遏制二手房投机炒作。中国人民银行深圳市中心支行表示，该政策实施将全面压缩“阴阳合同”生存空间，打击利用高杠杆投 资投机购房，夯实差别化住房信贷政策，抑制二手房价格过快上涨，并提高税负公平性。同时，也将完善二手房市场监测管理，有利于房地产市场主管部门全面掌握真实二手房成交价，为房地产调控提供更可靠的数据支持。

　　多地推刚需优先

　　本轮调控除了继续抑制炒房的热度，也有抓有放，在公积金贷款、购房资格等方面实施了“刚需优先”的政策。

　　成都的调控政策规定，成都市商品住房将按照“棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通登记购房人”的顺序摇号排序、依序选房，并保持登记购房人、摇号选房人、合同签订人一致。

　　长沙市规定，限购区域内“限房价、竞地价”的商品住房项目以及新建的普通商品住房销售实行差别化调控措施，将优先满足首套刚需购房群体。首套刚需群体可优先选购实行“限房价、竞地价”政策的商品住房项目(不含定向限价房)，以及新建商品住房项目中144平方米(含)以下户型的普通商品住房。

　　4月1日，南京住房公积金管理中心公布了南京住房公积金政策调整政策，包括提高首套住房贷款额度，提高租房提取额度，以及调整购买第二套住房公积金贷款条件中全市平均水平住房建筑面积的认定标准。南京市首套自住房住房公积金贷款从最高可贷额度由30万元/人、夫妻双方60万元/户分别调高至50万元/人和夫妻双方100万元/户。无房职工提取公积金支付租金的每月额度有所上调。此外，南京市还将第二套住房公积金贷款的发放对象中人均住房建筑面积和首套房住房建筑面积标准均较以往有所提高，支持符合标准的家庭使用公积金贷款购改第二套住房改善家庭住房条件。

　　石家庄、兰州、东莞、昆明、上海等地也陆续出台公积金新政，加强监督检查，明确对限制、阻挠、拒绝职工使用住房公积金贷款购房的房企和中介进行严惩。

　　多因素推高房企销售

　　中原地产首席分析师张大伟表示，本次调控主要涉及调控成果并不明显的二三线城市，这些城市的房地产市场在多轮调控下热度将然较高有多方面原因。

　　首先，尽管信贷增速环比出现下降，但信贷规模仍然处于增长之中。房价利率尽管不断上涨，但并非处于历史高位。其次，大量的省会及二线城市吸引人才，通过吸引人才变相的调整了限购政策。从2017年10月以来，短短3个月时间，全国就有近20个城市与地区发布了引进人才的新政策。包括南京、兰州、合肥、郑州等城市，都在最近发布了不同内容的落户宽松与人才引进政策，新落户人口的购房需求在短时期内集中释放。第三，在去库存和棚户区改造的政策推动下，商品房待售面积持续下降。此外，房企目前手中资金充裕，加之2018年至今全国土地市场仍然火 爆，这意味着房企目前对后市仍然较为看好。

　　二三线城市今年以来的销售态势在房企的销售数据中也可见一斑。中国恒大4月3日晚间发布的3月销售数据显示，集团物业于2018年3月份的合约销售金额达493.7亿元，同比增长28.17%;合约销售面积约为471.5万平方米，合约销售均价为每平方米1.05万元。2018年前三月累计销售金额约达1618.7亿元，同比增加51.38%。

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